“房?jì)r(jià)很高，我認為一個(gè)根本的原因是壟斷所造成的�！苯�，在中國社會(huì )科學(xué)院2007年度《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》(下稱(chēng)藍皮書(shū))新聞發(fā)布會(huì )上，國土資源部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云表示。
藍皮書(shū)顯示，2001-2006年五年間，國務(wù)院和國務(wù)院辦公廳出臺有關(guān)房地產(chǎn)的政策文件共25條；同期，國家發(fā)改委、建設部、國土資源部、財政部、國家稅務(wù)總局以及央行(含銀監會(huì )、國家外匯管理局)等六部門(mén)針對房地產(chǎn)市場(chǎng)頒發(fā)的政策文件更是多達171件。
但是，平均每年近40條政策文件密集出臺，似乎并沒(méi)能阻擋房?jì)r(jià)迅速攀升的步伐。
鄒曉云還提到，北京市3月份實(shí)際可銷(xiāo)售房屋數量是78959套，但是登記銷(xiāo)售的只有8574套�！斑@些數據，我們仔細分析可以看出，都是非常具有壟斷市場(chǎng)的特征的�！彼f(shuō)，我們經(jīng)�？吹诫娦�、民航、鐵路行業(yè)的壟斷，包括最近很受關(guān)注的銀行也是一樣，大家都提出了治理的方式，但房地產(chǎn)行業(yè)的制度性壟斷一直被人們所忽視，應該引起足夠的關(guān)注。
房?jì)r(jià)且調且漲的原因
前不久，國家發(fā)改委公布的最新一份房地產(chǎn)市場(chǎng)報告顯示，今年一季度，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.9%，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.0%，而以北京、深圳為代表的中心城市房?jì)r(jià)繼續高位增長(cháng)，漲幅在10%左右。
“房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控主要任務(wù)是什么？溫家寶總理在3月5日的政府工作報告當中講得非常清楚�！苯ㄔO部原副部長(cháng)、中房協(xié)原會(huì )長(cháng)楊慎在出席藍皮書(shū)新聞發(fā)布會(huì )時(shí)表示，今年兩會(huì )前夕，曾培炎副總理在聽(tīng)取房地產(chǎn)業(yè)形勢報告時(shí)也做了重要指示�！霸谶@些指示當中我體會(huì )到，應該把降低或者穩定房?jì)r(jià)作為重要任務(wù)�！�
他認為，之所以現在房?jì)r(jià)依然沒(méi)有降下來(lái)，并且在部分地區又繼續上漲，主要有以下三方面的原因。
第一，缺乏成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟調控經(jīng)驗。我國實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟到現在才十幾年，房地產(chǎn)作為新的行業(yè)，嚴格來(lái)說(shuō)我們沒(méi)有調控經(jīng)驗，由于采取措施不對路，達不到預期效果�！斑^(guò)去穩定房?jì)r(jià)一般都是這樣——緊縮貨幣，嚴控土地，再增加稅收。去年我們也是用了這么三個(gè)法兒，但結果是房?jì)r(jià)繼續上漲�！�
第二個(gè)問(wèn)題是我們的住房社會(huì )保障制度不完善、不健全。
第三個(gè)方面，統計數據和口徑不夠準確�！艾F在甚至出現了統計上互相打架的現象�！� 楊慎說(shuō)，房地產(chǎn)投資老降不下來(lái)，其中一個(gè)原因是統計技術(shù)和計算方面的問(wèn)題，這造成了人們在認識上的差別。
壟斷是房?jì)r(jià)高企的制度因素
“房?jì)r(jià)越調越漲，與壟斷當然有關(guān)系�！编u曉云在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，壟斷不僅是導致房?jì)r(jià)高企的制度因素，同時(shí)，房?jì)r(jià)逆勢大幅上漲，從根本上說(shuō)，也是源自壟斷，“因為我們的調控政策沒(méi)有觸及到壟斷這個(gè)根本的東西�！�
“現在的宏觀(guān)調控還是在土地供應量、房屋銷(xiāo)售環(huán)節、供應結構以及稅收、利率等方面，這些對制度本身沒(méi)有根本改變�！彼f(shuō)，這就好比一棵樹(shù)，已經(jīng)成形再去進(jìn)行調整�！叭绻麎艛嗖幌脑�(huà)，房?jì)r(jià)還是會(huì )越調越漲�！�
