隨著(zhù)九部委意見(jiàn)經(jīng)國務(wù)院轉發(fā)，本輪調控的大幕全部拉開(kāi)。
讓人弄不懂的是：這個(gè)意見(jiàn)是短期的，僅僅針對當年穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)，還是長(cháng)期的，對中國住房供給制度的改變呢？
說(shuō)是宏觀(guān)調控的政策吧，但許多是微觀(guān)管理的具體問(wèn)題(如管到產(chǎn)品的戶(hù)型)；說(shuō)是短期調控手段吧，有些措施只管一年(如2006年的拆遷規�？刂圃�2005年的水平之內)，但有些措施則長(cháng)達5年(如住房的轉讓稅收)。許多自2006年6月1日起實(shí)施的規定，并沒(méi)有終止的時(shí)間，讓人無(wú)法理解其真實(shí)的政策含義——是否一兩年內，等房?jì)r(jià)穩定之后又改政策呢？
也許我們真正急需解決的，不是臨時(shí)和短期的措施，而是長(cháng)期而穩定的住房制度或相關(guān)立法，還有社會(huì )住房保障制度的構建或立法。因為這才是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續發(fā)展的基礎。
地方政府恐難承擔穩定房?jì)r(jià)重責
九部委意見(jiàn)與“國六條”精神相呼應的，是其大部分措施屬于要求地方政府具體實(shí)施的行政性措施。
嚴格來(lái)說(shuō)，上一輪調控措施只實(shí)現了有限的目標，如限制了投資過(guò)熱，但并未解決總供給與總需求之間的矛盾。此次的措施不準備用增加供給的方式來(lái)解決房?jì)r(jià)穩定問(wèn)題(給地方政府留了點(diǎn)供給的余地，如特殊情況的上報批準、科學(xué)確定土地供給規模等)，更多是用限制和減少需求來(lái)緩解供求矛盾，如增加交易的稅費、增加首付、嚴格控制被動(dòng)性需求等等。
同時(shí)這次試圖用強制性戶(hù)型限制來(lái)降低住房總價(jià)，用增加中低價(jià)位和廉租房的土地供給來(lái)拉平房?jì)r(jià)。但中小戶(hù)型的住房能降低住房總價(jià)，不等于能降低住房單價(jià)，廉租房有助于解決低收入家庭的住房問(wèn)題，但不能拉平平均房?jì)r(jià)(廉租房與房?jì)r(jià)無(wú)關(guān))。而加稅則可能提高轉讓成本，限制了投機炒房行為的同時(shí)，不利于住房消費升級。
沒(méi)有統一完善的住房制度，要求地方政府承擔穩定房?jì)r(jià)的責任是個(gè)難題。地方經(jīng)濟發(fā)展和低收入家庭的住房保障，均為來(lái)自基層企業(yè)和群眾的訴求，是地方官員而不是中央政府要面對的。如已審批但未取得施工許可證的項目要按新規定辦，就一定會(huì )出現地方政府的違約問(wèn)題。因為在施工許可證之前先有了土地出讓合同，也先有了規劃的審批，如果施工許可證并不違背出讓合同與規劃條件，那么是地方政府還是九部委承擔行政訴訟的責任呢？
再說(shuō)，上一次調控普通商品房的戶(hù)型標準是120平方米并可上浮20%，地方政府也分別發(fā)布了當地的標準，大多數是按國務(wù)院轉發(fā)的七部委意見(jiàn)上限確定的。而一年之后，這個(gè)條件變了，雖然文件中未否定此前普通商品房標準的規定，但明確提出是以90平方米的套型為主，并要占到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上，那么是否意味著(zhù)一年之后普通商品房的標準改變了呢？
如果將此理解為長(cháng)期的住房制度改變，則是中國大多數居民的住房長(cháng)遠預期標準的改變，即國家制度中住房質(zhì)量、面積、標準的改變。但今年的土地供給卻不是馬上能變成商品房上市的，目前大多數土地的供給和開(kāi)工審批，讓地方政府很難在今年9月份公布全年的控制性條件和戶(hù)型供給情況。
各地政府要編制年度用地計劃，但卻未明確土地的供給情況，如果不增加土地的供給，不知道土地供給總量與市場(chǎng)需求之間的關(guān)系，那么小戶(hù)型也無(wú)法解決房?jì)r(jià)的單價(jià)上漲問(wèn)題。這種嚴格限制低密度、大套型住房土地供給的預告，也許會(huì )讓已建設或已批準的大戶(hù)型住房，又可以通過(guò)政府強制產(chǎn)生的稀缺性享受到再一次的溫暖關(guān)懷，又有了一次利用絕版或稀缺理由來(lái)提高價(jià)格的機會(huì )。
新政策有進(jìn)步也有遺憾
最讓人欣慰的是，這次不但重點(diǎn)提出“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”的問(wèn)題，同時(shí)終于開(kāi)了“城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租房建設”的口子。幾年前當我提出這一建議時(shí)，曾被網(wǎng)民大罵，我提交的政協(xié)提案也因“國家沒(méi)有此類(lèi)規定”的理由而被擋了回來(lái)。今天終于看到轉變了，廉租房既已經(jīng)確認為解決低收入家庭住房困難的主要渠道，也就是說(shuō)低收入家庭不用再到商品房市場(chǎng)去徒勞地追逐上漲的房?jì)r(jià)了。
這次也明確要求必須購新房的消費觀(guān)念應該改變，用二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)解決分層次消費的模式問(wèn)題，即改善居住條件要量力而行、遞次消費。遺憾的是，政府又增加了交易環(huán)節的稅收，讓積極發(fā)展的二級市場(chǎng)反而多了一份障礙。
這次強調用管住地方政府的方式來(lái)管住市場(chǎng)，這對長(cháng)期經(jīng)營(yíng)、努力建立企業(yè)品牌的公司是件好事。健康有序的市場(chǎng)秩序會(huì )讓交易更有保障，讓投資者與消費者更放心。但問(wèn)題是出臺的這些政策措施與手段都是單向向下的，沒(méi)有全面考慮到市場(chǎng)經(jīng)濟中合同雙方的保護，容易導致只增加合同一方的權利，而這一方卻又可以不承擔與權利相應義務(wù)的現象出現。
例如，從獲得土地到開(kāi)工之間還有大量的審批環(huán)節，這些環(huán)節中非合同方的各級政府機關(guān)在唱主角。如果因為審批問(wèn)題造成大量土地無(wú)法開(kāi)工，責任誰(shuí)負？北京市國土資源局剛剛無(wú)故中止了有合法程序的南沙灘的土地競拍活動(dòng)，違背了政府的競拍公告條件，政府卻不承擔任何責任。如果政府可以任意地改變合同條件，市場(chǎng)契約對政府沒(méi)有任何約束能力，那么就不會(huì )有真正的市場(chǎng)經(jīng)濟，也不會(huì )有健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
我還是要強調這樣的觀(guān)點(diǎn)：現在急需解決的仍是長(cháng)期住房制度的立法，尤其是住房社會(huì )保障制度的立法問(wèn)題。當有了明確的住房社會(huì )保障體系之后，市場(chǎng)上的商品房才會(huì )真正是商品房，而不再是被政府調來(lái)調去的半公共產(chǎn)品，或帶有公共產(chǎn)品性質(zhì)、義務(wù)等附加條件的商品房。這樣才能弄清租用土地中的物權性質(zhì)，以及土地租金是否成為稅收基數等一系列關(guān)鍵問(wèn)題。
（來(lái)源：中國經(jīng)營(yíng)報 作者：任志強）
