中國社科院專(zhuān)家在近日發(fā)布的“房地產(chǎn)藍皮書(shū)”中提出，今年房?jì)r(jià)漲幅將在5%以下。業(yè)內人士指出，偏緊的住房用地供給和交通等基礎設施建設的相對滯后，使房?jì)r(jià)上升成為必然。
業(yè)內專(zhuān)家認為，基本住房需求、改善性住房需求和被動(dòng)需求的疊加，形成了不可遏制的剛性需求，成為房?jì)r(jià)上漲的基本動(dòng)因，而且住房總體上供不應求將是我國今后一個(gè)相當長(cháng)時(shí)期內的主要矛盾。
專(zhuān)家提出，遏制房?jì)r(jià)上漲需改變目前單方面調控供給的政策，從引導居民住房需求和改善住房保障體系入手，通過(guò)改變住房結構、增加有效供給、建設廉租房體系等調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
控供給反推高房?jì)r(jià)
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )原會(huì )長(cháng)楊慎認為，由于采取措施不對路達不到預期的效果，“我們還缺乏成熟市場(chǎng)經(jīng)濟調控的經(jīng)驗”。 比如為了穩定房?jì)r(jià)，緊縮貨幣、嚴控土地、增加稅收“三大法寶”已經(jīng)齊出，但實(shí)踐中，這三種措施的結果卻使得房?jì)r(jià)增加。信貸減少，資金成本提高；土地實(shí)行嚴格的招拍掛，不準劃撥土地，使土地平均價(jià)格上漲；增加稅收，又通過(guò)賣(mài)方轉嫁到消費者。所以，主觀(guān)上為降低房?jì)r(jià)，客觀(guān)上卻是越調越高。
中國社科院金融所副所長(cháng)王國剛以按揭貸款為例談道，按揭貸款在發(fā)達國家是銀行的主要資產(chǎn)，但我國對發(fā)展這種最優(yōu)良銀行資產(chǎn)，“卻覺(jué)得太多，甚至要打下去”。這對整個(gè)銀行資產(chǎn)結構，防范銀行風(fēng)險等極為不利，在這樣的政策條件下，由于需求過(guò)于旺盛，購房者全額購買(mǎi)住房的比重在快速上升。
北京市國土資源局研究室主任孫惠林證實(shí)，在北京市購買(mǎi)新建商品房的人中將近40%都是一次性付款，導致金融調控對房地產(chǎn)作用并不大。
調控把握供需兩條線(xiàn)
業(yè)內專(zhuān)家認為，單純控制供給的調控政策已難以適應當前房地產(chǎn)調控的需要，而應該采取“增加住宅有效供給、引導居民住房需求、建設保障性住房體系”等措施調控節節攀升的房?jì)r(jià)。
中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國提出，應增加住宅有效供給。他認為，首先需要增加土地供應，如何在不突破建設用地總規模的前提下增加土地供應成為關(guān)鍵。解決這類(lèi)問(wèn)題，可以通過(guò)改善建設用地結構，主要是提高工業(yè)用地(包括各類(lèi)開(kāi)發(fā)區)的集約利用程度，特別是制定配套政策，尤其是激勵政策，順應城市化進(jìn)程，結合新農村建設，在改善農村居住和生活條件的同時(shí)，逐步調整農村人均建設用地過(guò)大的問(wèn)題。
業(yè)內專(zhuān)家還認為，前幾年住房結構導向上確實(shí)有錯誤，大量推行的都是130—150平方米的大面積住房，住房結構調整很有必要。另外，改變居民自住性購房需求中“能買(mǎi)房就不租房”、“能買(mǎi)大房就不買(mǎi)小房”的觀(guān)念也很重要，應該宣傳：不同層次的消費理念應該有所調整，宜租者租，易購者購。
而解決部分投機者或投資者“囤積”部分住房，造成資源浪費的問(wèn)題，最終有賴(lài)于整體經(jīng)濟環(huán)境的改善，同時(shí)，可適時(shí)出臺針對空置房屋的住房保有稅，增加閑置住房的持有成本。
楊慎認為，應大力發(fā)展以貨幣直補為主的廉租房制度，通過(guò)貨幣直接補貼提高沒(méi)有享受廉租房者的購房能力。另有專(zhuān)家表示，還可以通過(guò)對大戶(hù)型的商品住房采用高稅收，并結合適當的限制的措施來(lái)引導，通過(guò)有錢(qián)人交高的稅、高的地價(jià)，并把這部分資金反哺到中低收入者的廉租房建設上。
業(yè)內專(zhuān)家說(shuō)，目前，房地產(chǎn)存在的制度性的壟斷應引起關(guān)注。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)許可制度可以規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，提供一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隊伍。但這種制度已成為市場(chǎng)壟斷的門(mén)檻。目前，所有的土地必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之后才能進(jìn)入普通的消費者手上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一個(gè)特許經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。國土資源部中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)鄒曉云建議，應逐步放開(kāi)合作建房。他說(shuō)，這種合作建房，在世界上絕大多數發(fā)達國家地區都有，而且比例很高。
業(yè)內人士指出，偏緊的住房用地供給和交通等基礎設施建設的相對滯后，使房?jì)r(jià)上升成為必然。(周明)
