“不少人認為隨著(zhù)物權法出臺，公民的財產(chǎn)權利被全面肯定，‘小產(chǎn)權’房也會(huì )被法律所認可，最終可以轉化為合法的產(chǎn)權房。其實(shí)這是對物權法的誤解，目前下定論還為時(shí)過(guò)早�！贬槍δ壳皹O為惹眼的“小產(chǎn)權”房問(wèn)題，中國政法大學(xué)房地產(chǎn)法教授趙紅梅，今天向記者表明了自己的觀(guān)點(diǎn)。
記者了解到，隨著(zhù)建設部不久前叫�！靶‘a(chǎn)權”房建設，由此產(chǎn)生的一系列法律問(wèn)題，正困擾著(zhù)那些已經(jīng)和準備購買(mǎi)“小產(chǎn)權”房的人們，他們期望此次整頓最終能讓“小產(chǎn)權”房順勢合法化。
而針對高風(fēng)險換低房?jì)r(jià)帶來(lái)的重重法律疑問(wèn)，相當一部分學(xué)者基于我國的社會(huì )現實(shí)，認為“集體土地入市”涉及到一系列重大的理論與利益調節問(wèn)題，應謹慎從事。
“小產(chǎn)權”房熱銷(xiāo)背后法律疑問(wèn)重重
北京的“小產(chǎn)權”房最近似乎特別惹眼。先是一些房地產(chǎn)研究機構驚呼，北京四百多個(gè)在售樓盤(pán)中，“小產(chǎn)權”項目面積已約占可售總面積的三分之一，供銷(xiāo)兩旺；6月18日，作為國家房地產(chǎn)主管行政部門(mén)，建設部正式發(fā)布風(fēng)險提示：“小產(chǎn)權”房屋無(wú)法辦理權屬證明，不受法律保護；6月25日，北京市國土資源局局長(cháng)安家盛又公開(kāi)表示，北京已開(kāi)始全面調查“小產(chǎn)權”房屋，違規項目要停工停售。
就像誰(shuí)都知道股市有風(fēng)險，炒股依然充滿(mǎn)誘惑一樣，在各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站房產(chǎn)頻道不斷閃爍的那句“分清小產(chǎn)權，購房需謹慎”的標語(yǔ)下，各式各樣的“小產(chǎn)權”樓盤(pán)廣告仍光鮮耀人，樓盤(pán)展示、交通介紹、戶(hù)型推薦、業(yè)主論壇一應俱全，大批的留言記錄著(zhù)市民們對“小產(chǎn)權”房的熱情關(guān)注。
一邊是熱銷(xiāo)，一邊是停售警告，北京“小產(chǎn)權”房以非法之身熱賣(mài)，遮掩不了背后重重法律疑問(wèn)。
風(fēng)險意料之中？
高風(fēng)險換來(lái)低房?jì)r(jià)的選擇
明年就要退休的老張，正琢磨著(zhù)買(mǎi)個(gè)新房。眼見(jiàn)房?jì)r(jià)一路飆升，現在居住的兩居室又要留給兒子結婚，老兩口想來(lái)想去決定到近郊買(mǎi)個(gè)“小產(chǎn)權”房，反正退休了養老，郊區空氣也比城里好。最關(guān)鍵的是，手頭攢的三四十萬(wàn)塊錢(qián)，五環(huán)之內連個(gè)客廳也買(mǎi)不下，而“小產(chǎn)權”房則可以買(mǎi)到上百平米。
“購買(mǎi)理由就是兩個(gè)字：便宜�！北本┲康禺a(chǎn)律師秦兵在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“居住是公民的基本需求，當一部分人無(wú)法承擔過(guò)高房?jì)r(jià)時(shí)，就只能選擇雖然風(fēng)險高但價(jià)格低的‘小產(chǎn)權’房來(lái)‘自救’了�！�
建設部辦公廳一位工作人員告訴記者，雖然建設部正式發(fā)布了風(fēng)險提示，但這并不意味著(zhù)建設部承認了“小產(chǎn)權”房的法律地位，“小產(chǎn)權”只是民間的一種約定俗成的說(shuō)法。
據了解，目前社會(huì )上對“小產(chǎn)權”房有不同的解釋?zhuān)钔ǔ５恼f(shuō)法是按房屋權屬證明的發(fā)證機關(guān)來(lái)區分。即由國家統一制作發(fā)放房屋所有權證和國有土地使用權證的叫“大產(chǎn)權”房；由鄉鎮政府或村民委員會(huì )私自制作發(fā)放的“房屋所有權證”甚至“榮譽(yù)村民證書(shū)”的，則被稱(chēng)作“小產(chǎn)權”房，也叫“鄉產(chǎn)權”或“村產(chǎn)權”。
