“如果按照我的設計方案，樓市就沒(méi)有現在這么多問(wèn)題�！睏钌髡f(shuō)。5月16日下午，北京三里河路9號，和很多部委機關(guān)大院里的房子一樣，楊慎所住的“部長(cháng)樓”一點(diǎn)都不起眼。當天，中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)了這位前建設部官員。
楊慎曾歷任國家建工總局辦公廳副主任、城鄉建設環(huán)境保護部(建設部前身)局長(cháng)、副部長(cháng)等職務(wù)。此外，他還曾擔任中房集團董事長(cháng)一職，1994年，楊慎被選為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)，2006年卸任。
雖然已經(jīng)退出領(lǐng)導崗位多年，但楊慎一直心系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，密切關(guān)注著(zhù)樓市發(fā)生的一切�？瓷先ヒ涯暧馄呤乃缃駧缀趺刻於紙猿挚粗袊�(jīng)濟時(shí)報等16份報紙，另外還要做剪報，同時(shí)筆耕不止。他說(shuō)，他正在寫(xiě)與房地產(chǎn)有關(guān)的一本書(shū)，每天的時(shí)間很緊張。
“問(wèn)題就是咱們現在說(shuō)點(diǎn)真話(huà)挺麻煩，不說(shuō)真話(huà)，也沒(méi)法弄！”談到當前樓市存在的種種問(wèn)題，楊慎一片感慨。
樓市根本問(wèn)題是體制問(wèn)題
最近，房?jì)r(jià)在調控政策密集出臺情況下仍然呈現強勁的漲勢引起了楊慎的關(guān)注。他說(shuō)，現在房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題用六個(gè)字可以概括，就是：“體制”、“政策”、“法規”，總之是大的政策有問(wèn)題。他認為，之所以房?jì)r(jià)越調越漲不外乎兩種可能：一是沒(méi)有號準脈，沒(méi)有認清樓市的病根；一是認準了病，但開(kāi)出的藥方不對，吃錯了藥。歸根結底，“根本問(wèn)題是體制問(wèn)題�！�
《鄧小平同志關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話(huà)》是國家領(lǐng)導人在房地產(chǎn)方面開(kāi)歷史先河的一次重要講話(huà)。這是小平同志在1980年4月2日同中央負責同志談話(huà)的一部分，對我國長(cháng)期規劃中建筑業(yè)的地位問(wèn)題和住宅問(wèn)題提出了指導性的意見(jiàn)。這一講話(huà)經(jīng)過(guò)楊慎的努力，最終在1984年公開(kāi)發(fā)表。
1996年10月，國家體改委、建設部、國家計委、國家科委及中國房協(xié)等單位聯(lián)合成立了《住宅建設成為國民經(jīng)濟新增長(cháng)點(diǎn)的研究》課題組(該課題被列為國家重點(diǎn)軟科學(xué)計劃)，楊慎是該課題組顧問(wèn)。
1998年，我國正式啟動(dòng)房改，是年，楊慎執筆起草的《關(guān)于住房分配體制改革的政策建議》(下稱(chēng)《建議》)送交建設部�！督ㄗh》從取消實(shí)物分房、放開(kāi)二級市場(chǎng)、調整信貸政策以及完善產(chǎn)業(yè)主體等方面提供了相關(guān)政策建議。這些政策建議包括實(shí)行“年功補償、貨幣分配”模式下的住房改革方案、建立住房社會(huì )保障、理順住房?jì)r(jià)格體系等等。楊慎認為，如果按照他當初提出的設計方案，現在面臨的許多問(wèn)題會(huì )迎刃而解。
房?jì)r(jià)收入懸殊過(guò)大
楊慎的擔憂(yōu)在于：當前的樓市調控政策所采取的調控措施和調控目標背道而馳。他說(shuō)，中央調控樓市的意圖，是為了讓全國老百姓買(mǎi)得起房子，但是為實(shí)現這一目標所采取的緊縮銀根、嚴控土地以及增加稅收，無(wú)一不在客觀(guān)上進(jìn)一步拉大了房?jì)r(jià)收入比。
國際公認合理的房?jì)r(jià)收入比應該是4至6倍，我國目前的房?jì)r(jià)收入比在(15-20)：1，即15-20倍左右，而實(shí)際居民收入和國外如美國、西歐等一些國家的居民收入相比相差30倍以上，懸殊巨大。以我國月收入3000元以下的中低收入者為例，15年不吃不喝也僅能攢下不到60萬(wàn)元的積蓄。如果在北京等一類(lèi)城市，60萬(wàn)元在市里(除非在郊區)基本買(mǎi)不到一套像樣的房子。
