要從根本上改變我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀，政府需要在管理思維上有所改變，要重新定位政府的管理目標和職責，將有消費能力的商品房市場(chǎng)與低收入居民住房保障分開(kāi)管理，制定長(cháng)遠的發(fā)展規劃和政策體系，才能增強政府的調控能力，促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展。
全國住房會(huì )議近日在京召開(kāi)。據悉，在這次會(huì )議之后，一系列與住房保障相關(guān)的文件將陸續出臺，完整的住房保障政策體系將在年內形成。值得注意的是，在全國住房會(huì )議召開(kāi)的前不久，國務(wù)院已召開(kāi)常務(wù)會(huì )議，專(zhuān)題研究解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。國務(wù)院提出，要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
這標志著(zhù)中央政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展監管思路的重大轉變。對于近千萬(wàn)全國低收入住房困難家庭來(lái)說(shuō)，解決他們的住房問(wèn)題終于有盼頭了。
分析和總結以往的經(jīng)驗教訓，從全國住房會(huì )議和國務(wù)院常務(wù)會(huì )議傳出的信息可以看出，政府開(kāi)始在平抑房?jì)r(jià)、改善低收入人群住房保障狀況等方面進(jìn)行戰略思路的重大調整。從以往的實(shí)踐看，過(guò)去我們過(guò)度強調了市場(chǎng)的作用，政府在廉租房建設中職能缺位，是造成當前在住房保障上社會(huì )矛盾突出的一個(gè)主要原因，這也是近年來(lái)中央政府屢次調控房?jì)r(jià)卻不能收到成效的一個(gè)重要原因。
從新加坡、我國香港等國家和地區的經(jīng)驗看，要想徹底改善城市低收入家庭住房困難的局面，政府應成立國有的公益性的專(zhuān)業(yè)公司，專(zhuān)門(mén)用于投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理廉租房。對于廉租房和經(jīng)濟適用房建設，政府需要立足長(cháng)遠，與市政建設一起進(jìn)行遠期規劃，政府應在城郊專(zhuān)門(mén)批出一塊大面積的規劃用地，保證廉租房建設需要。
新加坡、香港的廉租房的特點(diǎn)是遠離市中心，一般都在城郊，建成成片開(kāi)發(fā)的公共社區，有公共交通和商貿服務(wù)支持。廉租房的面積小，僅提供基本的裝修和設施，廉租房以租為主，基本不賣(mài)給租戶(hù)，租金遠低于市場(chǎng)價(jià)格，有的甚至由政府提供補助，廉租房政策作為一種低保制度納入社會(huì )保障體系。對廉租房的承租人有嚴格的審查，承租標準和承租信息公開(kāi)，接受社會(huì )監督，對廉租房承租人的經(jīng)濟狀況要定期接受復核，以確保廉租房租給符合承租要求的承租人。
通過(guò)大量的廉租房和經(jīng)濟適用房建設，一方面改善了城市低收入家庭住房困難的狀況，大幅度地減少了對商品房的需求，有利于平抑房?jì)r(jià)；另一方面，通過(guò)政府下屬機構有計劃有步驟地成片開(kāi)發(fā)，使土地資源的利用效率和社會(huì )效益得到提升，也使政府手中能夠掌握一定量的土地資源，可以在經(jīng)濟出現大幅度波動(dòng)時(shí)調節市場(chǎng)，穩定社會(huì )。為了順利實(shí)施這一戰略，政府需要給予特殊的政策支持，確保廉租房和經(jīng)濟適用房建設資金需要。資金來(lái)源可以是政策性開(kāi)發(fā)貸款，也可以規定將土地出讓金收益的一部分用于廉租房和經(jīng)濟適用房建設，地方財政應將一定量的廉租房和經(jīng)濟適用房建設資金需求納入年度預算，對于中西部困難地區中央可以考慮給予專(zhuān)項資金支持。政府成立的專(zhuān)業(yè)化公益性的公司也可以以穩定的租房收入為保證，發(fā)行特別住房公債進(jìn)行籌資，條件成熟時(shí)可以上市，將公司資產(chǎn)證券化，分散投資風(fēng)險。
目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的問(wèn)題是投機行為嚴重，這是房?jì)r(jià)居高不下的一個(gè)重要原因，新建商品房成了投機客的“樂(lè )土”，而真正需要住房的人卻買(mǎi)不起房。為了打擊市場(chǎng)的這種投機行為，平抑房?jì)r(jià)，還需要財政稅收以及商業(yè)銀行發(fā)揮稅收、信貸政策調節作用�？梢蕴接戓槍Ω呦M住房征收一定的稅費，提高高消費住房需求的成本，同時(shí)地方財政在力所能及的范圍內給予低保住房戶(hù)一定的住房補貼，使其能夠租得起廉租房。政府還可以考慮成立專(zhuān)門(mén)的住房融資擔保公司或住房銀行，為低收入家庭購買(mǎi)經(jīng)濟適用房提供按揭擔保，降低低收入家庭購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的首付成本。
對于投機性的住房按揭需求，要提高按揭貸款的首付比例，例如以一個(gè)家庭為單位，對第一套住房貸款，我們可以認定為居民的保障性住房需求，按揭貸款的首付比例可以在20%-30%，第二套住房貸款，我們可以認定為居民有支付能力的有一定合理性的住房需求，按揭貸款的首付比例可以在40%-50%，對于第三套及其更多的住房貸款，我們可以認定為投機性住房需求，按揭貸款的首付比例可以在50%以上或不予貸款支持。此外，在當前的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境下，必須采取更加有效的措施(如限制轉讓)打擊境外游資炒作境內房地產(chǎn)項目的投機活動(dòng)。
總之，要從根本上改變我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀，政府需要在管理思維上有所改變，要重新定位政府的管理目標和職責，將有消費能力的商品房市場(chǎng)與低收入居民住房保障分開(kāi)管理，制定長(cháng)遠的發(fā)展規劃和政策體系，才能增強政府的調控能力，促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展。(王敏)
