近年來(lái)，我國住房?jì)r(jià)格在持續的調控中越調越高，以致于連開(kāi)發(fā)商也坦承：“現在樓盤(pán)的利潤率已經(jīng)高到讓我們不好意思的程度了�！鄙鐣�(huì )對此極度失望。為什么會(huì )造成如此敗局呢？難道樓市無(wú)法調控嗎？答案應該是否定的。
上世紀90年代初，我國就有成功快速調控樓市的典范，其高祭的利器是金融信貸。金融對房地產(chǎn)的重要性，可以用“致命”來(lái)表達。金融如水，房產(chǎn)似舟。水可載舟，亦可覆舟。房地產(chǎn)興亦金融，衰亦金融。緣由極其簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)是資本密集產(chǎn)業(yè)，離不開(kāi)金融的支持。近年來(lái)對房地產(chǎn)的調控，主要仰仗土地、稅收政策，唯獨不用金融工具。就職能部門(mén)而言，責成八部委(建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、國家稅務(wù)總局、國家發(fā)改委和國家工商局)進(jìn)行調控，而唯獨遺漏中央銀行。這樣的思路，敗局是注定的。因為離開(kāi)了與房地產(chǎn)關(guān)系最緊密的金融調控，如何控制住房?jì)r(jià)格？直接限制肯定是行不通的。如今房?jì)r(jià)不斷攀升，說(shuō)明有支付能力的需求過(guò)大，供給不足。欲求供求相對平衡，要么快速增加供給，要么約束需求，兩者相權，前者比后者難度大，因此在增加供給的同時(shí)，主要集中約束需求，就會(huì )取得明顯效果。時(shí)下住房需求相對供給，為什么呈現過(guò)快增長(cháng)勢頭？一言以蔽之：住房信貸政策失控，信貸發(fā)放失控。因此要平抑當下失控上漲的房?jì)r(jià)，必須果斷地調控住房貸款政策，科學(xué)合理地控制住房貸款的投放。
失控的房貸推高房?jì)r(jià)
人們肯定還未忘記，上世紀90年代中后期，我國住房市場(chǎng)曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)一個(gè)冰凍期，盡管當時(shí)房?jì)r(jià)不高，但還是少有人問(wèn)津，這是因為居民缺乏實(shí)際的購買(mǎi)力。商品房銷(xiāo)售的春天，是在發(fā)放住房貸款之后才到來(lái)的，可見(jiàn)住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的命運一開(kāi)始就與金融聯(lián)系在一起。依靠貸款推動(dòng)住房消費，經(jīng)濟學(xué)稱(chēng)之為信用式住房消費，是信貸的一大功績(jì)。但信用式消費，亦應把握適度，無(wú)論個(gè)人或全社會(huì )，假如濫用過(guò)度，必然造成走向反面。比如造成一段時(shí)期內對某些商品的過(guò)大過(guò)旺需求，價(jià)格上漲就會(huì )失控；再可能因過(guò)度消費形成了一批終生負債的房奴；再有可能給投機者提供契機，市場(chǎng)顯得極度動(dòng)蕩。當下的商品房市場(chǎng)就處于這樣的狀態(tài)，說(shuō)明房貸政策已經(jīng)不合理。信用消費方式使用失度，主動(dòng)權不在消費者，而在信用的提供者。這種信用目前均由金融機構以房貸形式提供。這也暴露出了一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題：目前的住房貸款政策上有嚴重失誤，將傷害住房產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展；同時(shí)已經(jīng)嚴重傷害了民眾，必須馬上調整。
