“小產(chǎn)權房”亂局待解
建設部最近專(zhuān)門(mén)針對“小產(chǎn)權房”發(fā)布購房風(fēng)險提示稱(chēng)：“小產(chǎn)權房”不受法律保護。繼而，北京市國土資源局表示，北京市國土部門(mén)正聯(lián)合北京市農委在全市范圍內開(kāi)展“小產(chǎn)權房”調查，根據調查情況將對違規開(kāi)發(fā)建設的項目予以停工停售。
如今已占全部銷(xiāo)售樓盤(pán)數量?jì)沙傻摹靶‘a(chǎn)權房”，命運存在著(zhù)諸多懸念。
“小產(chǎn)權房”仍在銷(xiāo)售
“停工停售，是指那些還在開(kāi)發(fā)的項目；現已成規模的，依然可以賣(mài)�！�6月27日，中國經(jīng)濟時(shí)報記者以購房者身份致電北京通州區某樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員并不避諱，一開(kāi)始就聲稱(chēng)該樓盤(pán)是“小產(chǎn)權房”。
據了解，叫做“環(huán)湖小鎮”的上述樓盤(pán)占地面積35萬(wàn)平方米，總建筑面積63萬(wàn)平方米，一期開(kāi)發(fā)22萬(wàn)平方米，共33棟樓，去年9月開(kāi)盤(pán)均價(jià)2680元/平方米，如今已上漲至3050元/平方米。銷(xiāo)售人員對記者表示，購買(mǎi)該處房產(chǎn)后還“可以轉讓?zhuān)蟹慨a(chǎn)證”。在記者一再追問(wèn)下，銷(xiāo)售人員說(shuō)，所謂“房產(chǎn)證”是當地村委會(huì )發(fā)的。更令記者驚訝的是，在這里購房還可以辦理一種叫做“循環(huán)貸”的貸款。
6月27日，本報記者同樣以購房者身份致電北京另一“小產(chǎn)權”樓盤(pán)“溪湖北宅”，接聽(tīng)電話(huà)的工作人員聲稱(chēng)“房子已經(jīng)賣(mài)完”，提到“小產(chǎn)權”話(huà)題，對方十分敏感。據知情人士透露，該樓盤(pán)并非已經(jīng)售完，而是一直在對外銷(xiāo)售。
通過(guò)兩天的調查，記者發(fā)現，在北京，“小產(chǎn)權”項目確實(shí)不少。另?yè)槿耸拷榻B，在通州、房山、昌平、懷柔等區縣都有大量的“小產(chǎn)權”項目。如通州的“太玉園”、“云景豪庭”；懷柔的“溪谷風(fēng)情”、“草根香村”、“紫檀”、“馭水山居”、“寬溝8號”及“純境莊園”；房山的“濱水雅園”；密云的“文冠山莊”等，均屬“小產(chǎn)權”項目。而據“環(huán)湖小鎮”銷(xiāo)售人員透露，僅其所處的通州張家灣一帶，就有十多個(gè)類(lèi)似“環(huán)湖小鎮”這樣的“小產(chǎn)權”項目。
“小產(chǎn)權房”開(kāi)發(fā)成本至少省50%
目前市場(chǎng)上的“小產(chǎn)權”叫法不一，有的叫“村產(chǎn)權”，有的是鄉鎮一級的“產(chǎn)權”，有的是區一級的“產(chǎn)權”，有的甚至連上述所謂的產(chǎn)權都沒(méi)有。
所謂“小產(chǎn)權房”，自然是與“大產(chǎn)權房”相對而言的，后者就是我們平常所說(shuō)的商品房，而“小產(chǎn)權房”是指利用農村集體土地開(kāi)發(fā)建設，然后出售給非本集體經(jīng)濟組織成員的房屋。本來(lái)，對于商品房來(lái)說(shuō)，根本無(wú)所謂產(chǎn)權大小之分，所謂“小產(chǎn)權”，即是無(wú)產(chǎn)權，實(shí)屬非法產(chǎn)物。
“‘小產(chǎn)權房’首先沒(méi)有經(jīng)國家正式批準建設，也就是說(shuō)它沒(méi)有獲得真正權益，包括土地使用權，僅從土地成本來(lái)說(shuō)，它就能省去一大塊�！�6月28日，中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)楊建平在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)如此表示。楊建平告訴記者，在商品房開(kāi)發(fā)中主要有三大費用：第一大費用是土地費用，其余分別是市政配套費用和建筑安裝費用。這三大費用約各占項目開(kāi)發(fā)成本的1/3。
楊建平說(shuō)，當前“小產(chǎn)權房”的開(kāi)發(fā)建設多是假借“新農村建設”名義，以改善農村居住條件為名，行商品房開(kāi)發(fā)之實(shí)�！耙驗樗鼪](méi)有取得合法用地手續，本身就不合法，所以所有跟辦理產(chǎn)權相關(guān)的稅費也不存在�！睏罱ㄆ奖硎�，和普通商品房開(kāi)發(fā)相比，“小產(chǎn)權房”開(kāi)發(fā)因此可能省去2/3的成本，考慮到為改善環(huán)境，適應人們居住，可能要投入一部分公共設施配套費用，但最少可以節省一半的費用(成本)。
