如果目前廣州樓市仍然是以首次置業(yè)為主的市場(chǎng)，我是不贊同全面提高按揭首付門(mén)檻的；但現在廣州樓市已經(jīng)不再是普通消費者的市場(chǎng)，高企的房?jì)r(jià)已經(jīng)與大多數消費者無(wú)關(guān)�！胄屑词固岣叻抠J首付比例，也不會(huì )專(zhuān)門(mén)針對首次置業(yè)或普通自住住房的房貸，而主要是針對多套和高檔房的投資型購房的首付比例
近日媒體再次傳出房貸首付比例有可能提高的信息。據稱(chēng)銀監會(huì )官員最近明確表示，希望商業(yè)銀行提高房貸首付，一方面是為控制銀行信貸規模，另一方面是因為目前一些地區房?jì)r(jià)上漲得十分厲害。究竟是空穴來(lái)風(fēng)，還是政策出臺前試探性放風(fēng)，相信不久就會(huì )見(jiàn)分曉。
記得去年5月下旬銀監會(huì )曾發(fā)出通告，要求商業(yè)銀行要有效管控房地產(chǎn)貸款增長(cháng)，要加強房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理，嚴格區分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住宅消費貸款并進(jìn)行貸后檢查；同時(shí)也強調要區別對待、有保有壓，要大力發(fā)展實(shí)質(zhì)性首套住房消費貸款，嚴格審批非自用型購房貸款，對多套房屋以及對高檔商品房、別墅、商業(yè)用房等投資和投機性需求要大幅度提高首付比例，嚴控授信……
我認為，銀監會(huì )和央行上次提高房貸首付比例的操作和做法相當可取。不搞一刀切和簡(jiǎn)單化，針對性和指向性強�？墒�，2006年6月對銀行按揭首付調整的結果，對廣州來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有提高，基本上還是維持20%-30%的首付比例。然而，目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和消費結構已經(jīng)與一年多前大不相同。
2006年廣州房?jì)r(jià)只有6315元/平方米，2007年1-5月廣州市十區住宅均價(jià)7462元/平方米，同比增長(cháng)26.3%，環(huán)比增長(cháng)11.8%；以前廣州樓市是自住型買(mǎi)家為主，而且首次置業(yè)的買(mǎi)家也占有較大比例；現在則是二次以上置業(yè)和投資型買(mǎi)家為主。近來(lái)，廣州樓價(jià)的漲勢更是有些離譜。
如果目前廣州樓市仍然是以首次置業(yè)為主的市場(chǎng)，我是不贊同全面提高按揭首付門(mén)檻的；但現在廣州樓市已經(jīng)不再是普通消費者的市場(chǎng)，高企的房?jì)r(jià)已經(jīng)與大多數消費者無(wú)關(guān)。
這種情形與20世紀90年代香港投資型買(mǎi)家推高廣州樓價(jià)時(shí)的情形十分相似，當時(shí)廣州的房?jì)r(jià)是全國最高的，均價(jià)在7000-8000多元/平方米，而最高價(jià)位的區域房?jì)r(jià)高到1.2-1.4萬(wàn)元/平方米。結果，這些高價(jià)房的炒家數年后大多都虧損退場(chǎng)，最低價(jià)是5-6千元/平方米，而且這些當年的高價(jià)房至今也沒(méi)有多少回到原值，多數是在7-8千元/平方米的價(jià)位。
現在，廣州樓市借深圳購房團和高地價(jià)再次將房?jì)r(jià)推高到背離市場(chǎng)的程度，如果沒(méi)有強力的外資或本地消費力的依托，也是難免要重蹈覆轍的。
銀行收取按揭首付的目的是為了保障房貸的安全，但如果房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快過(guò)高，20%-30%的按揭門(mén)檻根本就無(wú)法防范房?jì)r(jià)虛高和不良貸款的風(fēng)險，因為只要房?jì)r(jià)反向變化幅度大于20%-30%，就會(huì )出現負資產(chǎn)。因此，銀監會(huì )和央行在房?jì)r(jià)不斷暴漲時(shí)，必然會(huì )采取相應的措施，提高按揭首付比例，抬高購房者入市的門(mén)檻，以防止出現斷供和不良貸款現象。
當然，人們一定會(huì )擔心提高按揭首付會(huì )對中低收入購房造成一定影響，或者會(huì )對整體樓市甚至股市也帶來(lái)很大的沖擊和影響。這種擔心是可以理解的。但我認為，央行即使提高房貸首付比例，也不會(huì )專(zhuān)門(mén)針對首次置業(yè)或普通自住住房的房貸，而主要是針對多套和高檔房的投資型購房的首付比例。但也不宜一下子大幅提高，對這部分購房也應做到有所打壓但也有所保護，不要使樓市陷入有價(jià)無(wú)市或崩盤(pán)的狀態(tài)。
而對于別墅和商業(yè)等高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，廣州的銀行歷來(lái)就是采取高門(mén)檻的首付比例，一般都要五成以上。對于這類(lèi)高檔物業(yè)的買(mǎi)家而言，其實(shí)并不存在買(mǎi)不買(mǎi)得起的問(wèn)題，只是要不要利用銀行貸款擴大投資的問(wèn)題；而對于普通的購房者而言，按現在的高房?jì)r(jià)，即使不用他們繳納按揭首付，又有多少人能夠買(mǎi)得起房子、供得起樓呢？
所以，政府有關(guān)部門(mén)還是應該加快中低收入住房保障體系的構建，同時(shí)增加普通商品住宅的市場(chǎng)供應，這樣才能解決中低階層住房難問(wèn)題；發(fā)展商業(yè)也應當適可而止，否則一個(gè)勁兒地推高地價(jià)和房?jì)r(jià)，一定會(huì )物極必反，招致更為嚴厲的調控措施；購房消費者則應當保持清醒和理性，不要盲目追漲，不論樓市還是股市，逢高踩入的風(fēng)險遠大于獲利的機會(huì )。
(韓世同 作者廣州地產(chǎn)界資深人士)
