房地產(chǎn)貸款利率的升高，并不能阻止中國主要城市大面積房?jì)r(jià)洶涌上漲的浪潮。央行正在醞釀提高首付款比例的政策，從市場(chǎng)供求關(guān)系的角度徹底打壓房?jì)r(jià)漲勢。對中國絕大多數房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一旦該政策真正付諸實(shí)施，無(wú)疑將遭遇滅頂之災。
加息難擋房?jì)r(jià)漲勢
中國人民銀行4月27日宣布，從4月28日起上調金融機構貸款基準利率。一年期貸款基準利率上調0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現行的5.58%提高到5.85%，其他各檔次貸款利率也相應調整。金融機構存款利率仍保持不變。
個(gè)人住房貸款(商貸)利率也包含在本次調整之中。從4月28日起，5年期以上個(gè)人自營(yíng)性住房貸款的基準利率將由6.12%提高到6.39%，個(gè)人能享受到的最優(yōu)惠的下限利率由5.508%提高到5.751%。
按照這一新的利率標準，購房者根據銀行貸款金額與年限，月供負擔有不同的增加�！吨袊粍�(dòng)產(chǎn)》雜志經(jīng)過(guò)計算，得出如下參考數據：
20萬(wàn)元 20年期
●執行基準利率，原基準利率為6.12%，則月供1446.74�，F基準利率為6.39%，則月供1478.22。多出31.48元。
●執行下限利率，原下限利率為5.508%，則月供1376.68�，F下限利率為5.751%，則月供1404.28。多出27.6元。
30萬(wàn)元 20年期
●執行基準利率，原基準利率為6.12%，則月供2170.11�，F基準利率為6.39%，則月供2217.33。多出47.22元。
●執行下限利率，原下限利率為5.508%，則月供2065.02�，F下限利率為5.751%，則月供2106.42。多出41.4元。
50萬(wàn)元 20年期
●執行基準利率，原基準利率為6.12%，則月供3616.86�，F基準利率為6.39%，則月供3695.56。多出78.7元。
●執行下限利率，原下限利率為5.508%，則月供3441.7�，F下限利率為5.751%，則月供3510.7。多出69元。
央行解釋稱(chēng)，本次上調金融機構貸款利率是為了進(jìn)一步鞏固宏觀(guān)調控成果，保持國民經(jīng)濟持續、快速、協(xié)調和健康發(fā)展的良好勢頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟手段在資源配置和宏觀(guān)調控中的作用。外界推測，央行此次上調利率，矛頭所指，其實(shí)就是今年全國大范圍的房?jì)r(jià)猛漲。
今年兩會(huì )，房?jì)r(jià)成為兩會(huì )代表討論最熱烈的話(huà)題之一，溫家寶總理在政府工作報告中專(zhuān)門(mén)提到住房問(wèn)題，這也是歷屆兩會(huì )政府工作報告中所沒(méi)有的。而就在中央政府空前重視房地產(chǎn)行業(yè)非正常發(fā)展的時(shí)候，全國范圍房?jì)r(jià)卻出現猛漲現象。
但實(shí)際上，對于擔心房?jì)r(jià)繼續上漲而產(chǎn)生恐慌性搶購的購房者而言，調息雖然增加了每月還款的負擔，但是由于每月增加部分相對數字并不大，而且容易被房?jì)r(jià)上漲所沖抵。因此本次升息對房?jì)r(jià)上漲的打壓效果并不明顯。
提高首付是最后法寶
根據《中國不動(dòng)產(chǎn)》雜志得到的可靠消息，央行正在醞釀新的按揭貸款政策，從而徹底打壓房?jì)r(jià)的飛漲態(tài)勢。這一政策的核心是將購房首付款的比例，從最低2成，提高到4至5成。由于這一政策一旦實(shí)施，將有可能給目前中國大部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)滅頂之災。
根據可靠消息，由于各大商業(yè)銀行還沒(méi)有收到執行這一政策的具體時(shí)間表，因此一邊嚴密監控中國各大城市房地產(chǎn)價(jià)格走勢，一邊暗中緊急聯(lián)絡(luò )主要地產(chǎn)商客戶(hù)，提前催收即將應收貸款，并停止給開(kāi)發(fā)商做任何開(kāi)發(fā)貸款。
