[策劃人語(yǔ)]
房地產(chǎn)調控步入深水區。
在走過(guò)單純的價(jià)格調控、金融調控、土地調控，卻又“屢調屢空”之后，決策者開(kāi)始打造真正的“雙核時(shí)代”。一方面，物業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的改革漸行漸近，決定了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應將會(huì )有井噴的可能；另一方面，市場(chǎng)需求也正從一味打壓走向引導和疏通為主，帶來(lái)市場(chǎng)的良性互動(dòng)。
可以預見(jiàn)，未來(lái)的調控將會(huì )在現有政策框架的基礎上更加精準，力度將強于以往的市場(chǎng)預期，合理性和有效性也能得到增強———“制導導彈”的作用，不是毀滅，而是拯救。(柯鵬)
供應：稅收先行、金融護航
房地產(chǎn)調控是一個(gè)系統工程，“誰(shuí)要是說(shuō)能三句話(huà)解決樓市問(wèn)題，那是妄言�！鼻敖ㄔO部政策研究中心主任陳淮稱(chēng)。以近期為例，最新的調控動(dòng)向包括中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )給出的七點(diǎn)建議，重點(diǎn)是呼吁盡快出臺物業(yè)稅，減少二手房交易環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅，以增加樓市供給，鼓勵二手房流通。另外，落實(shí)土地增值稅、土地使用稅新政，甚至以農村建設用地補給城市建設用地，在保證8億畝耕地紅線(xiàn)的基礎上增加城市建設用地量，解決供給不足的問(wèn)題。
“不施重政不足以打壓熱錢(qián)�！庇媒�(jīng)濟學(xué)家郞咸平的話(huà)來(lái)說(shuō)，廣義的熱錢(qián)包括居民剩余存款、因腐敗產(chǎn)生的灰色收入、企業(yè)家應投資未投資的資金以及國際炒家的錢(qián)。他認為，這些錢(qián)在我國樓市興風(fēng)作浪，成為推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的重要力量，并導致剛性需求在經(jīng)濟能力勉強支付高房?jì)r(jià)的情況下出現恐慌性購房。
細細解讀調控新動(dòng)向，可以看出決策者深化現有政策的能力在加強，調控的最終目的也是引導樓市供需結構的合理發(fā)展。數據顯示，目前我國樓市供需失衡的情況已經(jīng)相當嚴重。如今年上半年全國商品房銷(xiāo)售面積是竣工面積的1.88倍，其中商品住宅銷(xiāo)售面積是竣工面積的2.08倍。上述比值是樓市供需結構的反映方式之一，以銷(xiāo)售代表需求，以竣工代表供給，以高比例超過(guò)1這個(gè)平衡點(diǎn)，這在2006年之前還沒(méi)有發(fā)生過(guò)，折合成供應占比需求更僅為48%。
為解決日益嚴重的供不應求的樓市局面，政府下一步調控可能集中于稅收、土地等政策的精耕細作。其中加速物業(yè)稅出臺是多位專(zhuān)家的一致建議。專(zhuān)家表示，稅收環(huán)節的改革已經(jīng)勢在必行，即盡快出臺物業(yè)稅，以增加物業(yè)保有環(huán)節的持有成本，將閑置房產(chǎn)擠向市場(chǎng)，增加住房供給。另一方面，可考慮降低房產(chǎn)流通環(huán)節的稅收成本，如二手房營(yíng)業(yè)稅等，令售房人減少售房稅賦壓力，提高房產(chǎn)流轉積極性�！耙苍S通過(guò)金融手段促進(jìn)有效供應將是繼完善住房保障制度后中國樓市調控的另一個(gè)重心�！狈治鋈耸糠Q(chēng)。但是，樓市調控的復雜性不僅在于政策的科學(xué)合理程度，更在執行環(huán)節和對其他綜合矛盾的考慮。
如一些業(yè)內人士就認為降低流通環(huán)節稅的做法并不合時(shí)宜�！拔矣X(jué)得降低營(yíng)業(yè)稅的想法值得商榷�！鄙虾７康禺a(chǎn)界獨立評論人士顧海波表示，政府針對房產(chǎn)交易出臺營(yíng)業(yè)稅是為了遏止投資投機，而在目前樓市投資投機之風(fēng)依然盛行的情況下，此舉或導致火上澆油。
