投資力度加大可增加供應，供應增加可拉低物價(jià)(供應跟不上需求增速情況除外)，然而，在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻出現了投資過(guò)熱與高房?jì)r(jià)同時(shí)共存的局面，并且，這種局面已經(jīng)連續存在近十年，甚至還有可能繼續存在下去，癥結到底在哪里？倘若這個(gè)問(wèn)題的本質(zhì)洞悉不清，調控政策就不能對癥下藥，房地產(chǎn)領(lǐng)域越調控價(jià)格越高的反常情況就難以避免。
房地產(chǎn)投資過(guò)熱是真實(shí)存在的。2006年，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為1.94萬(wàn)億元，占當年全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的17.6%，占當年GDP的9.26%，遠遠高于國際公認的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重5%的合理水平。如果具體到某一地區，情況可能更為嚴重。2003年-2005年，北京市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重連續3年都超過(guò)53%，位列全國第一。在2000年至2003年間，北京的平均房?jì)r(jià)上漲不到1%，但到2004年情況突變，北京房?jì)r(jià)當年漲幅達到6.7%，2005年則上漲了20%。2006年和2007年，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)投資規模的擴大，房?jì)r(jià)以更快的速度上漲。北京房?jì)r(jià)漲幅與其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重一起，在多個(gè)月份雙雙位居全國第一。
深圳、廣州、上海等城市也呈現出大致相同的情況。2006年，深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資占到當年全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的36%，而深圳市房?jì)r(jià)卻飛速上漲，今年1-5月深圳市房?jì)r(jià)累積漲幅超過(guò)50%。
一般而言，房地產(chǎn)投資與建成房屋供應市場(chǎng)之間存在著(zhù)一段時(shí)間差，房地產(chǎn)投資加大并不能立即拉低房?jì)r(jià)，問(wèn)題在于，無(wú)論北京還是深圳，投資、投機性購房都占了不小比例，房地產(chǎn)投資連續多年快速加大，即使不能立即形成供應，至少也對未來(lái)的房?jì)r(jià)預期構成強大壓力，炒房者為何毫不畏懼，反而更加變本加厲地炒房，問(wèn)題究竟出在哪里？
首先，房地產(chǎn)投資盡管加大，但它所形成的有效市場(chǎng)供給并沒(méi)有隨之增加。所謂有效市場(chǎng)供給包括兩個(gè)方面的內容，一是總量市場(chǎng)供給，二是結構性市場(chǎng)供給。目前，這兩種市場(chǎng)需求都未能得到滿(mǎn)足。這是由兩個(gè)原因導致的：
一是開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)等現象泛濫。建行最新發(fā)布的研究報告指出：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣(mài)。二是社會(huì )需求量大的中小套型住房供應嚴重不足。國家信息中心統計數據顯示，今年1-5月份90 平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資17.2%，與70%以上的政策要求相距甚遠。大套住房供應過(guò)剩房?jì)r(jià)本應下跌，但由于調控政策對大戶(hù)型住房的限制使人們對未來(lái)大戶(hù)型住房供應可能出現緊缺的預期加大，反而大幅上漲。
其次，地價(jià)的快速上漲占去了相當一部分投資，導致了在同樣投資規模的情況下，可生產(chǎn)出供應市場(chǎng)的住房數量反而減少了。比如，綠城(中國)在今年6月21日以12.6億元天價(jià)取得了上海新江灣城D1地塊，成交價(jià)比起拍價(jià)5.16億元超出7.4億余元，其樓面地價(jià)高達1.25萬(wàn)元/平方米，與該區域內正在銷(xiāo)售的新盤(pán)價(jià)格相差無(wú)幾。房?jì)r(jià)焉能不漲？
值得警惕的是，這股從年初開(kāi)始的“地王”熱遠未結束，每過(guò)一段時(shí)間就會(huì )有新“地王”產(chǎn)生�！暗赝酢辈粩嘤楷F，使相當一部分投資悄悄轉為地方政府的收入，而開(kāi)發(fā)商為了撈回成本，就會(huì )捂地等地價(jià)升值后再開(kāi)發(fā)，以更好地向民眾身上轉嫁。而地方政府由于在土地拍賣(mài)中獲取了豐厚利潤，它往往會(huì )坐視開(kāi)發(fā)商囤積土地不管不問(wèn)，同時(shí)，在執行宏觀(guān)調控政策等方面只打雷不下雨，導致房?jì)r(jià)持續攀升。
除了上述原因，投機泛濫，許多房源都囤積在投機者手中無(wú)法形成直接的市場(chǎng)供應也是一個(gè)重要原因。由于投機者抬高房?jì)r(jià)會(huì )間接地抬高地價(jià)讓地方政府受益，不少地方政府同樣坐視投機泛濫而不采取措施。
因此，房地產(chǎn)投資過(guò)熱與高房?jì)r(jià)并存局面，反映出來(lái)的是地方政府深陷利益之中不能自拔、不能積極作為，甚至與開(kāi)發(fā)商勾結，架空宏觀(guān)調控政策、追求利益最大化的頑疾。倘若不從解決這一癥結入手，房市調控就很難產(chǎn)生效果。(賈圖)
