中新網(wǎng)客戶(hù)端北京12月11日電 (左宇坤)中央經(jīng)濟工作會(huì )議12月8日至10日在北京舉行。對于樓市，會(huì )議繼續強調“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，同時(shí)提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。這將對2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？

　　不變！“房住不炒”紅線(xiàn)不動(dòng)搖

　　會(huì )議要求，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　自2016年12月的中央經(jīng)濟工作會(huì )議中首次提及“要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，“房住不炒”這一提法已有五年時(shí)間。

　　“12月6日的中央政治局會(huì )議沒(méi)有提‘房住不炒’，不是因為它不重要了，恰恰是因為它非常重要，已經(jīng)不需要再講了?！?北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對中新網(wǎng)表示，中央對房地產(chǎn)的政策一直是明確而延續的，在不同的時(shí)期采取寬或嚴的調控是正常的，但基本原則不能變，以防出現硬著(zhù)陸。

　　“‘房住不炒’長(cháng)效機制不會(huì )改變，各方不能抱有‘刺激房地產(chǎn)、炒作房地產(chǎn)’的心態(tài)?！?貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)同樣表示，各地后續即便可以放松政策，也要嚴格守住這條紅線(xiàn)。

　　上新！加強預期引導，探索新的發(fā)展模式

　　“加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”是今年中央經(jīng)濟工作會(huì )議中比較新的表述。

　　“首提預期引導的概念，說(shuō)明當前在預期管理和引導方面有新的動(dòng)作，包括在穩房?jì)r(jià)、各類(lèi)土地供應等方面會(huì )持續跟進(jìn)，以進(jìn)一步穩定市場(chǎng)的預期?！眹儡S進(jìn)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整頓工作也會(huì )推進(jìn)，各類(lèi)炒作房?jì)r(jià)和引起預期不穩的行為也會(huì )嚴管。

　　許小樂(lè )分析稱(chēng)，“探索新的發(fā)展模式”將推動(dòng)房企開(kāi)發(fā)模式轉型。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)長(cháng)期發(fā)展過(guò)程中形成的高周轉、高杠桿開(kāi)發(fā)模式已難以為繼，部分企業(yè)暴發(fā)債務(wù)危機，需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

　　貝殼平臺數據顯示，2021年北上廣深的平均購房年齡為36-38歲，相比2018年推遲了2-3年左右，很多租客租住時(shí)間或超過(guò)10年，未來(lái)家庭化租賃需求逐步顯現。業(yè)內普遍認為，長(cháng)租房、共有產(chǎn)權房、保障性租賃住房等方面的探索和推進(jìn)都值得期待。

　　“可以預見(jiàn)的是，住房租賃市場(chǎng)，尤其是長(cháng)租房市場(chǎng)將迎來(lái)一輪大發(fā)展的機會(huì )?！?中國社科院數量經(jīng)濟與技術(shù)經(jīng)濟所宏觀(guān)政策研究室主任馮煦明認為。

　　許小樂(lè )預計，明年將出臺面向長(cháng)租房市場(chǎng)的土地、金融、財稅等方面的支持政策，未來(lái)住房租賃企業(yè)將獲得良好的政策支持環(huán)境。

　　嚴躍進(jìn)亦認為，增量市場(chǎng)會(huì )逐漸轉變?yōu)樵隽看媪抗舶l(fā)展的模式，尤其是存量市場(chǎng)的發(fā)展會(huì )提速；依賴(lài)房?jì)r(jià)和地價(jià)上漲獲利的模式將也改變，將進(jìn)一步引導住房消費觀(guān)念扎根，扭轉住房投資、炒房盈利的錯誤思想。

　　明確！支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求

　　與中央政治局會(huì )議精神一致，中央經(jīng)濟工作會(huì )議中同樣提到“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求”。

　　“當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是要回歸本源，房地產(chǎn)企業(yè)就是要蓋好房子，就是滿(mǎn)足人民群眾住房需求?！睒墙úū硎?。

　　何為合理住房需求？中國社科院財經(jīng)戰略研究院住房大數據項目組組長(cháng)鄒琳華對中新網(wǎng)表示，合理的需求包括首次購房需求和改善性購房需求，都是政策支持的，當然投機炒房仍是不支持的。

　　嚴躍進(jìn)也表示，剛需和改善型購房需求也可以簡(jiǎn)單理解為首套和二套購房需求。剛需得到滿(mǎn)足本身沒(méi)有問(wèn)題，關(guān)鍵是改善型購房需求，后續土地、信貸、稅費方面會(huì )給予保障。未來(lái)商品房市場(chǎng)的發(fā)展空間將大起來(lái)，房企的市場(chǎng)地位有所上升。

　　目標！因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

　　會(huì )議明確“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。在鄒琳華看來(lái)，“因城施策”會(huì )促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，地方房地產(chǎn)政策的自主權更大，政策目標更多元。

　　那么何為“循環(huán)”？馮煦明解釋稱(chēng)，房地產(chǎn)是國內經(jīng)濟大循環(huán)中的一個(gè)重要子循環(huán)，而且房地產(chǎn)這個(gè)子循環(huán)會(huì )對經(jīng)濟大循環(huán)中的其他環(huán)節產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，對宏觀(guān)經(jīng)濟穩定具有系統重要性。

　　“住房消費也是內需的一個(gè)重要方面，支持滿(mǎn)足購房者合理需求，既有利于提升居民住房水平，也有利于促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)?！编u琳華稱(chēng)。

　　一個(gè)細節是，相比中央政治局會(huì )議“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”的表述，中央經(jīng)濟工作會(huì )議則是把“良性循環(huán)”的表述放在前面，而“健康發(fā)展”放在了后面。

　　對此，嚴躍進(jìn)解釋?zhuān)斍胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬，這說(shuō)明“市場(chǎng)—企業(yè)—居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢，導致房地產(chǎn)運行效率不高、房地產(chǎn)風(fēng)險明顯增大，只有這三者之間實(shí)現了良性循環(huán)，房地產(chǎn)才能真正迎來(lái)健康發(fā)展的空間。

　　總體來(lái)看，馮煦明認為，當前房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展主要面臨短期風(fēng)險和長(cháng)效機制兩大問(wèn)題：短期看，個(gè)別房企風(fēng)險暴露，有關(guān)部門(mén)正在按照市場(chǎng)化、法治化原則妥善處置化解；長(cháng)期看，當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題是供需結構不平衡。

　　“預計2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步修復，不會(huì )出現硬著(zhù)陸，持續發(fā)揮經(jīng)濟運行中的‘穩定器’作用?！痹S小樂(lè )認為，未來(lái)房地產(chǎn)在“良性循環(huán)”指引下，前期過(guò)緊的金融政策將結構性調整，一方面適度放松對房企融資的管控，另一方面改善購房信貸環(huán)境。

　　“要守牢房地產(chǎn)發(fā)展底線(xiàn)，一是不能帶來(lái)金融風(fēng)險，二是不能影響實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展?！睒墙úū硎?，在此基礎上，不論發(fā)生怎樣的政策變動(dòng)，都是正常的。(完)