中新網(wǎng)6月6日電 最新一期《瞭望》周刊刊載中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)包宗華的文章指出，今年以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)形勢的爭論中，關(guān)于住房空置率、空房率、國際警戒線(xiàn)及其指標體系的爭論令人關(guān)注。
文章指出，厘清住房空置率與空房率概念的區別，從中國實(shí)際出發(fā)確定各城市自己的住房空置指標警戒線(xiàn)，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，是亟待進(jìn)行的最重要的基礎性工作之一。
10%的住房空房率是國際通用警戒線(xiàn)
文章指出，目前國際上通用的住房空置指標，是住房空房率。即以一個(gè)國家或城市的實(shí)有住房總數為分母，以空房總數(一般指實(shí)際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)為分子，計算出空房率。這些年，美國的空房率為9%～10%，英國的空房率也在10%左右(最高年份曾達到過(guò)13%)。從我們的角度來(lái)看問(wèn)題，認為他們的空房率太高。而西方國家的專(zhuān)家則認為，維持10%的空房率，是這些國家經(jīng)濟發(fā)達和住房富裕的表現。有了10%的空房率，就不會(huì )產(chǎn)生住房緊缺現象。人們?yōu)榱苏{換工作流動(dòng)到任何一個(gè)城市去，都能很容易地租房或買(mǎi)房，有利于人們對住房有較大的選擇余地，有利于在經(jīng)濟發(fā)展中不斷地調整產(chǎn)業(yè)結構、調整工作崗位和加速人才流動(dòng)。
但是，空房率絕不是越高越好，西方有些專(zhuān)家認為以不超過(guò)10%為宜。中國有的專(zhuān)家把10%的住房空房率說(shuō)成是國際通用的警戒線(xiàn)，是有一定道理的。
中國“獨創(chuàng )”的空置住房指標與國際并不相同
上世紀90年代，隨著(zhù)住房商品化的發(fā)展，中國出臺了空置商品房指標。這個(gè)指標規定，統計年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計算住房空置率時(shí)，最初曾經(jīng)用當年建成商品房總數為分母來(lái)計算，后來(lái)又改為用當年建成住房總數為分母來(lái)計算(目前仍較多地使用這一計算方法)。再后，人們又發(fā)現，空置的住房都累計了多年來(lái)的積壓住房數，與當年建成住房總數相比不對口徑，因而有些專(zhuān)家建議用連續三年建房總數為分母來(lái)計算(有些專(zhuān)家發(fā)表文章就用了此法，但未形成統一規定)。
在使用這個(gè)中國“獨創(chuàng )”的空置住房指標過(guò)程中人們發(fā)現，年底建成而未售出的住房中有相當大的部分是待銷(xiāo)房，并會(huì )在第二年內售出�？梢�(jiàn)，這個(gè)空置商品房指標只能說(shuō)明當年建成住房在當年的銷(xiāo)售情況。由于它把許多待銷(xiāo)房統統納入空置范疇，就不能準確地說(shuō)明住房真實(shí)的積壓情況，是一個(gè)戴著(zhù)“空置”帽子卻包含許多“非空置”待銷(xiāo)住房而有明顯缺限的指標。因此，用它為基礎計算出來(lái)的住房空置率也存在明顯的缺限。例如，有一個(gè)城市當年建成住房100萬(wàn)平方米，由于大多數是在四季度竣工，因而到12月31日尚有40萬(wàn)平方米沒(méi)有銷(xiāo)出，人們就會(huì )計算出住房空置率高達40%，其缺陷實(shí)在太明顯。
為了使統計指標能比較準確地反映商品住房的銷(xiāo)售和積壓狀況，有關(guān)主管部門(mén)針對住房空置指標存在的缺限，在2003年作出補充規定，決定將相關(guān)指標補充為：住房建成1年以?xún)壬形翠N(xiāo)出的為待銷(xiāo)商品房，1～3年內未銷(xiāo)出的為滯銷(xiāo)商品房，3年以上未銷(xiāo)出的為積壓房。
許多業(yè)內人士都認為，這一補充規定的指標比空置指標能夠較為準確地反映住房的積壓情況，但因它僅僅起到“補充”作用，并沒(méi)有用待銷(xiāo)住房指標來(lái)取代住房空置指標，目前人們普遍使用的仍然是原定的不夠準確的住房空置指標。
不同口徑的警戒線(xiàn)不能混用
西方國家的住房空房率指標反映的是在全部住房中空房所占比重，中國住房空置率指標則只反映當年建成住房中尚未銷(xiāo)出住房所占比重，兩者是完全不相同的概念。如果把西方國家住房空房率10%的警戒線(xiàn)直接套過(guò)來(lái)用于中國的住房空置率警戒線(xiàn)，就會(huì )犯不同囗徑“混用”的錯誤。