楊慎曾極力主張的所謂“年功補償、貨幣分配”的住房改革方案，就是對過(guò)去工資中未包括的住房含量，按照參加工作年限和規定標準進(jìn)行補償，同時(shí)將國家用于建房的資金納入個(gè)人工資，實(shí)現住房分配貨幣化的新辦法。
他曾經(jīng)做過(guò)測算，當初(1998年)，如果采取這種辦法，平均每人每年可有2464元(按當時(shí)水平)的資金來(lái)源，占平均工資的42%。而且無(wú)需財政另增支出，通過(guò)財政體制和投資體制的轉換，即只需將過(guò)去國民收入中用于建房的投資二次分配，還原到初次分配中去即可。這樣不僅解決了房改資金來(lái)源問(wèn)題，同時(shí)也提高了個(gè)人購房、租房的能力，可謂是一舉兩得。
楊慎還在《建議》中大力提倡建立住房社會(huì )保障，在實(shí)行“年功補償、貨幣分配”的同時(shí)，對城市中少數生活困難、住房也困難的“雙困戶(hù)”予以特別的重視，從實(shí)現居者有其屋的社會(huì )目標出發(fā)，建議國家通過(guò)財政轉移支付，在大中城市建立廉租住宅的供應體制。這種廉租住宅供應體制只在4個(gè)直轄市、28個(gè)省會(huì )城市及46個(gè)50萬(wàn)人口以上的大中城市實(shí)現，供應對象是沒(méi)有穩定經(jīng)濟收入、家庭人均收入低于當地最低貧困線(xiàn)又沒(méi)有住房的城市居民。
鑒于中小城市住房面積一般高于大城市，這些城市原則上不建廉租住宅。對于這些城市無(wú)生活來(lái)源又沒(méi)有住房的居民，可用發(fā)放特困住房補貼的辦法解決。
節能問(wèn)題亟待解決
有統計資料表明，中國大陸高達95%的建筑被視為高能耗建筑。國際著(zhù)名房地產(chǎn)機構仲量聯(lián)行發(fā)布的一份白皮書(shū)就曾對存在上述問(wèn)題的中國房地產(chǎn)發(fā)展模式發(fā)出警告。該白皮書(shū)在關(guān)注中國房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的同時(shí)，對其發(fā)展模式和可持續性表示擔憂(yōu)：“在中國大陸經(jīng)濟的強勁擴張下，商用和住宅建筑的施工速度相當驚人，而在建筑業(yè)繁榮發(fā)展的背后，大中華區的可持續性資源運用意識卻遠遠落后于西方國家�！�
盡管近年來(lái)政府有關(guān)部門(mén)開(kāi)始加大提高建筑標準和促進(jìn)能效的工作力度，但“長(cháng)期非可持續性資源運用發(fā)展所帶來(lái)的危險”迫在眉睫。有關(guān)節能的舉措，仍然是雷聲大，雨點(diǎn)小。
楊慎說(shuō)，事實(shí)上，有關(guān)建筑節能工作目前正遭遇一種尷尬——開(kāi)發(fā)商不愿建節能的房子，老百姓也不愿買(mǎi)。因為造價(jià)高，開(kāi)發(fā)商建這種房子每平方米成本將增加5%-10%，如果是帶裝修同時(shí)又節能的房子，一般每平方米成本將增加600-800元。羊毛出在羊身上，老百姓不愿買(mǎi)似乎在情理之中。
他表示，節能建筑實(shí)際上替國家節省了煤、石油等資源，和國民經(jīng)濟息息相關(guān)，國家應出臺相應的政策，對此給予補貼�！耙礈p稅，要么補貼。給開(kāi)發(fā)商減稅，給購房者以補貼�！彼o推廣節能建筑開(kāi)出一劑藥方。
打擊官商勾結
最近，中國社會(huì )科學(xué)院出版的房地產(chǎn)藍皮書(shū)列舉了我國房地產(chǎn)企業(yè)的若干問(wèn)題和罪狀：企業(yè)素質(zhì)較低、虛假廣告、虛假承諾、擅自變更規劃和房屋結構、房屋質(zhì)量不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業(yè)、惡意拖欠工程款等等。
建設部部長(cháng)汪光燾日前在全國建設系統黨風(fēng)廉政建設工作會(huì )議上作報告時(shí)亦指出，2006年全國建設系統違法違紀和涉嫌違法違紀人員共415人，其中不乏一些大案要案。
楊慎認為，房地產(chǎn)行業(yè)官商勾結之所以嚴重也有制度方面的原因。房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)為地方貢獻了一定的稅收，成為地方財政倚重的行業(yè)。因此地方政府很難不向著(zhù)開(kāi)發(fā)商。
“這些年來(lái)，我們的城市建設為什么千篇一律？”楊慎說(shuō)，對開(kāi)發(fā)商，政府應重視引導，給予建議，并且教育它。對官商勾結，要打擊，但光靠這些也是不夠的，楊慎認為，根本的出路在改革稅制。只有改革稅制，使地方政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益關(guān)系淡化，才能從根本上減少官商勾結的發(fā)生。（周雪松）