這就為“小產(chǎn)權房”的異軍突起贏(yíng)得了廣闊的市場(chǎng)空間。據業(yè)界人士統計，“小產(chǎn)權房”價(jià)格通常只有市內商品房?jì)r(jià)格的25%-30%，也就是說(shuō)，花上僅大約相當于購買(mǎi)普通商品房首付的價(jià)錢(qián)就可以擁有一套“小產(chǎn)權房”。所以，盡管不少購房者明知“小產(chǎn)權房”隱藏著(zhù)風(fēng)險，但仍舊趨之若騖。
在通州“雙旭花園”，正在出售的178平方米連體別墅總價(jià)僅80萬(wàn)元，比周邊同類(lèi)項目?jì)r(jià)格低很多，這種連體別墅目前也沒(méi)有產(chǎn)權。銷(xiāo)售人員告訴記者，該樓盤(pán)前期開(kāi)發(fā)的普通住宅業(yè)主雖然已經(jīng)入住很長(cháng)時(shí)間，目前也沒(méi)有正規的產(chǎn)權證，究其原因，是手續不全。
據悉，北京“小產(chǎn)權房”價(jià)格一般在3000元/平米左右，如位于通州區張家灣鎮的小產(chǎn)權樓盤(pán)“欣橋家園‘均價(jià)為3300元/平米、同樣位于通州張家灣鎮的“祥和樂(lè )園”均價(jià)僅為2860元/平米。價(jià)格低就是這些項目的優(yōu)勢。
“小產(chǎn)權房”何去何從？
中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰對“小產(chǎn)權房”已占全部銷(xiāo)售樓盤(pán)數量?jì)沙傻恼f(shuō)法表示懷疑。李文杰表示，應該嚴查“小產(chǎn)權房”背后的官商勾結�！澳阆�，在政府眼皮底下，如果上面不表態(tài)，誰(shuí)敢干？！”
按照我國現行法律法規，嚴禁在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，農村集體經(jīng)濟組織集中建設的農民住宅樓，只能用來(lái)安置本集體成員，不得向本集體以外成員銷(xiāo)售。
眼下，業(yè)界對“小產(chǎn)權房”的關(guān)注度很高，人們除了對購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”到底有何風(fēng)險以及對事態(tài)如何發(fā)展比較關(guān)注外，也有業(yè)界人士提出應對這一現象進(jìn)行深刻反思。
“任何事物存在就有一定的合理性�！标�(yáng)光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖對記者表示，“小產(chǎn)權房”的大量出現雖然與政府有關(guān)部門(mén)睜一只眼閉一只眼有關(guān)，但是與房?jì)r(jià)上漲過(guò)快也有關(guān)系�！斑^(guò)去基本上沒(méi)有人敢買(mǎi)，現在房?jì)r(jià)太貴了�！狈缎_覺(jué)得，商品房?jì)r(jià)格太貴是很多購房者鋌而走險、購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的一個(gè)重要原因。
與主張嚴厲清查“小產(chǎn)權房”不同，中國社會(huì )科學(xué)院研究員曹建海則代表了另外一種觀(guān)點(diǎn)�！拔艺J為應該支持它，它代表的是農民的利益�！辈芙êＵf(shuō)。
“我們正在對‘小產(chǎn)權房’進(jìn)行摸底調查，至于今后具體怎么處置，現在說(shuō)不好，要等調查完了之后再進(jìn)行研究�！�6月28日，北京市國土局有關(guān)部門(mén)負責人在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
在記者請其預測時(shí)，這位負責人表示，目前違規建設的“小產(chǎn)權房”項目可能將面臨兩種命運：一種情況，如果是占用農田蓋房子的，肯定將會(huì )被鏟掉、推倒；還有一種情況，如項目符合規劃，同時(shí)本身是建設用地，可能還會(huì )有一定余地。后一種情況若保留，使之合法化，補辦合法手續，該罰款的還將罰款，同時(shí)還須交納土地出讓金�！斑@只是我個(gè)人的一種推測�！边@位負責人說(shuō)，由于情況比較復雜，他也不敢妄下定論。
“小產(chǎn)權房”究竟將面臨怎樣的命運，何去何從？目前仍然充滿(mǎn)懸念，人們拭目以待。 (周雪松)