首先，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)許可制度”是導致市場(chǎng)壟斷的第一道門(mén)檻�！拔覀兊摹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)許可制度’應該是值得反思的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)許可制度是要規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，或者是提供一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隊伍。但是，這種制度已經(jīng)成為市場(chǎng)壟斷的門(mén)檻�！� 鄒曉云說(shuō)，具體來(lái)說(shuō)，從《房地產(chǎn)企業(yè)管理辦法》當中也能看到這個(gè)門(mén)檻存在，“它會(huì )造成什么后果呢？所有的土地必須要經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能到普通消費者手上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事實(shí)上成了一個(gè)特許經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，就像我們的煙酒一樣�！�
五、六年前他到一些小縣城去，這些小縣城一般的居民都能夠自己購買(mǎi)土地蓋房子，現在已經(jīng)沒(méi)有這種現象了，用于建房子的所有土地都到了開(kāi)發(fā)商手上�！百徺I(mǎi)土地應該是每一個(gè)公民擁有的權力�！编u曉云說(shuō)，上述許可制度剝奪了公民使用土地的權力，是很不公平的，生產(chǎn)自建房屋是每一個(gè)人的權力，制度上應該提供公平的環(huán)境。他建議放開(kāi)合作建房。
其次，現行土地出讓政策是形成壟斷的重要因素�！斑@個(gè)制度本身沒(méi)有問(wèn)題，它的問(wèn)題是把土地大規模地給了開(kāi)發(fā)商�！彼f(shuō)，調查顯示，開(kāi)發(fā)商非常熱衷于大面積擁有土地，因為一是開(kāi)發(fā)商能獲得很多的利潤，二是開(kāi)發(fā)商能夠在大規模的土地開(kāi)發(fā)中形成區域性的壟斷�！斑@在大城市大家感覺(jué)還不是特別明顯，在一個(gè)中等的城市里是非常明顯的，一個(gè)中等城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能是由一、兩個(gè)開(kāi)發(fā)商控制，他們完全控制價(jià)格，他早期建的房子價(jià)格很低，逐漸地價(jià)格上升，完全可以按照自己的意志提高房?jì)r(jià)�！�
他表示，在小區以至相當大的區域規劃上，基本都是開(kāi)發(fā)商自己去做，“這也是不太好的東西�！薄白鳛槲磥�(lái)居住的業(yè)主該是有權力參加小區的規劃的，但從操作上來(lái)說(shuō)卻不可能參與；政府應該去參與，但是現在政府頂多起到批準的作用，控制力很小，基本上是開(kāi)發(fā)商想怎么蓋就怎么蓋，從來(lái)不考慮相鄰的房屋以及對整體區域的影響�！�
“對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，擁有一片大的土地之后，完全從他追求利潤的角度去操作規劃，實(shí)際上也是對未來(lái)居住者的土地使用權的侵犯�！编u曉云建議，把土地出讓變成小塊出讓?zhuān)踔潦且粭潣且粭潣沁@樣地出讓?zhuān)覀儸F在完全具備這個(gè)條件�！斑@樣還有一個(gè)好處就是整個(gè)市場(chǎng)當中宗地就會(huì )非常多，宗地多了供應的總量相對就多了�！彼J為，“應該像普通商品一樣去出讓土地，土地招拍掛將來(lái)應該回歸到正常的模式�！�
第三，房屋預售制度也是造成壟斷的一個(gè)重要因素�！拔覀儸F在預售房制度是為了促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)和發(fā)展，但是現在我們看到預售制度形成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壟斷，成了壟斷的一個(gè)工具�！�
最后是稅收制度。鄒曉云認為，應將開(kāi)發(fā)商持有的土地和沒(méi)有賣(mài)的房屋作為和普通消費者持有的房屋同等看待�！伴_(kāi)發(fā)商取得了土地，他是擁有完全產(chǎn)權的，他建成的房屋也是有完全產(chǎn)權的，賣(mài)給我們以后我們就擁有完全的產(chǎn)權，既然產(chǎn)權是平等的，那么在稅收上也應是平等的�！钡鞘聦�(shí)上，在這方面是不平等的，這種不平等使開(kāi)發(fā)商獲得了較高的壟斷利潤。
他表示，如果與普通消費者一樣，開(kāi)發(fā)商在持有房屋(包括土地)也要繳納稅收，就會(huì )增加開(kāi)發(fā)商土地和房屋的持有成本，避免開(kāi)發(fā)商囤積土地，有房不賣(mài)�！拔矣X(jué)得這些政策方面的東西，我們都應該進(jìn)行反思，重新評價(jià)和修訂�！�(周雪松)