且看我國近年來(lái)房貸市場(chǎng)，實(shí)際上奉行著(zhù)“敞口式、支撐性”原則�！俺ǹ谑健北憩F在多方面，在貸款的商品房上，表現為現房可貸，期房亦可貸；小戶(hù)型可貸，大房型亦可貸；平價(jià)房可貸，高價(jià)房亦可貸；一手房可貸，二手房亦可貸；就價(jià)格動(dòng)態(tài)上講，價(jià)格穩定不變(即開(kāi)盤(pán)定價(jià)后至銷(xiāo)售完)的可貸，價(jià)格不斷上漲的亦可貸；個(gè)人第一套房可貸，第二套房亦可貸；本地戶(hù)籍者可貸，外來(lái)者亦貸。再就一個(gè)地區或一家金融機構而言，對房貸缺乏時(shí)點(diǎn)進(jìn)度控制，以及貸款量的控制(既無(wú)相對量又無(wú)絕對量控制)。
這種狀況反映出房貸實(shí)際上處于“敞口式”的供應。比如2003年第4季度，上海新增貸款中房貸占了六、七成，而且集中井噴，貸款如此投放狀態(tài)，無(wú)論從哪方面衡量都是不正常的。由于“敞口式”的無(wú)節制房貸，房貸就成了住房銷(xiāo)售市場(chǎng)持續興旺，價(jià)格不斷上漲的支撐性物質(zhì)基礎。這樣的支撐性，演繹成了房?jì)r(jià)與房貸相互聯(lián)動(dòng)的機制：房產(chǎn)商為追逐暴利，千方百計拉高房?jì)r(jià)；銀行為利息，緊隨其后，房貸規模隨房?jì)r(jià)上漲而最佳擴張。房?jì)r(jià)拉著(zhù)貸款走，貸款推著(zhù)房?jì)r(jià)漲。二者之所以如此默契，因為有利可圖，而且趁著(zhù)房貸無(wú)控制的好時(shí)機！
“敞口式”房貸抵消調控效力
信貸支持經(jīng)濟(無(wú)疑包括房地產(chǎn)經(jīng)濟)上，各個(gè)不同時(shí)期都有傾向性，這種傾向性由宏觀(guān)經(jīng)濟中的矛盾決定的，于是就有了信貸支持什么？限制什么？就有了信貸政策。無(wú)傾向性地發(fā)放貸款是不符合經(jīng)濟發(fā)展需要不斷調整的規律的。如時(shí)下的生產(chǎn)性貸款，就是有保有壓的。對節能減排不符合規定的就停貸。如果貸款只講一般的商業(yè)原則，即如期收回本息，則有可能損害了宏觀(guān)利益。近年來(lái)的住房信貸放棄了對住房消費的合理引導和必要控制，從而產(chǎn)生相當嚴重的負面影響，突出問(wèn)題就是實(shí)際上支撐了房?jì)r(jià)的非理性上漲。
1、社會(huì )改善居住消費的需求，超越了經(jīng)濟發(fā)展的速度，給市場(chǎng)形成了超前的壓力。居住消費是高投入的消費，需要消耗大量的資源，包括土地。就全社會(huì )而言，整體的居住水準，是與生產(chǎn)力發(fā)展水平相適應的。所以居住消費的改善，應該與經(jīng)濟發(fā)展同步，是一個(gè)漫長(cháng)而漸進(jìn)的過(guò)程，不可能實(shí)現于朝夕之間。近年來(lái)，由于信用消費方式上提倡，加之貸款的易得性，客觀(guān)上極大地刺激了民眾改善居住條件的欲望。于是住房供求平衡一再被打破，雖供給大增也趕不上需求的增速。假如從房貸著(zhù)手對此進(jìn)行約束，比如僅供給保障性住房需求的購房者，其余改善性需求的自行解決，則部分需求就會(huì )推遲，供求矛盾就會(huì )緩解。用現錢(qián)去購房，購房者就不會(huì )去買(mǎi)高價(jià)的賬。
