房地產(chǎn)正在進(jìn)入新的上升通道。
根據國家發(fā)改委發(fā)布的最新數據，7月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.5%。此前公布的二季度70個(gè)城市土地交易價(jià)格則同比上升了13.5%。地價(jià)漲幅超過(guò)了房?jì)r(jià)。根據全國工商聯(lián)的預測，三季度房?jì)r(jià)仍將保持上漲趨勢。
在三年兩輪調控之后，房地產(chǎn)調控似乎已陷入僵局。政府仍在不斷出臺新的房?jì)r(jià)控制政策，房?jì)r(jià)卻從來(lái)都沒(méi)有偏離上漲的軌道。8月13日，新華社授權發(fā)布 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，住房保障似乎取代房?jì)r(jià)成為政府部門(mén)的首選調控目標。
這是否意味著(zhù)房地產(chǎn)調控的拐點(diǎn)？究竟是什么讓房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不退？房?jì)r(jià)越調越高的表象背后，真正的問(wèn)題是什么？如何才能走出這樣的僵局？這些問(wèn)題至今也沒(méi)有答案。
為此，本報采訪(fǎng)了中國國際金融公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘、中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)朱中一。以下為訪(fǎng)談內容。
上漲成因
經(jīng)濟觀(guān)察報：在經(jīng)歷兩輪調控之后，房?jì)r(jià)并未見(jiàn)穩定下來(lái)，而且漲幅不減，甚至上漲地區也從過(guò)去北京、上海、深圳這樣的一線(xiàn)城市蔓延到了二線(xiàn)乃至三線(xiàn)城市，為什么會(huì )這樣？
哈繼銘：我注意到了本輪房?jì)r(jià)非同尋常的快速上漲。我認為，驅使房?jì)r(jià)上漲的宏觀(guān)基本面因素有以下幾點(diǎn)：
一、居民收入增長(cháng)快。這對房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )有很大的向上推動(dòng)力量；
二、融資成本偏低。目前資產(chǎn)價(jià)格上漲的力度遠大于利率的上漲幅度。
三、人民幣升值。外資炒人民幣的工具被更多地運用，一個(gè)很重要的渠道就是中國不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格；
四、人口結構因素導致的高儲蓄率。人口結構對于資產(chǎn)價(jià)格包括房地產(chǎn)價(jià)格有直接影響。中國的人口結構會(huì )在未來(lái)五到十年繼續推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格趨勢性上升。
此外，還有兩個(gè)獨特的因素。一是股市財富效應的溢出。我們的研究表明,全國許多城市的房?jì)r(jià)漲幅和股民在城市人口中的占比有正相關(guān)關(guān)系；二是糧食價(jià)格上漲，這導致政府有擴大耕地面積的政策傾向，從而使商品房開(kāi)發(fā)土地供應進(jìn)一步緊缺。
汪利娜：首先，中國經(jīng)濟連續多年的快速增長(cháng)是房地產(chǎn)快速發(fā)展的推動(dòng)力；其次，城市化進(jìn)程的加快也是重要原因。中國城市化進(jìn)程影響巨大，巨大的人口遷移帶來(lái)了產(chǎn)業(yè)結構升級、勞動(dòng)生產(chǎn)率的提升及居民收入的增長(cháng)，“十五”期間城鎮人均可支配收入年均增幅高達9.6%，這些都是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛不可低估的基本因素。
朱中一：與市場(chǎng)結構的問(wèn)題相比，供給總量不足的矛盾，是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要矛盾。今年上半年，全國商品住房的銷(xiāo)售面積與竣工面積之比達到了2.08，高于去年同期1.9，繼續拉開(kāi)差距。
從供求方面看，一些城市住房用地連續幾年完不成計劃，例如北京、深圳的建設用地供應不足；一些城市對未來(lái)的市場(chǎng)預期看好，對已經(jīng)取得的土地放慢了開(kāi)發(fā)進(jìn)度；拆遷難度加大，盤(pán)貨存量土地受到限制；不少城市按照國家要求對部分住房面積進(jìn)行了調整，這也在一定程度上影響了新開(kāi)工的數量。