中國政法大學(xué)房地產(chǎn)法教授趙紅梅介紹說(shuō)，按照我國現行法律規定，農村土地一般歸村集體所有，其中，村民經(jīng)依法審批可獲取宅基地修建房屋居住，但僅限農民自住，或者轉讓給本村符合建房申請宅基地條件的其他村民。如果要在農村集體土地上興建商品房并出售，則必須先經(jīng)由國家征收，將集體土地轉為國有土地，再由國家出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費，最后建房后出售給購房人。
但是，現在相當一部分村集體以舊村改造的名義立項，獲得規劃審批，以超過(guò)村民實(shí)際家庭數多得多的數量申請宅基地用地指標，然后將多建造出的村民住宅拿到市場(chǎng)上公開(kāi)出售。還有些開(kāi)發(fā)商直接從村集體手中買(mǎi)取宅基地用地指標，建造住宅后，以商品房的名義在市場(chǎng)上公開(kāi)出售。
“‘小產(chǎn)權’房就這樣形成了。這些住宅因沒(méi)有依法向國家繳納土地使用權出讓金、城市設施配套費(俗稱(chēng)大市政費)和其他稅費，因而價(jià)格相比真正的商品房便宜很多�！壁w紅梅說(shuō)。
據國家發(fā)改委、國家統計局的最新數據顯示，今年5月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，創(chuàng )下18個(gè)月來(lái)的新高。北京的新房?jì)r(jià)格漲幅連續數月超過(guò)10%。北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司分析認為，一年前北京周邊郊區的商品房?jì)r(jià)格也不過(guò)每平方米兩三千元，比“小產(chǎn)權”房高不了多少；而一年后的今天，商品房?jì)r(jià)格急劇攀升、二手房交易稅費逐漸完善，“小產(chǎn)權”房的價(jià)格優(yōu)勢一下子就凸顯了出來(lái)。
“對大部分購買(mǎi)‘小產(chǎn)權’房的人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險根本就是意料之中的�！鼻乇J為，“如果同地段產(chǎn)權完整的商品房同樣價(jià)格，‘小產(chǎn)權’房自然會(huì )銷(xiāo)聲匿跡�！�
法不責眾？
尚無(wú)一起沒(méi)收違法所得信息
買(mǎi)薈萃園的決定一直讓王芳(化名)很懊悔，這個(gè)北京通州區梨園鎮大馬莊村開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權”樓盤(pán)，不僅項目資金被挪用導致工程停工，業(yè)主們遲遲不能入住，而且“小產(chǎn)權”的性質(zhì)讓他們的維權也處處碰壁。當時(shí)她還不知道，“小產(chǎn)權”房不是商品房，不能買(mǎi)賣(mài)，所謂的“產(chǎn)權證”也不具有商品房產(chǎn)權證的法律效力，出售者并不具有進(jìn)行合法交易的主體資格。
按照城市房地產(chǎn)管理法第三十八條和第四十四條的規定，“小產(chǎn)權”房的銷(xiāo)售沒(méi)有法律依據。同時(shí)，土地管理法第六十三條明確規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。這就為認定“小產(chǎn)權”房銷(xiāo)售違法提供了法律依據。
不僅如此，我國現有法律對出售“小產(chǎn)權”房的處罰也有明確規定，至少要沒(méi)收違法所得。但時(shí)至今日，尚未有一起因出售“小產(chǎn)權”房而遭沒(méi)收違法所得的公開(kāi)報道見(jiàn)諸媒體。趙紅梅認為，對于目前已蔚然成風(fēng)的“小產(chǎn)權”房買(mǎi)賣(mài)，確實(shí)存在著(zhù)因所謂的“法不責眾”而不了了之的現象。
