房地產(chǎn)業(yè)的本有多大，利有多厚，水有多深，恐怕一般人難以搞明白。
其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的確是一個(gè)暴利行業(yè)。
說(shuō)其暴利，道理很簡(jiǎn)單。不要細算其土地成本和建安成本，光從地價(jià)和房?jì)r(jià)變動(dòng)上就可以看出。
一般而言，一個(gè)房地產(chǎn)項目，從跑前期，到拿到銷(xiāo)售許可證，本事最大的開(kāi)發(fā)商也得需要一年時(shí)間。
我們現在對開(kāi)發(fā)商的暴利進(jìn)行一個(gè)經(jīng)濟學(xué)的分析。
假設開(kāi)發(fā)商是現房銷(xiāo)售，這里不考慮期房。道理都一樣，就是計算起來(lái)簡(jiǎn)單。開(kāi)發(fā)商從銀行獲得開(kāi)發(fā)貸款，與消費者無(wú)關(guān)。對于一個(gè)開(kāi)發(fā)商而言，在一年開(kāi)發(fā)時(shí)間內，有幾個(gè)成本是固定不變的。
首先是地價(jià)。開(kāi)發(fā)商以拍賣(mài)方式獲得土地，并支付一定的土地款。
盡管土地價(jià)格很高，但開(kāi)發(fā)商拿到手后，這塊土地的購買(mǎi)成本就是固定的了。也就是說(shuō)，不管土地價(jià)格如何暴漲，在開(kāi)發(fā)商拿到地后，這塊地只有價(jià)值的增加，而不可能有土地成本的增加，因為土地款已經(jīng)簽訂協(xié)議了，不可能再變化了。
其次是利率。開(kāi)發(fā)商除了少量的自有資金，其開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的絕大部分資金來(lái)源于銀行貸款。由于加息的可能性很小，即使央行加息，其基點(diǎn)也較低，因而可以認為，在一年內，銀行貸款利率是固定的。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的資金成本在一年內是固定的。
再次是建安成本。由于建筑材料的價(jià)格漲幅一般穩定，開(kāi)發(fā)商在做預算時(shí)，都會(huì )考慮到原材料漲價(jià)因素。即使漲價(jià)幅度較大，這部分的成本在一年內也是相對穩定的。其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)人士都知道，這部分成本相對比較容易控制。
再有就是銷(xiāo)售成本。不管物價(jià)如何波動(dòng)，售樓人員的工資成本基本上是固定的。至于其他相關(guān)成本，基本上也是平穩的。
簡(jiǎn)而言之，在一個(gè)房地產(chǎn)項目一年的開(kāi)發(fā)周期內，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本基本上是固定的，雖然不能說(shuō)是絕對不變，但基本變化不大，用經(jīng)濟學(xué)語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，可以假定開(kāi)發(fā)成本就是固定成本。
那么開(kāi)發(fā)商的利潤來(lái)自何處？
很簡(jiǎn)單，利潤就是房?jì)r(jià)減去成本。因為成本是固定的，那么房?jì)r(jià)越高，利潤就越高。
現在，我們就來(lái)說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)的暴利是如何形成的。
很多開(kāi)發(fā)商都聲言，房地產(chǎn)沒(méi)有暴利，其代表人物是任志強和小潘。
假定老任和小潘都是對的，即他們在一年內完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，準備銷(xiāo)售，此時(shí)其定價(jià)是沒(méi)有暴利的，也就是成本加上微利，比如成本是每平方米5000元，成本利潤率為5%，定價(jià)就應該是每平方米5250元。
但老任和小潘會(huì )按照5250元的價(jià)格銷(xiāo)售嗎？
不會(huì )！
為什么？
因為這個(gè)定價(jià)是按照一年前的成本制定的。而現在，地價(jià)大幅上漲了，假如周邊的地價(jià)上漲了20%，事實(shí)上往往不止20%。如果按土地成本占總開(kāi)發(fā)成本的37%計算，那么在老任和小潘拿到他們各自的那塊地的一年后，在土地價(jià)格增加了20%的情況下，周邊新開(kāi)工項目的開(kāi)發(fā)成本將是每平方米5370元。如果加上5%的利潤，那么，新項目的定價(jià)應該是5638元。新項目在5%成本利潤率條件下，定價(jià)比一年前老任和小潘的項目增加了388元。
老任和小潘此時(shí)準備出售住房。
誰(shuí)都知道，新項目一年后的價(jià)格應該是5638元，老任和小潘的現房成本加利潤是5250元。他們會(huì )按原來(lái)制定的價(jià)格售房嗎？
老任和小潘從來(lái)都不說(shuō)自己是活雷鋒，但他們都是人精。
如果老任和小潘按照現在的市價(jià)，即以5638元的價(jià)格售房，那么他們的利潤就從計劃的每平方米250元，增加到638元，利潤率也就從5%，增加到12.76%。如果他們捂盤(pán)不賣(mài)，如果地價(jià)接著(zhù)漲，那么他們的利潤還會(huì )不斷增加。從博弈論角度看，老任和小潘的最優(yōu)選擇就是不賣(mài)，等著(zhù)地價(jià)上漲。
我的計算不是說(shuō)老任和小潘一定獲得了暴利，只是告訴大家，地價(jià)越漲，老任和小潘就賺得越多。
如果他們的房子還沒(méi)有賣(mài)，意味著(zhù)老任和小潘還在等地價(jià)漲。如果老任和小潘現在已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)幾年前開(kāi)發(fā)的房子，那么他們一定是在數票子啦。
房地產(chǎn)究竟有沒(méi)有暴利，您現在再去問(wèn)問(wèn)老任和小潘，他們肯定在偷著(zhù)笑。
(來(lái)源：中華工商時(shí)報 作者：劉杉)