但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求卻在持續加大。比如說(shuō)，投資需求比例加大，家庭擁有多套住房的數量在增加；受去年宏觀(guān)調控政策的影響，一些持幣待購的消費者需求，在今年上半年得到了釋放；人們對住房?jì)r(jià)格上漲的預期提前進(jìn)入了消費。除此以外，中心城市城鎮品質(zhì)的提高和城鎮化中農村富余勞動(dòng)力轉移，也吸引了外地的機構、個(gè)人和農民進(jìn)城購房。
調控失效
經(jīng)濟觀(guān)察報：我們采用了財政、稅收、貨幣甚至行政手段，卻都沒(méi)有能夠很好地穩定地價(jià)和房?jì)r(jià)，癥結在哪里？
哈繼銘：如果說(shuō)宏觀(guān)調控措施有滯后效應，那么，大量的宏觀(guān)調控舉措是在2004年以來(lái)陸續出臺的，至今已有三年；即便是滯后，效果也該顯現出來(lái)了。所以，恐怕不是滯后性的問(wèn)題，而是力度的問(wèn)題�，F在，又出現了一些新的因素。我認為很重要的一點(diǎn)是物業(yè)稅應該早一點(diǎn)推出來(lái)。
汪利娜：現行的調控政策，實(shí)際上是與市場(chǎng)的整體需求過(guò)旺相悖的。在供給不足的情況下，出臺緊縮政策實(shí)際上是抑制供給。因為緊縮土地，土地成本上升，必然影響到房?jì)r(jià)。開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府都在囤地，買(mǎi)了地不開(kāi)發(fā)，也沒(méi)法形成有效的供給。從貨幣政策來(lái)看，提高利率、緊縮信貸，提高了企業(yè)開(kāi)發(fā)的融資成本，這些增加的成本也會(huì )轉嫁到房?jì)r(jià)上。從稅收政策看，現行稅制主要在流轉環(huán)節，所以加稅也會(huì )轉嫁到房?jì)r(jià)上。所以，這些政策都增加了供給的成本，肯定會(huì )影響到房?jì)r(jià)。
我認為，實(shí)際上政策要反過(guò)來(lái)用，我們需要加大供給的政策，而不是抑制供給的政策。比如說(shuō)，誰(shuí)生產(chǎn)的房?jì)r(jià)低，質(zhì)量好，地就供給誰(shuí)；企業(yè)生產(chǎn)市場(chǎng)短缺的中低價(jià)位、小戶(hù)型的普通住宅，政府就貼息或是減免一定的稅費。
但是現在呢，出臺的政策只是打壓市場(chǎng)過(guò)熱，說(shuō)明我們對當前市場(chǎng)的認識還不是很清楚。要點(diǎn)有兩個(gè)：第一，過(guò)去出臺的多項政策把供給成本調整地過(guò)高了；第二，房?jì)r(jià)還是由供需關(guān)系來(lái)決定的。
經(jīng)濟觀(guān)察報：一些炒作資金，比如外資、購房團，在購買(mǎi)物業(yè)和投資都占據了較大的比重，并且進(jìn)入勢頭依然很猛，應如何應對？
汪利娜：我們去年在北京做了一個(gè)調查，每平方米1萬(wàn)元以上的房子，45%是外地人或集團購買(mǎi)的。單位購買(mǎi)，肯定是買(mǎi)給本單位職工的。所以北京實(shí)際上是靠集團購買(mǎi)力拉高房?jì)r(jià)的�，F在有那么多流轉稅，一般的短期投資可能沒(méi)有了，但是長(cháng)期投資肯定抑制不住。所以，我們會(huì )看到，現在老百姓不做短線(xiàn)投機了，都改做長(cháng)線(xiàn)投資。
我認為，真正的調控措施不應在流通環(huán)節，而應在保有環(huán)節。為什么不能開(kāi)征遺產(chǎn)稅、贈予稅和保有稅呢？在保有環(huán)節上設重稅才能更好地抑制投資性需求。投資全球化是一個(gè)趨勢，外資要來(lái)肯定是擋也擋不住的。關(guān)鍵是要對外資的投機行為有一定的限制，防止國際資本在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上快進(jìn)快出。
朱中一：房地產(chǎn)投資的投機性確實(shí)有上升的趨勢。國家統計局的數字表明，上半年在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，利用外資同比增長(cháng)68.7%，其中外商直接投資同比增長(cháng)98.3%，外資占國家實(shí)際利用外資的比重已經(jīng)達到了11.8%。在流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，多余的資金要尋找投資目標，也容易產(chǎn)生經(jīng)濟過(guò)熱的現象。所以，我們要關(guān)注外資房地產(chǎn)投資增速過(guò)快對宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。