另外，郎咸平向記者表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為政策條文最多的市場(chǎng)，現在的樓市問(wèn)題是不缺少政策，只是有多少執行到位呢？而他認為，存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)與相關(guān)利益群體的灰色交易是導致調控政策失效的重要原因。
另外，已經(jīng)與全球經(jīng)濟密切接軌的中國資本市場(chǎng)，正體現日益明顯的與國際金融體系的“正相關(guān)”。受此影響，過(guò)份信賴(lài)銀行體系和資本市場(chǎng)融資、再高價(jià)圈地的房地產(chǎn)企業(yè)運作模式也顯得根基不穩，枝桿脆弱。一旦投資者信心受到風(fēng)吹草動(dòng)影響，可隨時(shí)收回投資意向，無(wú)論是公募還是私募，房地產(chǎn)融資渠道將隨之收緊。另一方面，高地價(jià)背后無(wú)疑是建立在對未來(lái)高房?jì)r(jià)預期基礎上，如果房?jì)r(jià)開(kāi)始走低，房企預期破滅，將是樓市風(fēng)險真正到來(lái)的時(shí)刻。（于兵兵）
需求：疏而不堵，保障先行
很難預料，樓市就這樣結束了近兩年的調整；很難預料，樓市的這波升勢還會(huì )漲到多高。在圍繞房?jì)r(jià)的大討論中，無(wú)論正方反方，都承認造成全國各大城市房?jì)r(jià)非理性上漲的根本原因是供需失衡。政府顯然已經(jīng)意識到開(kāi)發(fā)商等樓市利益方在供需關(guān)系中，為自己的盈利制造了多少貓膩，近日越來(lái)越多的跡象表明，調控思路正從之前的抑制需求轉變?yōu)橐龑枨蟆?/p>
在上海，9月1日起調整公積金購房貸款方式，由以戶(hù)為單位計算貸款額度改為配偶分別計算的方式。由此，原來(lái)每戶(hù)家庭20萬(wàn)元的貸款上限調整為40萬(wàn)元，加上補充公積金、大裝修貸款政策等，上海每戶(hù)家庭的公積金貸款上限可超過(guò)50萬(wàn)元。中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀表示，提高公積金貸款額度、變相減輕首次置業(yè)者的購房成本，可以理解為政府對于大眾民生的住房問(wèn)題已經(jīng)做到了事先反應。事實(shí)上，除了上海，北京、廣州等城市也早已采取了這一措施。
與此同時(shí)，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )近日又提出減少二手房交易環(huán)節稅收，及時(shí)公布普通商品房、雙限房、經(jīng)濟適用房的建設規劃，以加快流轉、增強預期等，也可視作政府依然支持樓市有效需求釋放。
回顧調控歷程，可以發(fā)現政府態(tài)度的轉變緣來(lái)有因。從2005年3月份至今，政府一邊對二手房交易開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等多個(gè)稅種，一邊又加息、提高契稅等�？傮w思路，即希望通過(guò)多方設障，一方面迫使投資者拋出存量房源，另一方面可抑制購房需求，為樓市降溫。但兩年過(guò)去了，在百姓急需解決住房問(wèn)題、樓市剛性需求進(jìn)一步釋放的局面下，房?jì)r(jià)漲幅依舊，以目前的市場(chǎng)態(tài)勢來(lái)看，想要改善供需關(guān)系，進(jìn)而有效控制房?jì)r(jià)，還是有必要將疏導有效需求付諸現實(shí)。
以上海為例，每年存量住房的成交面積都在千萬(wàn)平方米之上，數量已相當龐大。除了一部分基本固定的戶(hù)籍人口有購房需求外，上海作為全國的經(jīng)濟中心，吸引了眾多高素質(zhì)的外來(lái)人口包括境外人士并產(chǎn)生住房需求，還有長(cháng)三角地區富裕消費人口的集聚，也已成為購房主力之一。另外，上海作為全國高校聚集度最高的城市之一，每年有許多畢業(yè)生留滬，找住房成為他們未來(lái)生活的必然目標。相關(guān)調查表明，上海外來(lái)常住人口約為戶(hù)籍人口的三分之一，占全市就業(yè)人口的約40%。在如此規模下增加的購房需求，若只堵不疏，后果不堪設想。
