中新網(wǎng)4月4日電 據《新華每日電訊》報道,央行一季度城鎮儲戶(hù)調查顯示,城鎮居民的消費意愿持續下滑,即期購買(mǎi)住房的意愿再創(chuàng )歷史新低。與此同時(shí),截至2006年2月底中國外匯儲備8537億美元,超過(guò)日本,躍居世界第一。這一跌一漲背后,對房地產(chǎn)而言,暗示怎樣的玄機?
宏觀(guān)調控將加強
陽(yáng)光100投資顧問(wèn)蔣劍鴻指出,中國的外匯儲備如果除以我們的13億多人口,則人均約5萬(wàn)人民幣,是個(gè)不小的數字。但老百姓仍然感覺(jué)手里沒(méi)錢(qián),為什么?是因為增發(fā)的貨幣總量不夠。按照經(jīng)濟學(xué)原理,外匯儲備增加多少,國內也應同量增發(fā)貨幣,以保證市場(chǎng)的穩定平衡,但考慮到其他方面的一些實(shí)際原因,中國目前增發(fā)貨幣量并沒(méi)有達到相應水平。那么,未來(lái)極有可能出臺一系列經(jīng)濟政策,來(lái)穩定物價(jià)、使居民收入穩定增長(cháng)。自然,這些經(jīng)濟政策少不了對關(guān)系國計民生的房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調控,換言之,房地產(chǎn)宏觀(guān)調控還將進(jìn)一步加強。
事實(shí)上,央行的調查也表明這點(diǎn)。調查顯示,未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數占比為18.2%,較上季及上年同期分別降低1和3.8個(gè)百分點(diǎn)。在當前的物價(jià)和利率水平下,居民的儲蓄意愿一直持高不減,在全部金融機構人民幣儲蓄在原有儲蓄資本金基礎上,又有10136億元人民幣回流進(jìn)銀行。居民是寧愿儲蓄也不愿消費。這一方面是基于人民幣升值的良好預期,另一方面,持續高漲的房?jì)r(jià)也使居民們不得不看緊自己的口袋。
有效購買(mǎi)力在減弱
中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、美國萬(wàn)通投資銀行董事孫飛指出,居民消費意愿不斷降低,表明有效購買(mǎi)力,或者說(shuō)是有效需求在減弱。房?jì)r(jià)持續高漲的原因是多方面的、綜合的。首先是一種大的趨勢和大的市場(chǎng)的力量在推動(dòng)上漲,如中國經(jīng)濟的快速增長(cháng),城市化進(jìn)程加速等,一般情況下,只會(huì )出現周期性下跌。而此時(shí)出現消費意愿持續走低的狀況,說(shuō)明是房地產(chǎn)的供應結構出現問(wèn)題,即供求失衡。
那么,消費意愿與高房?jì)r(jià)到底是怎樣一個(gè)關(guān)系?孫飛表示,目前的消費意愿下滑和房?jì)r(jià)高漲實(shí)際是一個(gè)悖論。從理論上講,消費意愿下滑,房?jì)r(jià)應該下跌,但從實(shí)際情況看,至少現在還沒(méi)有大規模出現這種情況,雖然在去年宏觀(guān)調控下,一部分地區房?jì)r(jià)漲幅趨緩,但總體看,房?jì)r(jià)仍在漲,這說(shuō)明市場(chǎng)是復雜的,一直處于綜合的動(dòng)態(tài)博弈過(guò)程中,就看到底最后誰(shuí)的力量占上風(fēng)。當然,若消費意愿持續下滑,體現出超凡的博弈能力,那房?jì)r(jià)必然會(huì )有所反應。
消費意愿最終為價(jià)格起落核心
如果說(shuō)消費意愿持續下滑,而房?jì)r(jià)仍在高漲,是否暗示外來(lái)資本在中國的樓市中起了很大作用?
蔣劍鴻認為,外來(lái)資本越來(lái)越多進(jìn)入中國市場(chǎng)的趨勢在相當長(cháng)一段時(shí)間不會(huì )逆轉,因為資金總是向能賺取最大收益的地方流動(dòng),而國際資本的競爭規則又相當殘酷,有關(guān)部門(mén)對外來(lái)資本應善加引導。與此同時(shí),開(kāi)發(fā)商也應有效利用外資,盡可能多蓋老百姓能住的高質(zhì)量的好房子。
孫飛則表示,投資資本能刺激經(jīng)濟的增長(cháng),但泡沫過(guò)大,也會(huì )引發(fā)房?jì)r(jià)狂瀉,因此投資以及投機資本的運作一定要有一個(gè)度,聰明的資本會(huì )見(jiàn)好就收。若房?jì)r(jià)持續與百姓需求脫節,政府近期再度出臺宏觀(guān)調控政策的可能性較大。
同時(shí),消費意愿最終仍將是房地產(chǎn)價(jià)格起落的核心,因為真正的大資本掌握在我們15萬(wàn)億元的居民儲蓄中,居民的真實(shí)有效需求才代表市場(chǎng)的主導力量。