僵局待破
經(jīng)濟觀(guān)察報：房?jì)r(jià)過(guò)高，很多人認為這跟地方政府依賴(lài)“土地財政”，盡力推高房?jì)r(jià)，靠出賣(mài)土地獲取收益有很大關(guān)系，地產(chǎn)調控如何杜絕這種現象？
哈繼銘：這恐怕還是要說(shuō)到物業(yè)稅的問(wèn)題。如果出臺了物業(yè)稅，地方政府的土地出讓金不再一次性地收取和支出，而是能夠逐年上收和支取，“土地財政”的動(dòng)因就會(huì )弱化。
汪利娜：目前我國的土地市場(chǎng)非常不規范。第一就是“招拍掛”�，F在炒得沸沸揚揚的農村集體土地不讓入市，這就意味著(zhù)土地的集體產(chǎn)權和國有產(chǎn)權是不對等的，所以，應該加快建立一個(gè)集體用地與國有土地相對接的市場(chǎng)，就是城鄉土地交易市場(chǎng)。允許農民的用地以入股、參股、轉讓、出讓等其他方式直接進(jìn)入市場(chǎng)。
第二，土地的“招拍掛”不能只限于住宅用地、商業(yè)用地。工業(yè)用地、公共基礎設施用地為什么不能搞 “招拍掛”？工業(yè)用地一樣也是在追求利潤�！罢信膾臁彪m然會(huì )提高工業(yè)成本，但是也能抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格過(guò)快上漲。如果把“招拍掛”的面擴展到工業(yè)和公共基礎用地上，大家用地都得走一定的市場(chǎng)化的道路，就可以平抑住宅用地的價(jià)格。
所以，應該深化土地制度改革，除國有土地外，其他土地的使用權應該放開(kāi)，讓更多的經(jīng)濟主體參與土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)合理價(jià)格機制的形成�，F在只有一個(gè)賣(mài)家，這么多需求者，那不是什么時(shí)候想拍高價(jià)就拍高價(jià)嗎？
經(jīng)濟觀(guān)察報：你們認為，下一步，房地產(chǎn)調控應該從何入手？把加強住房保障作為突破口是一個(gè)正確的方向嗎？
哈繼銘：當然，政府出臺的公共住房保障措施如果能真正落實(shí)下去，會(huì )是很有用的。關(guān)鍵在于落實(shí)。同時(shí)，我也很期待物業(yè)稅的出臺。
汪利娜：由于經(jīng)濟增長(cháng)、城市化和人民幣升值是一個(gè)長(cháng)期趨勢，解決流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題，深層次的經(jīng)濟結構失衡和深化土地制度改革不是短期可以奏效的事情。在這種情況下，穩定房?jì)r(jià)最能達到立竿見(jiàn)影效果的做法，就是加強公共住房體系建設，加大公共住房的供給，以此來(lái)平抑市場(chǎng)的價(jià)格。
政府可以直接介入建設公共住房，這是政府現在可以做的最好選擇。針對低收入者，要有一個(gè)基本的住房保障；一般支付能力比較弱的，包括一些中等收入偏下的人，甚至包括一些中等收入的人，他們在住房市場(chǎng)上沒(méi)有支付能力應對的時(shí)候，政府應該提供相應的扶持政策。我覺(jué)得，政府就得給老百姓提供一個(gè)過(guò)渡方式，讓他們根據各自的收入水平進(jìn)行多樣化的選擇�，F在把大家都逼到新房市場(chǎng)上，怎么可能？
“兩限房”可以試，但它畢竟限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤，一旦形成與市場(chǎng)價(jià)格的人為差異，就會(huì )產(chǎn)生尋租行為。此外，“兩限房”賣(mài)給誰(shuí)？誰(shuí)是政府政策的最大受益者？也要考慮清楚。如果“兩限房”最后還是為某些特殊群體服務(wù)，讓他們占了便宜，就像以往的經(jīng)濟適用房那樣，那這個(gè)政策就是一個(gè)壞政策。所以我覺(jué)得，調控如何走出僵局還不如就搞公共住房。
朱中一：針對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現狀和問(wèn)題，在今年下半年和今后一段時(shí)間內，政府還可能出臺一些新的調控措施。比如，作為《物權法》配套法規的 《城市房屋拆遷管理條例》的修訂與實(shí)施《物業(yè)稅》、土地市場(chǎng)的修改、金融市場(chǎng)保障的完善等，這些政策的出臺都將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)積極的影響。(陳文雅 胡芳潔)
