中國人民銀行8月8日發(fā)布的“二季度貨幣執行報告”顯示，今年上半年外資大舉進(jìn)入我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，同比增幅高達68.7%，增幅比上年同期提高了36.2個(gè)百分點(diǎn)。國家統計局最新公布的《中國經(jīng)濟景氣月報》數據也表明，今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資占同期全國實(shí)際利用外資總計的比重達到24.1%，比2006年全年比重提高近11個(gè)百分點(diǎn)。
如果具體到地方情況可能更為嚴重，2007年1至2月，四川省外資實(shí)際到位200萬(wàn)美元以上的18家企業(yè)中，有一半企業(yè)投資的是房地產(chǎn)項目，外資實(shí)際到位達16915萬(wàn)美元，占同期全省利用外資總計的79.3%！
外資大肆進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)在某種程度上對房市調控政策起了釜底抽薪的作用。首先，使金融調控失靈。我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的70%以上直接或間接來(lái)源于銀行，而國外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行資金大約占到20%。我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)于依賴(lài)銀行，等于是把風(fēng)險轉嫁給了銀行，但也便于我國運用金融工具調控房市。最近幾年，央行推出的加息等系列調控措施，收緊了房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈，在某種程度上對抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱是有積極作用的。但是，外資的大量涌入解了急需資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的圍，這等于化解了加息等調控措施所產(chǎn)生的效果，使得我國的金融調控作用失靈。
其次，助推房?jì)r(jià)上漲。有人認為，外資在我國房市中所占比例不大，也就是20%左右，對推動(dòng)房?jì)r(jià)的作用不大。這種說(shuō)法犯了想當然的錯誤。外資對我國房?jì)r(jià)的助推作用可以從以下幾個(gè)角度加以分析：
外資涌入房市的狀況猶如當初QFII獲準進(jìn)入A股市場(chǎng)投資，雖然QFII在我國證券市場(chǎng)所占比例不足，但它對廣大投資者信心的重塑起了非常積極的作用。外資涌入房市同樣如此。它會(huì )使得炒房者底氣變得更足，更加肆無(wú)忌憚地去推升房?jì)r(jià)上漲。更何況，一些外資本身就鉆制度監管的空子參與炒房獲利。
從另一個(gè)角度來(lái)看，外資進(jìn)入房市將抬高房?jì)r(jià)構成成本。在我國收緊銀行貸款的時(shí)候，外資深知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)渴求資金的迫切心情，他們借機與開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)主體聯(lián)姻，但這種合作是以獲利為目的的。而由這些利潤所增加的成本必然計入房?jì)r(jià)之中，轉嫁給消費者，如此，房?jì)r(jià)上漲也就變得順理成章。
鑒于土地升值速度很快，外資進(jìn)入中國后會(huì )把儲備土地當成頭號目標。當然，囤積土地面臨監管瓶頸，外資需要借助一些“技術(shù)”手段來(lái)實(shí)現。比如，通過(guò)入股或合資、通過(guò)向我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注資的方式，由與之合作的中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商去拿地和囤地。這使我國完成宏觀(guān)調控目標的壓力更大。
再就是加大人民幣升值壓力。房?jì)r(jià)快速上漲，吸引大量外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域，外資在通過(guò)哄抬房?jì)r(jià)獲利的同時(shí)，也進(jìn)一步加劇和強化了人民幣升值壓力，加大我國宏觀(guān)調控的難度。一旦人民幣升值預期不復存在，這些外資又會(huì )迅疾作鳥(niǎo)獸散，導致我國房?jì)r(jià)出現快速下跌，民眾資產(chǎn)大幅縮水。這些情況都非常值得我們關(guān)注。
除此之外，外資在投資房地產(chǎn)領(lǐng)域后的偷逃稅款行為也非常值得警惕。房地產(chǎn)領(lǐng)域偷逃稅款嚴重，外資也不例外，甚至表現得更為露骨。北京市國稅局今年1月公布的數據表明，在北京市去年開(kāi)展的對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收專(zhuān)項檢查中，涉外房地產(chǎn)企業(yè)補稅金額高達3858萬(wàn)元，相當于其申報納稅金額的一半。這種偷稅行為減少了我國的稅收收入，也間接減少了我國在公共產(chǎn)品領(lǐng)域的投入，這使生活不富裕的人因公共產(chǎn)品的缺位變得更加艱難，承受經(jīng)濟波動(dòng)的能力更差，這必然加大我國宏觀(guān)調控的難度。
因此，外資進(jìn)入房市必須受到嚴格限制，這樣做也是國際慣例。國際貨幣基金組織IMF《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》顯示：187個(gè)國家當中，137個(gè)國家對非居民投資房地產(chǎn)有各種限制，有的甚至用刑法來(lái)確保做到這一點(diǎn)。我們應該認真反省抑制外資政策進(jìn)入措施無(wú)效的原因，采取針對性更強的措施盡快解決這一棘手問(wèn)題，而不是聽(tīng)任監管措施失靈，任憑外資在我國房市興風(fēng)作浪。(王杰)
