4月17日，國家發(fā)改委發(fā)布《2007年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況》分析報告，指出一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有所加快，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格上漲幅度持續在6.0%上下徘徊，但部分中心城市漲幅較快。報告顯示，去年增速明顯放緩的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有反彈跡象，“70/90”政策也遠未落實(shí)。我們應當怎樣看待這些問(wèn)題呢？
關(guān)于房地產(chǎn)投資反彈的根源，我認為根子在于房地產(chǎn)行業(yè)暴利的內在拉動(dòng)，這也說(shuō)明立足于戶(hù)型及房?jì)r(jià)漲幅控制的宏觀(guān)調控政策，沒(méi)有觸及我國房地產(chǎn)的根本。目前有一種說(shuō)法，說(shuō)我們的GDP還增長(cháng)了10%，房地產(chǎn)投資增長(cháng)26%很正常。這是對GDP項目構成及其對經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的影響缺乏分析的言論。
目前我國的房地產(chǎn)特別是住房需求的增長(cháng)主要被各類(lèi)投資和投機主導，消費需求變成了一個(gè)抬高房?jì)r(jià)的借口。這種基于發(fā)橫財目的的房地產(chǎn)投資和投機活動(dòng)，雖然可以促進(jìn)GDP在統計意義上的增加，但根本不能刺激消費，反而極大地壓制居民在吃、穿、住、行等最基本的消費需求，并給整體經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高帶來(lái)了巨大的風(fēng)險和不確定性。
房地產(chǎn)宏觀(guān)調控不能成功的原因是什么？我認為主要是調整住房戶(hù)型結構增加供給以控制房?jì)r(jià)的政策，在理論和邏輯上均存在問(wèn)題。這是因為，相對于龐大的住房存量，新建住房只是市場(chǎng)供給的很小部分！在大量房屋空置(包含已購房屋)，一些城市房屋供給總體上甚至已經(jīng)過(guò)剩的情況下，如果不抓住打擊住房投機這個(gè)關(guān)鍵，簡(jiǎn)單地通過(guò)增加新建小戶(hù)型房屋的辦法，并不能抑制已經(jīng)失控的房地產(chǎn)投機活動(dòng)，只會(huì )增加投機者更換投機籌碼的機會(huì )，更嚴重的是可能造成土地和建筑資源的巨大浪費。
根據一季度新建商品住宅銷(xiāo)售面積大于竣工面積的情況，發(fā)改委得出了房屋空置率下降、市場(chǎng)需求旺盛、一些中心城市供需矛盾突出等值得商榷的結論。站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)，不管你買(mǎi)房子是用來(lái)住的，還是用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)的，甚至是目前占絕對主流的用來(lái)囤積升值的，都屬于有效需求；站在社會(huì )角度，那些用來(lái)投資經(jīng)營(yíng)和囤積升值的房屋，如果不能轉租轉售到真正的居住者手里，他們的投資和投機將沒(méi)有任何社會(huì )意義。從這個(gè)角度看，住房投資和投機需求，都構成房地產(chǎn)供給(決不是需求)的重要組成部分。
從房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源看，銀行信貸和海外資金是重要的推動(dòng)力量。發(fā)改委報告的數據說(shuō)明，國有銀行在房地產(chǎn)信貸上缺乏投資、投機、消費的基本區分，而一律以低首付消費信貸優(yōu)惠利率放貸，導致投機者借消費信貸之名大肆購房牟利，而這些資金又大部分被開(kāi)發(fā)商轉化成為開(kāi)發(fā)資金。外商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資瘋狂增加的情況，說(shuō)明外資已經(jīng)認清了中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的投機性質(zhì)，他們希望在現有政策終了之前，趕上制度性大發(fā)橫財的末班車(chē)。
下一步應該怎么辦？我認為還是應從擴大市場(chǎng)供給和抑制投資投機需求兩方面下手，促進(jìn)房?jì)r(jià)的理性回歸。從擴大供給方面，要求地方各級政府放棄長(cháng)期實(shí)行的土地拍賣(mài)供給模式，集中力量供給經(jīng)濟適用房和廉租房，將單位建房和個(gè)人集資合作建房納入政府經(jīng)濟適用房計劃，調動(dòng)各類(lèi)經(jīng)濟主體建房的積極性；從控制需求上，要嚴格住房消費信貸發(fā)放以及實(shí)施針對住房投資、投機活動(dòng)的綜合稅收政策，降低住房投資、投機的收益預期水平，發(fā)揮住房存量在房地產(chǎn)價(jià)格調節中的作用。(曹建海 作者為中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任）