如此看來(lái)，今年以來(lái)，政府大規模推進(jìn)保障類(lèi)住房供應，擴大廉租房、經(jīng)濟適用房的受益面，提高住房公積金貸款額度等種種思路，正如大禹治水，是疏而非堵，處置好普通百姓真實(shí)的住房需求，才能使樓市繼續和諧穩健發(fā)展。（海潮）
高頻率加息
點(diǎn)得住樓市穴道么？
李和裕 年初我們就問(wèn)，2007年會(huì )不會(huì )成為加息最頻繁的一年？目前來(lái)看，答案已經(jīng)是肯定的了。而央行的每一步都讓樓市繃緊了神經(jīng)，此次也不例外。
本周二晚間，中國人民銀行宣布自第二天起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。
這是2004年10月首度加息算起的第八次加息，放在今年已是第四次加息了，更是罕見(jiàn)的30天內第二度加息。對于加息，市場(chǎng)似乎早已有了“抵抗力”，只是這次非周末的“突襲”，加上貸款利率突破了7%這道坎，心理上的震動(dòng)還是有一些的。
“從面上看，再次加息是為合理調控貨幣信貸投放，穩定通貨膨脹預期。然而，對于房產(chǎn)市場(chǎng)而言，這絕對是個(gè)莫大的信號和預警，通過(guò)加息客觀(guān)上會(huì )使房貸成本和開(kāi)發(fā)成本提高，雖然每次提高的幅度有限，但考慮兩年多前就已進(jìn)入了一個(gè)加息周期，久而久之就會(huì )形成很大壓力�！敝性禺a(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀表示。
不少市場(chǎng)人士也認為，加息就像“壓死駱駝的稻草”，一次一根看似微不足道，但總有一天會(huì )由量變引起質(zhì)變�！翱傊�，今年以來(lái)央行加息步伐明顯加快，貸款購房者可能對單次加息的感覺(jué)并不強烈，但是隨著(zhù)利率升高，還款壓力逐步累積。當初美國進(jìn)行了十多輪加息才控制住高房?jì)r(jià)，我國采取加息政策對抑制房?jì)r(jià)終有裨益�！�
考慮更直接的市場(chǎng)反應，加息對于購房主體的影響相對有限，但對賣(mài)方而言或有促動(dòng)，一些備受加息考驗、資金壓力驟顯的開(kāi)發(fā)商及投資者總得量力而行，在供求關(guān)系依然偏緊的樓市，如能“逼”出部分有效供應，緩解一下房?jì)r(jià)繼續攀升的壓力，調控的階段性目標也算是達到了。
同時(shí)，信義房產(chǎn)的分析師認為，雖然樓市需求仍在，但頻頻加息仍會(huì )改變購房者目前貸款買(mǎi)房的意愿�！拔覀�7月份的成交數據顯示，僅有不到40%的客戶(hù)選擇貸款，而這其中還有約15%的客戶(hù)選擇的是利率較低的純公積金貸款。同時(shí)，很多購房者的貸款利率變更日是在明年的1月1日，那時(shí)恐怕會(huì )是個(gè)人房貸市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)口，因為今年幾次加息的疊加影響將會(huì )在那時(shí)一次性又實(shí)質(zhì)性地顯現�！保ɡ詈驮＃�
加息時(shí)間表
時(shí)間 商業(yè)房貸利率 公積金房貸利率
2004年10月29日 5年以上利率上調至5.31%(下限) 調整為4.23%
2005年3月17日 5年以上利率上調至5.51%(下限) 調整為4.41%
2006年4月28日 5年以上利率上調至6.39% 調整為4.59%
2006年8月19日 5年以上利率上調至6.84% 未調整
2007年3月18日 5年以上利率上調至7.11% 調整為4.77%
2007年5月19日 5年以上利率上調至7.20% 調整為4.77%
2007年7月20日 5年以上利率上調至7.38% 調整為4.95%
2007年8月22日 5年以上利率上調至7.56% 調整為5.04%