就在央行發(fā)布提息的前兩天，北京一家綜合實(shí)力排前5的房地產(chǎn)企業(yè)總裁，在一場(chǎng)小型業(yè)內聚會(huì )上，突然被北京某商業(yè)銀行行長(cháng)私下要求盡快準備償還10億元人民幣貸款。原因是行長(cháng)得到通知，央行隨時(shí)將公布提高購房按揭首付款比例至4成或者5成，要求各商業(yè)銀行提前評估風(fēng)險，并及時(shí)準備應對。這位商業(yè)銀行行長(cháng)對這位開(kāi)發(fā)商總裁說(shuō)，“你盡快把那10個(gè)億準備好，新的貸款我肯定不能給你了，因為首付如果提高到5成，我不相信你的房子能順利地賣(mài)出去！”
無(wú)獨有偶，成都一家排名前三的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)老總，在同一天晚上接到合作銀行行長(cháng)打來(lái)的電話(huà)，告知5成按揭事宜，并提醒對方及時(shí)籌劃資金對策。
雖然央行尚未正式公布5成按揭政策，但是消息靈通人士已經(jīng)開(kāi)始尋求出路。在大陸和香港股市，年初全線(xiàn)飄紅的大陸地產(chǎn)概念股票，從4月下旬開(kāi)始猛跌。
事實(shí)上，自從宏觀(guān)調控以來(lái)，5成按揭政策才是對房地產(chǎn)行業(yè)虛火打壓效果最猛的一招。無(wú)論是銀行嚴控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還是831土地大限，全部是從市場(chǎng)供給層面進(jìn)行宏觀(guān)調節，這種調節的結果在過(guò)去的2年內體現為供應量的減少與房?jì)r(jià)的非理性上漲惡性循環(huán)。
但是，5成按揭政策，第一次加倍抬高了購房者的購房門(mén)檻，雖然能夠迅速將旺盛的市場(chǎng)購買(mǎi)力腰斬大半，但是對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一次毀滅性的打擊。據業(yè)內人士分析，央行早有提高按揭首付至5成的政策醞釀，正是因為考慮政策出臺對市場(chǎng)可能造成毀滅性打擊，故不到萬(wàn)不得已，不會(huì )輕易使出這招殺手锏。
5成按揭引導民眾理性購房
有相當部分意見(jiàn)認為，一旦真正推行5成按揭，不僅一大批房地產(chǎn)企業(yè)將瀕臨絕境，而且會(huì )有更多的老百姓買(mǎi)不起房子，政策過(guò)猛可能引發(fā)社會(huì )不安定因素。
但實(shí)際上，《中國不動(dòng)產(chǎn)》雜志認為，該政策雖然在一定程度上會(huì )在民眾心理上引起震動(dòng)，但也正好引導民眾理性對待買(mǎi)房置業(yè)。中國社會(huì )經(jīng)歷了多年的市場(chǎng)經(jīng)濟歷程，心理承受能力也得到很大提高。目前中國城市居民基本不存在流落街頭的現象，對住房的需求在于改善居住條件。在這樣的前提下，5成按揭貸款政策出臺，造成社會(huì )不穩定的可能性幾乎為零。
事實(shí)上，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現以來(lái)，從政府到社會(huì )對住房問(wèn)題的認識存在很大的誤差。長(cháng)期以來(lái)，“人人擁有住房”，讓所有人都能買(mǎi)得起住房，成為從政府到社會(huì )的共同目標。在這樣的目標指導下，中國的自有住房持有率超過(guò)了80%。而實(shí)際上，無(wú)論歐美等西方發(fā)達國家和地區還是日本、新加坡、香港等亞洲發(fā)達國家和地區，住房的擁有率都遠低于這個(gè)比率。有接近一半左右民眾的居住問(wèn)題，基本依靠政府廉租房或者公屋的形式來(lái)解決。
中國政府在今年關(guān)于住房的表述中，已經(jīng)將“人人擁有住房”的措辭修改為“人人享有住房”。這暗示政府已經(jīng)注意到，普通民眾在購房問(wèn)題上需要量力而行，同時(shí)政府在幫助社會(huì )中低收入階層解決住房問(wèn)題，提高他們的居住質(zhì)量方面，將承擔更多責任。
(來(lái)源：中國不動(dòng)產(chǎn) 作者：魯克）
