據國家發(fā)改委、國家統計局的最新數據顯示：今年5月全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，創(chuàng )下18個(gè)月來(lái)的新高。新建商品房?jì)r(jià)格同比漲幅也創(chuàng )出了6個(gè)月來(lái)的新高，達到6.6%，其中深圳、北京等城市的新房?jì)r(jià)格漲幅均超過(guò)了10%。
不斷突破老百姓心理防線(xiàn)的房?jì)r(jià)，讓人們對炒房、囤房等現象更加深?lèi)和唇^，而據說(shuō)將使囤房人“買(mǎi)得起住不起”的物業(yè)稅，也似乎更讓人期待。但是，不少學(xué)者卻認為，開(kāi)征物業(yè)稅切不可倉促行事，它首先是嚴肅謹慎的法律問(wèn)題。
“買(mǎi)得起住不起”并非物業(yè)稅本意
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉認為，作為一種財產(chǎn)稅，物業(yè)稅是基于一定的財產(chǎn)價(jià)值或租值而征收的稅種。媒體上經(jīng)�？梢�(jiàn)的“買(mǎi)得起住不起”，并非這一稅種的本意，而是對普通消費者的誤導。
他介紹說(shuō)，從國際房地產(chǎn)稅收研究來(lái)看，稅率高低并不能決定一切，還要看物業(yè)稅的稅基，也就是針對什么征稅，二者相乘的結果才是物業(yè)稅的稅負。稅負顯然能夠影響房?jì)r(jià)，但普遍的國際經(jīng)驗是，這種影響要以不影響擁有房產(chǎn)的愿望為標準。
“也就是說(shuō)，國家不能以過(guò)高的物業(yè)稅稅負使人們不愿持有房屋。這樣會(huì )違反經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的規律�！眲⒑橛癖硎�。
中國政法大學(xué)民法研究所所長(cháng)李林軍也認為，物業(yè)稅開(kāi)征與房?jì)r(jià)下降之間沒(méi)有必然聯(lián)系。日本和香港開(kāi)征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)相應有一些結構性的變化，但房?jì)r(jià)并沒(méi)有隨之回落。
產(chǎn)權不明仍是開(kāi)征最大障礙
中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長(cháng)溫來(lái)成正在主持一項“物業(yè)稅對城鎮公共管理模式影響分析”的課題。他認為，目前開(kāi)征物業(yè)稅的條件還不十分成熟，其中最大的障礙就是明晰的產(chǎn)權制度。無(wú)論從物業(yè)稅的納稅主體，還是具體稅種安排來(lái)看，都需要明晰健全的產(chǎn)權制度做基礎。
“比如我們是否要像個(gè)人所得稅那樣，按照一定的房屋面積設定一個(gè)基本的物業(yè)稅扣除額，但定這個(gè)面積的前提就是房屋產(chǎn)權明晰；比如經(jīng)濟適用房的物權如何處理，是否和商品房執行同樣的物業(yè)稅政策等，這些都還是難題�！睖貋�(lái)成說(shuō)。
中國政法大學(xué)校長(cháng)助理、民商經(jīng)濟法學(xué)院院長(cháng)王衛國教授建議說(shuō)，物權法出臺后還急需制訂一系列相關(guān)法律法規，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記制度等亟待確立，否則房屋的產(chǎn)權不明確，開(kāi)征物業(yè)稅就會(huì )成空中樓閣。
他還提醒說(shuō)，物權法第149條第1款已明確規定，70年住宅建設用地使用權到期后將自動(dòng)續期。他認為，土地出讓金本是個(gè)合同概念，如果70年期滿(mǎn)自動(dòng)續期則不再存在合同程序，這是否意味著(zhù)土地出讓金就將無(wú)法繼續收取，不僅國家損失土地收入，而且會(huì )進(jìn)一步加劇人們對囤房的預期。從這個(gè)角度說(shuō)，盡快健全產(chǎn)權制度、出臺物業(yè)稅十分緊迫。
不宜為物業(yè)稅設定太多目的
劉洪玉介紹說(shuō)，除了房?jì)r(jià)上漲太快外，地方財政過(guò)分依賴(lài)賣(mài)地收入和房地產(chǎn)對稅收貢獻不足兩個(gè)觀(guān)點(diǎn)，也是人們熱切期待物業(yè)稅的主要原因。對此中國人民大學(xué)財稅法專(zhuān)家朱大旗教授認為，因為現在房地產(chǎn)領(lǐng)域積累的問(wèn)題比較多，人們容易把物業(yè)稅當成包治百病的秘方，但這不可能成為現實(shí)。
他分析說(shuō)，“本屆市長(cháng)吃土地、下屆市長(cháng)吃空氣”的現象的確在一些地方存在，但這個(gè)遭人痛恨的問(wèn)題并不是物業(yè)稅要解決的問(wèn)題，而是急需盡快完善預算法，要盡快把這些收入納入到中央和地方的預算中，由各級人大監督預算使用；至于目前房地產(chǎn)業(yè)對稅收的貢獻，如果單看現有的城市房地產(chǎn)稅這一稅種的確收入不高，但從整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)要繳納土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種，購房者也要繳納契稅、印花稅等多個(gè)稅種，總體貢獻并不低。
“開(kāi)征物業(yè)稅是一項立法工作，要和整個(gè)國家的稅制相協(xié)調，不能頭痛醫頭腳痛醫腳�！敝齑笃煺J為。
法律問(wèn)題切不可倉促行事
多久才到物業(yè)稅開(kāi)征的時(shí)機？不少學(xué)者主張還是等三四年后制度基礎更健全些再推行。中國政法大學(xué)財稅金融法研究所副所長(cháng)施正文則認為應借物權法實(shí)施和國家房地產(chǎn)調控的時(shí)機，先開(kāi)征“破題”再說(shuō)，可以選擇逐步擴大征稅范圍的方式慢慢推進(jìn)。
盡管觀(guān)點(diǎn)不同，學(xué)者們仍一致主張，物業(yè)稅的開(kāi)征首先是個(gè)法律問(wèn)題，而不僅是經(jīng)濟問(wèn)題，它的關(guān)鍵不在于如何組織收入，而是如何制度轉軌，并以規范的制度為基礎。
“有時(shí)候我們會(huì )根據特定的經(jīng)濟條件出臺一些規定，但更應該考慮的是社會(huì )長(cháng)期發(fā)展的規律�！敝袊嗣翊髮W(xué)財金學(xué)院教授岳樹(shù)民說(shuō)，“尤其對于一個(gè)新稅種的開(kāi)征而言，科學(xué)嚴謹的立法程序必不可少�！�(陳晶晶）
