讓外資進(jìn)入住宅開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域，并對他們的開(kāi)發(fā)投資行為進(jìn)行結構性引導與調節，但當所有外資盡數聚集于房地產(chǎn)物業(yè)銷(xiāo)售領(lǐng)域，大舉購買(mǎi)和持有境內物業(yè)囤積沽值的時(shí)候，我們則應予以彈壓。
蜂擁而至的境外資本紛紛叩啟中國樓市的大門(mén)，并且正以某種前所未有的速度向居于二線(xiàn)的廣大城市滲入，這使一些學(xué)者極力敦促政府采取強硬措施冷卻滾燙市場(chǎng)的建議再次泡湯。根據央行上�？偛咳涨鞍l(fā)布的報告，境外資金已經(jīng)橫掃天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)。國家統計局的最新數據則說(shuō)，今年前5個(gè)月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資222億元，同比增長(cháng)89.9%，高于去年同期的4.7%。
再也沒(méi)有什么比這些數據更能說(shuō)明問(wèn)題了。它們至少表明，政府過(guò)去多個(gè)關(guān)于嚴格規范境外資金進(jìn)入市場(chǎng)的文件并沒(méi)有起到多少?lài)樧枳饔�，對于各方面頻繁釋放的警告信號，他們通常置若罔聞。這簡(jiǎn)直使人越來(lái)越難以置信。
一國經(jīng)濟潛力被看好的時(shí)候，資本總是擋也擋不住。但是，一些憂(yōu)心忡忡的學(xué)者現在已經(jīng)表現得很無(wú)奈。在外資四處攻伐的時(shí)候，他們害怕更多市場(chǎng)的控制權丟失。但這種顧慮是不必要的。完全可以相信，再多一些外資進(jìn)來(lái)，也不可能產(chǎn)生這種棘手問(wèn)題，因為政府始終保有著(zhù)對于每一個(gè)城市市場(chǎng)的控制權和調節能力。
如果用心體察，完全可以得到更加明確的信息，除了早先對境外購房人的購買(mǎi)行為、數量和準入條件進(jìn)行了具體的量化指標性約束外，我們基本看不到任何關(guān)于海外資本在境內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域的限制性條文陳述。迄今為止，政府在所有文件中的表述都被冠以“規范”一詞，其中的態(tài)度不言自明，政府不排斥外資，首要考慮的問(wèn)題并不在此，而是怎樣使他們更加有序地進(jìn)入，又怎樣更加合理地布局。
粗線(xiàn)條地限制和杜絕外資從來(lái)不是政府要做的事情，如何計劃與利用外資，如何駕馭多種性質(zhì)的資本，這才是政府迫切要做的事情，也是最大考驗。事實(shí)上，后者比前者更加難辦，也更富有技術(shù)含量和挑戰性。外資的涌入能訓練我們安排與調節資本的能力。更為重要的是，它還能彌補我們存在于住房市場(chǎng)當中的開(kāi)發(fā)后勁不足、供應數量有限的缺陷。
據筆者考察，在相當一段時(shí)間內，包括供需數量、供需結構和供需關(guān)系在內的綜合性供需失衡態(tài)勢會(huì )保持下去。那么，我們首先需要解決如何擴大供給數量和如何消弭供需結構失衡的問(wèn)題。目前，外資普遍存在于市場(chǎng)的銷(xiāo)售購買(mǎi)領(lǐng)域和開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域，我們可以努力將銷(xiāo)售購買(mǎi)領(lǐng)域的境外資金驅退(因為那個(gè)領(lǐng)域匯集了太多境外投機性力量和因素)，而不必去打擊開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域的外資，因為他們對我們擴大住房供給是有幫助的。
讓外資進(jìn)入住宅開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域，并對他們的開(kāi)發(fā)投資行為進(jìn)行結構性引導與調節，這并非不可能。中國目前對本土的開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行了限制價(jià)位和限制面積的“雙限制”開(kāi)發(fā)政策指引，在北京，甚至要求房地產(chǎn)項目里必須配建占有一定比例的雙限房和保障房，否則不允許以純商品房性質(zhì)的項目建設。外資企業(yè)既然進(jìn)入中國，必須遵守中國的政策大勢，順應市場(chǎng)的需要，在政府的號召下，審時(shí)度勢，在中低端市場(chǎng)站穩腳跟。
一切都不像傳言所指的那樣來(lái)得不可控，來(lái)得那樣壞。所以，外資不可怕�？膳碌那樾问�，當所有外資盡數聚集于房地產(chǎn)物業(yè)銷(xiāo)售領(lǐng)域，大舉購買(mǎi)和持有境內物業(yè)囤積沽值的時(shí)候，一整個(gè)購買(mǎi)性市場(chǎng)將受到惡性沖擊，泡沫亦將進(jìn)一步吹大。此時(shí)，我們應該予以彈壓。(章劍鋒 廈門(mén)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心)
