中新網(wǎng)6月8日電 據《江南時(shí)報》報道，從“國八條”到“國六條”，從八部委意見(jiàn)到九部委細則，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的“熱火”再次點(diǎn)燃。但業(yè)內人士分析，控制土地供應總量，調整土地供應結構的老思路，并不能解決土地供應中地方政府以地生財的“癥結”。
緊縮土地政策反而逼升房?jì)r(jià)
土地政策和信貸政策是房地產(chǎn)調控的兩大利器�？刂仆恋毓⿷偭�，調整土地供應結構是近幾年調控的一貫思路�！皣鶙l”細則中提到，要“優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應”、“繼續停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應”。
更重要的是，細則還量化了地方政府的責任，即“中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%”。國土資源部隨即發(fā)出了進(jìn)一步從嚴土地管理的緊急通知，要求各地方的土地利用不得突破年度計劃批準用地，嚴把土地閘門(mén)。這些內容在近幾年的房地產(chǎn)調控中已是老生常談了，但在實(shí)踐中并不盡如人意。
業(yè)內專(zhuān)家認為，通過(guò)優(yōu)化土地供應結構來(lái)改變未來(lái)房地產(chǎn)供給結構，無(wú)疑有利于穩定房?jì)r(jià)，但執行不力使得“政策折扣”現象很?chē)乐�。另一方面，偏緊的土地政策提升了土地成本，并將最終體現在未來(lái)的房?jì)r(jià)上。這些都對目前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控造成了負面影響，而癥結恰恰在于地方政府“以地生財”的觀(guān)念。
有的地方財政已成“土地財政”
包括土地出讓金和相關(guān)稅費的土地收入已經(jīng)成為地方政府的主要經(jīng)濟來(lái)源。在東部沿海發(fā)達地區，有的縣市土地出讓金收入占到了其地方財政收入的一半以上；有的地方財政成為事實(shí)上的“土地財政”。而在土地增值部分的收益分配方面，據國研中心課題組調查，地方政府拿走了土地增值的20%到30%。
有專(zhuān)家認為，如果地方政府以經(jīng)營(yíng)者自居，試圖“以地生財”，就必然利用自己對土地資源的壟斷性?xún)?yōu)勢，從農民那里低價(jià)征地，然后高價(jià)轉讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他投資者，地價(jià)的上升必然分攤到未來(lái)的房?jì)r(jià)上。此外，地方政府為了自身利益很可能或明或暗地支持房?jì)r(jià)上漲。
建議地方政府不再介入土地買(mǎi)賣(mài)
因此專(zhuān)家認為，必須改革現行的土地征用制度，從而杜絕地方政府利用對土地的壟斷性經(jīng)營(yíng)權以地生財。國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院李軍杰研究員建議，地方政府不再直接介入土地買(mǎi)賣(mài)，而是作為第三者負責制定和維持土地交易規則，由被征地農民代表和開(kāi)發(fā)商直接談判和交易，地方政府依法課稅。他還建議，創(chuàng )立土地財產(chǎn)稅，讓地方政府真正從土地的交易和級差收益的上漲中獲得長(cháng)期收入；并把當前諸多的土地稅費合并為土地占用稅、土地保有稅和土地交易稅。
在目前如火如荼的宏觀(guān)調控中，如何使地方政府保障土地的真實(shí)供應，防止土地“以地生財”的“堅冰”凍滅調控之火，讓我們拭目以待。