她認為，解決“小產(chǎn)權”房的問(wèn)題，單靠政府監管還不行，需要很多方面的配套工作。當然，嚴格依法行政、嚴格司法，將規制土地違法行為視為公權機構的一項必須履行的職權與職責，而不是可自由行使的權利，是遏制違法行為的主要手段。
然而，對于北京市國土資源局將對“小產(chǎn)權”房停工停售的嚴厲表態(tài)，業(yè)內也有爭議。秦兵表示，“小產(chǎn)權”房的根源還在于市場(chǎng)需求，加劇商品房?jì)r(jià)格高漲的違法違規問(wèn)題更值得人們深思，政府單純要求“小產(chǎn)權”房停工停售，并不能解決根本問(wèn)題。
甚至有觀(guān)點(diǎn)認為，目前大多數“小產(chǎn)權”房的購房者只是自住的中低收入者而非炒家，他們寧愿以低價(jià)、產(chǎn)權殘缺的方式，換回一套合適的住房�！靶‘a(chǎn)權”房的公開(kāi)交易已有相當規模，一旦合法渠道遭禁，很可能會(huì )被地下市場(chǎng)取而代之，以買(mǎi)賣(mài)雙方認可的潛規則繼續交易。
買(mǎi)了活該？
已購房者權益難以得到保障
趙紅梅建議，應當從不正當競爭的角度來(lái)認識“小產(chǎn)權”房的危害性。國家應盡快修改反不正當競爭法，使交了稅費、取得正當合法手續的開(kāi)發(fā)商，能夠基于維護其團體共同利益、進(jìn)而維護社會(huì )公共利益，對“小產(chǎn)權”房的銷(xiāo)售者提起公益訴訟。
不過(guò)，相對合法開(kāi)發(fā)商而言，人們現在更為關(guān)心的是那些已經(jīng)購買(mǎi)了“小產(chǎn)權”房的消費者權益如何保障。
網(wǎng)友“賣(mài)房客”就遇到了這樣的問(wèn)題，為了孩子上學(xué)方便，他決定把房子賣(mài)掉去學(xué)校附近買(mǎi)個(gè)二手房，可是和買(mǎi)主都談妥了他才發(fā)現，自己的房子因為是“小產(chǎn)權”不能更名。
秦兵告訴記者，購買(mǎi)“小產(chǎn)權”房的法律風(fēng)險主要包括拿不到國家房產(chǎn)部門(mén)發(fā)放的、能夠得到法律保護的房屋所有權證；房屋不能進(jìn)行流轉、交易；沒(méi)有房屋質(zhì)量等的售后保證；開(kāi)發(fā)商資金可能因無(wú)銀行等機構監管而流失，從而造成房屋交付延遲4個(gè)方面。
事實(shí)上，“賣(mài)房客”的遭遇并非特例，有關(guān)“小產(chǎn)權”樓盤(pán)延遲交房、難以轉讓、質(zhì)量缺乏保證等糾紛的報道時(shí)�？梢�(jiàn)。我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的一位工作人員告訴記者，“小產(chǎn)權”房的情況非常復雜，一般正規的房地產(chǎn)中介都不會(huì )接受“小產(chǎn)權”的房源，也不會(huì )為“小產(chǎn)權”二手房提供中介服務(wù)。
根據最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規定，“出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效�！�
而一旦認定合同無(wú)效，按照我國合同法第五十八條的規定，出售者因無(wú)效合同取得的房款，應當返還給購房者；出售者一方對于締結合同有過(guò)錯的，應當賠償購房者因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。
“因此，一旦‘小產(chǎn)權’房購房者與出售方產(chǎn)生糾紛，起訴至法院或提起仲裁，要注意把握好時(shí)機�！壁w紅梅建議，在起訴或提起仲裁時(shí)，出售者未取得商品房預售許可證明的，雙方締結的買(mǎi)賣(mài)合同都將被認定為無(wú)效合同。
