小產(chǎn)權房經(jīng)過(guò)媒體的一輪討論，終于偃旗息鼓，建設部剛剛發(fā)布了對購買(mǎi)小產(chǎn)權房的風(fēng)險提示，6月26日，北京市國土資源局也明確表示，小產(chǎn)權房必須停工停售。
幸虧，還有廣東的宅基地合法化試驗。早在今年2月初，廣東省召開(kāi)“兩會(huì )”期間，廣東省國土資源廳廳長(cháng)林浩坤(現已調任省監察廳廳長(cháng))就向媒體表示，由該部門(mén)草擬的《關(guān)于加強農村宅基地管理的通知》已上報廣東省政府審批，其中明確了農民合法的宅基地可上市流轉，其中包括宅基地的轉讓、出租，并擁有收益權。
廣東宅基地流轉所透露的信息十分重要，在今年全國“兩會(huì )”上，溫家寶總理在政府工作報告中指出，包括農村集體建設用地和宅基地，都要控制增量，盤(pán)活存量，提高土地利用效率和集約化程度。在宅基地上建小產(chǎn)權房用以出售出租，符合盤(pán)活存量、集約利用土地的要義。而新通過(guò)的物權證也將“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”改為“宅基地使用權的取得、行使和轉讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國家有關(guān)規定”。
反對小產(chǎn)權房最厲害的，莫過(guò)于一些地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。如果小產(chǎn)權房合法化，那么，到目前為止進(jìn)行的土地招拍掛制度就會(huì )喪失市場(chǎng)基礎，如果一個(gè)城市有三分之一的房屋(哪怕是在郊區)售價(jià)在現行房?jì)r(jià)的三分之二左右，試問(wèn)還會(huì )有哪個(gè)房地產(chǎn)商到天價(jià)的土地市場(chǎng)舉牌？那么，地方政府的土地財政還如何生存？開(kāi)發(fā)商的反對也在情理之中，他們花了大筆的錢(qián)購買(mǎi)土地，不想被農民兄弟甚至一些開(kāi)發(fā)同道拔得頭籌，如果北京占比三分之一的小產(chǎn)權房合法化，必然帶動(dòng)樓價(jià)大幅下挫，那么開(kāi)發(fā)商不僅無(wú)法得利，連當初購買(mǎi)土地與支付稅費的成本恐怕都收不回來(lái)。
但是，如果廣東試行的宅基地轉讓、出租、擁有收益權能夠成功，市場(chǎng)將會(huì )如何？
首先，普通商品房?jì)r(jià)格會(huì )下降，而小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格會(huì )上升，最終形成市場(chǎng)均價(jià)，廣州的宅基地房比商品房低一半左右，高于北京小產(chǎn)權房，正反映了市場(chǎng)調節已開(kāi)始發(fā)揮作用。這對于飽受攻擊，想做成百年老店的開(kāi)發(fā)商未必不是好事，敵意會(huì )讓市場(chǎng)夭折，也會(huì )讓政府在民意之下出臺越來(lái)越多的稅費政策。
第二，如今鐵板一塊的土地制度有可能松動(dòng)，當開(kāi)發(fā)商面對多個(gè)議價(jià)主體時(shí)，當宅基地可以流轉，只要價(jià)格低于目前均價(jià)，這意味著(zhù)農民、開(kāi)發(fā)商與購房者同時(shí)分獲土地溢價(jià)，困擾中國房地產(chǎn)制度的核心問(wèn)題———土地問(wèn)題就可以一步步得到解決。
第三，小產(chǎn)權房獲得合法之身，可以大大緩解政府解決保障型住房的壓力，事實(shí)上，從北京紙面上節節攀升的供地計劃以及事實(shí)上的供地下降來(lái)看，政府要建立保障住房已力不從心。
第四，有人認為小產(chǎn)權房是城市人對于農民的盤(pán)剝，筆者在《小產(chǎn)權房挑明樓市真相》中已經(jīng)論證其非。事實(shí)也證明了這一點(diǎn)，在《中國經(jīng)濟周刊》記者對于廣州宅基地商品房的調查中，發(fā)現當地已形成了宅基地流轉的完整產(chǎn)業(yè)鏈條，消費者以公證維護自身的權益，當地農民靠“種房子”過(guò)上了好日子。不同區域的宅基地房面向學(xué)生、剛就業(yè)的年輕人、外國人、農村進(jìn)城打工者等不同的消費群體，滿(mǎn)足了市場(chǎng)所需。同時(shí)，宅基地房以出租為主，20世紀80年代廣州天河地區的宅基地房如今成為中心城區，農民大受其益，筆者在浙江天目山看到的宅基地房也印證了這一點(diǎn)。像小產(chǎn)權房流轉這樣的利國、利民、符合公共利益之舉，正符合新農村建設的要義。
希望廣州宅基地流轉試驗能夠取得成功，這才能從打破壟斷的角度，解開(kāi)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的死結。(葉檀)