2、房貸偏離超越了保障性住房需求方向，刺激了居住消費的高標準化。住房建設的特點(diǎn)需要占有土地資源。土地資源屬不可再生資源，彌足珍貴。因此，國民居住標準(特別是面積)既要與本國生產(chǎn)力水平相匹配，又需土地資源的承載力所許可。如日本、香港地區很富裕，但土地資源稀缺，因此住房面積都不大。我國內地總體上人均土地低于國際水準，然而近年來(lái)卻造了不少大房子。大房子的供給，是一個(gè)脫離了國情的錯誤傾向，刺激了居民的消費欲望。這類(lèi)住房屬改善型需求，有的甚至屬奢侈型。如將大房子拒之于貸款之外，那么房?jì)r(jià)亦就難以推到如此之高。
3、年輕人的一步到位的消費方式，超前增加了住房總需求�，F在剛上班的青年人，購房動(dòng)輒140-150平方米，所謂一步到位。這種消費方式無(wú)疑是浪費式的，至少前十年是利用率不高，因為沒(méi)有孩子或孩子很小。但由于房貸的易得性，刺激了青年人的這種消費方式，客觀(guān)上又增加了一種需求壓力。這種壓力，完全是由時(shí)下的房貸引發(fā)的。上述一系列信用式消費的消極因素的累積，快速激發(fā)了供求矛盾，形成了房?jì)r(jià)持續上漲的拉力。
新政策應體現漸進(jìn)、保障、民生
調控樓市新政策的核心可概括為三點(diǎn)原則：第一，體現民生性，解決社會(huì )最廣大的基本民眾的住房需求，屬雪中送炭，而非錦上添花；第二，支持小康型安居消費，倡導節約型符合國情的居住消費；第三，逐步實(shí)現的原則。保障型小康式居住消費的實(shí)現，不應該也不可能在一個(gè)短期內到位，必須逐年解決一部分，與住房建設速度相配合，因此房貸每年應有總量控制。奉行上述三大原則的房貸政策，既發(fā)揮了支持住房產(chǎn)業(yè)的持續發(fā)展，又平穩地漸進(jìn)式解決了民眾的住房需求，同時(shí)又履行了調控住房市場(chǎng)的功能，房?jì)r(jià)亦可理性化。
上述僅是保障型房貸政策的框架原則，實(shí)施的話(huà)須進(jìn)行調查研究，嚴密論證，直到實(shí)施細則，并在實(shí)踐中不斷完善。筆者在此提供若干建議，拋磚引玉。1、確定住房貸款總新增貸款中的比例。根據歷年調控教訓，此項措施必須作為指令性指標，由各地銀監部門(mén)考核監督。此比例的依據，應是住房業(yè)總國民經(jīng)濟中該有的相應比例；2、每年全國住房貸款總量控制，總量依據是每年小康型住房可供量。原則是供求平衡，供略大于求；3、房貸發(fā)行設置進(jìn)度指標，避免井噴式放貸，以免破壞供求關(guān)系；4、每戶(hù)發(fā)放一次購房貸款，禁貸第二次貸款；5、高價(jià)房一律不貸，所謂高價(jià)房，指可獲暴利的房?jì)r(jià)即高價(jià)；6、大面積房不貸，具體超過(guò)100平方米房不貸；7、別墅類(lèi)高檔房不貸；8、價(jià)格變動(dòng)房不貸，實(shí)施支持一房一價(jià)，即開(kāi)盤(pán)定價(jià)后至售完不再漲價(jià)；9、貸現房不貸期房；10、嚴格城市外來(lái)者房貸。
如果上述房貸政策得以實(shí)施，可以斷言，我國當前住房?jì)r(jià)格失控的局面定能改觀(guān)。由于房地產(chǎn)利益涉及方方面面，因此新政的確立和推行，需要決策部門(mén)力排眾議，掃除障礙。此新政從短期利益衡量，開(kāi)發(fā)商與銀行失去最多(目前的暴利實(shí)屬不義)，但從長(cháng)遠看，有利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展，也有利于金融的安全，因此開(kāi)發(fā)商與銀行業(yè)都該“風(fēng)物長(cháng)宜放眼量”，以求民生利益與企業(yè)利益共獲，奉獻和諧社會(huì )。(朱德林 央行上�？偛垦芯繂T，上海金融學(xué)院教授，上海財經(jīng)大學(xué)教授)