如果購房者買(mǎi)房時(shí)被隱瞞了“小產(chǎn)權”的事實(shí)，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條則規定，出售者故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預售許可證明的情況下，雙方簽訂了無(wú)效合同的，購房者可以請求雙倍返還購房款。
終將合法化？
專(zhuān)家稱(chēng)只是一種愿望而已
買(mǎi)了“小產(chǎn)權”房，將來(lái)會(huì )怎么樣？秦兵認為，即將實(shí)施的物權法給土地承包經(jīng)營(yíng)權人設定了相當大的權限，“小產(chǎn)權”房轉為真正擁有產(chǎn)權的房屋將是大勢所趨。
這種觀(guān)點(diǎn)得到相當一部分“小產(chǎn)權”房購房者的認同，不少人在采訪(fǎng)中表示，政府不會(huì )坐視這么多沒(méi)產(chǎn)權的房子不管，大家都是花了血汗錢(qián)買(mǎi)的，總有一天政府會(huì )給產(chǎn)權。還有的觀(guān)點(diǎn)認為，中國可以吸取美國二戰后建造萊維特小鎮的經(jīng)驗，順勢讓這些近郊的“小產(chǎn)權”房盡快合法化。
即將實(shí)施的物權法第四十二條是關(guān)于國家征收集體土地的規定。趙紅梅說(shuō)，相比于現有法律，第四十二條并未對國家征收集體土地設定哪些新的門(mén)檻，對土地征收“公共利益”的表述，也和現有法律一樣仍比較抽象和籠統。因此，“集體土地入市很可能是下一步將被考慮的問(wèn)題”的結論，并不能從物權法中得出，而只是一些人的愿望而已。
據介紹，目前一些學(xué)者主張推動(dòng)中國城鄉一體化和農村土地市場(chǎng)化進(jìn)程，效仿西方，修訂有關(guān)法律，采取嚴格的、狹義的“公共利益”概念，控制政府行使土地征收權的范圍。同時(shí)主張非公共利益的用地配置，由市場(chǎng)機制加以解決，讓用地者自己跟農民通過(guò)談判達成交易。
但也有相當一部分學(xué)者基于我國的社會(huì )現實(shí)，認為“集體土地入市”涉及到一系列重大的理論與利益調節問(wèn)題，比如集體土地所有權的地位、性質(zhì)，集體土地溢價(jià)緣由與歸屬(本村農民還是全社會(huì ))，不同地區、不同用途農民土地利益差別，農民權利保護與社會(huì )公平、整體效率的沖突等等，應謹慎從事。
“不少人認為隨著(zhù)物權法出臺，公民的財產(chǎn)權利被全面肯定，‘小產(chǎn)權’房也會(huì )被法律所認可，最終可以轉化為合法的產(chǎn)權房。其實(shí)這是對物權法的誤解，目前下定論還為時(shí)過(guò)早�！壁w紅梅表示。
編后
一個(gè)不爭的事實(shí)是，“小產(chǎn)權”房在高房?jì)r(jià)的大環(huán)境下，冒著(zhù)極大的風(fēng)險，在法律夾縫中滋生起來(lái)了。購房者住上了便宜、寬敞的房子；鄉鎮和農民的腰包鼓了；合作開(kāi)發(fā)商可以按比例分成；增加了物業(yè)管理方面的就業(yè)機會(huì )……
然而，“小產(chǎn)權”房“多贏(yíng)”的背后卻存在著(zhù)隱患：購房者如果購買(mǎi)了此類(lèi)住宅，將面臨兩大風(fēng)險，一是土地征收。未來(lái)如果涉及到道路、市政等規劃變更，國家要對該片土地進(jìn)行征收，只能對土地的實(shí)際所有人——當地村鎮做出補償，而不對購房者進(jìn)行補償；二是此類(lèi)購房合同或協(xié)議不受目前的法律保護，村委會(huì )若要收回房子，購房者得不到法律的支持。
叫�！靶‘a(chǎn)權”房只是個(gè)暫時(shí)辦法，問(wèn)題的根源還在于如何引導消費者回歸大產(chǎn)權房的合法軌道上來(lái)。比如加大經(jīng)濟適用房、雙限房等具有保障性用房地塊的供應。
“小產(chǎn)權”房問(wèn)題不僅考驗了政府調控房?jì)r(jià)的能力，同時(shí)，也將進(jìn)一步督促土地制度的改革。（陳晶晶）
