從2003年起，全國就開(kāi)始了對房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱的爭議。在經(jīng)歷了3年的爭議后，我們對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種斷論經(jīng)過(guò)謹慎分析，認為應為最大多數的購房者提供清晰的八大認知。
一：貨幣供應量長(cháng)期 過(guò)度增長(cháng)引發(fā)房?jì)r(jià)上漲
近6年來(lái)，我國的貨幣供應量(M2)迅速增長(cháng)，由1999年末的117638億元上漲到2005年末的298755億元，年均增長(cháng)率達16.83%。當年廣義貨幣增量與當年GDP之比也保持在1.5以上，這意味著(zhù)市場(chǎng)中有大量脫離實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展的貨幣。
同時(shí)，我國的投資渠道狹窄，證券投資回報率并不高。因此，我們認為，長(cháng)期的貨幣供應量迅速增長(cháng)是引發(fā)房?jì)r(jià)上漲的主要原因之一。
二：外資涌入推高房?jì)r(jià)
人民幣匯率升值的預期引起外商投資企業(yè)在我國境內投資的增加，尤其增加人民幣利潤的再投資短期內會(huì )減少外商投資企業(yè)投資利潤匯回母國的外匯流出量。在預期人民幣升值和當前美元已大幅度貶值的情況下,國際著(zhù)名投行和開(kāi)發(fā)商紛紛搶灘中國，大量資本炒高了中國房?jì)r(jià)。
三：某些地方政府人為扭曲市場(chǎng)
以市場(chǎng)化為導向的住房制度改革，并不意味著(zhù)政府無(wú)所作為。參照國外的經(jīng)驗，政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的適當介入是必須的，但是這種介入須立足于市場(chǎng)規律，以尊重市場(chǎng)為出發(fā)點(diǎn)。而一些地方政府卻在人為地扭曲市場(chǎng)。
四：房?jì)r(jià)“穩定” 不意味著(zhù)“下跌”
房?jì)r(jià)“穩定”意味著(zhù)房?jì)r(jià)的變動(dòng)反映了當年和之前經(jīng)濟發(fā)展狀況，而且其反映的經(jīng)濟發(fā)展應該是長(cháng)時(shí)期的，而不是短期的。我們認為，應該是以一段時(shí)間內房?jì)r(jià)上漲幅度來(lái)判斷房?jì)r(jià)是否“穩定”。例如以5年為一個(gè)時(shí)段等。
五：購房者消費能力需提高
宏觀(guān)調控不是簡(jiǎn)單等同于打壓房?jì)r(jià)，是為了讓房地產(chǎn)不“帶病”發(fā)展�？陀^(guān)上要提高居民的消費能力，要盤(pán)活存量資產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度，不僅是以增量房地產(chǎn)來(lái)衡量，更重要的是看存量房地產(chǎn)的流通情況。上海等地的實(shí)踐經(jīng)驗表明，全面開(kāi)放住房市場(chǎng)，允許已購公房上市交易，可以引導潛在的住房需求盡快轉化為有效需求。
六：房地產(chǎn)業(yè)已成重稅行業(yè)
有人根據目前西方國家的不動(dòng)產(chǎn)稅占地方財政收入的一半以上，而我國房地產(chǎn)稅僅占全部稅收收入2.36%，占地方財政收入的比重僅為8.12%，而草率推斷出我國房地產(chǎn)稅負輕的結論。但實(shí)際上，除了這些稅外，各地方政府還征收大量、名目繁多的費用。粗算一下，目前國內住宅成本構成中，建筑成本占30%出頭，地價(jià)、稅費及開(kāi)發(fā)商利潤占近70%。如果按照目前開(kāi)發(fā)商平均利潤率15%計算，那么剔除這部分后，房?jì)r(jià)構成中稅負比重遠超過(guò)50%�？梢哉f(shuō)我國的房地產(chǎn)稅是重稅。
七：房地產(chǎn)調控 應當因地制宜
我國各地經(jīng)濟發(fā)展狀況不同，各省市應該根據當地經(jīng)濟發(fā)展具體情況而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控。另外，宏觀(guān)調控還是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程。在前期，市場(chǎng)發(fā)育不完善，制度建設有待加強，宏觀(guān)調控主要是救急，抑制房?jì)r(jià)過(guò)猛增長(cháng)，政府主要使用行政手段直接干預，以期迅速取得成效；而在后期，宏觀(guān)調控主要目的則是完善市場(chǎng)制度，促進(jìn)房地產(chǎn)健康、穩定發(fā)展。
八：市場(chǎng)誤導危害嚴重
宏觀(guān)調控的根本目的是發(fā)展，是讓房地產(chǎn)業(yè)及時(shí)清除隱患，更加健康發(fā)展而非帶傷運行。對于一些概念，尤其是所謂國際經(jīng)驗絕對不能夠盲目地生搬硬套，例如房?jì)r(jià)收入比、租售比、20%的投資警戒線(xiàn)等等。這些形而上學(xué)的觀(guān)點(diǎn)通過(guò)所謂專(zhuān)家反映出來(lái)，對市場(chǎng)的誤導更為嚴重�！�
(來(lái)源：上海證券報 作者：華偉 復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心；艾華 復旦大學(xué)金融研究院 柯鵬 整理 本文僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn))
