房?jì)r(jià)居高不下、“地王”新紀錄頻頻，日前由國土資源部發(fā)布的《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，限制“地王”、打擊囤地的出發(fā)點(diǎn)，使新政受到普遍關(guān)注。與此同時(shí)，地方政府的土地供應方式也在進(jìn)行著(zhù)新嘗試。如上海市剛剛實(shí)施的633號文件，便對住宅類(lèi)用地的規則進(jìn)行了調整。針對土地源頭的調控，將對樓市產(chǎn)生怎樣的影響？此次上證第一演播室特請來(lái)專(zhuān)業(yè)人士，為網(wǎng)友做出解答。
競爭加劇引發(fā)囤地現象
主持人：今年以來(lái)，各地“地王”頻現，大開(kāi)發(fā)商紛紛搶地囤地，這種現狀反映了怎樣的土地環(huán)境？開(kāi)發(fā)商囤地會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？
應振祥：造成這種現象的原因是多方面。首先，土地的稀缺性體現在其唯一性和不可替代性，對開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，因為沒(méi)有地就不會(huì )有房，也就沒(méi)有了市場(chǎng)份額。再加之土地的不可移動(dòng)性，使得局部土地稀缺性加劇(如上海內環(huán)等區域)。其次，從全國各地土地供應的情況來(lái)看，政府土地儲備較少的情況較為普遍，從而使得土地一級市場(chǎng)供求關(guān)系緊張。同時(shí)在土地供應日趨減少的形勢下，擁有大量的土地儲備成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心優(yōu)勢，開(kāi)發(fā)企業(yè)更加舍得投入來(lái)爭奪“地王”。第三，受到資本市場(chǎng)的影響，土地市場(chǎng)與股票證券市場(chǎng)的關(guān)系息息相關(guān)。尤其在近期，正如貴報報道的那樣，“股市”與“房市”的相互作用，也成為推高地價(jià)的作用力之一。
對于部分土地儲備量較少的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不通過(guò)激烈的競爭獲得土地就將意味著(zhù)后期沒(méi)有可用于開(kāi)發(fā)的土地。尤其是在某個(gè)城市運營(yíng)中的建設空檔區，前期土地儲備已經(jīng)消耗殆盡，繼續補充新的土地，成為迫切需要。
開(kāi)發(fā)商的盲目囤地，會(huì )帶來(lái)土地有效供應和利用不足，可令市場(chǎng)供應“縮水”，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力圈占大面積土地，形成“壟斷”，從而推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，進(jìn)而增加銀行信貸風(fēng)險和政府信用風(fēng)險。
新政控制源頭市場(chǎng)
主持人：關(guān)于土地招拍掛方面的法令調整已有多次，此次國土資源部39號令的要點(diǎn)體現在哪里？上海近期也出臺了關(guān)于住宅土地招拍掛的新規定，新政策的出發(fā)點(diǎn)和意義是什么？
應振祥：由于前一段時(shí)間，全國各地“地王”現象頻傳，全國房?jì)r(jià)大漲�！�39號令”是政府調控當前房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其健康發(fā)展的一個(gè)手段之一。這次調控的一個(gè)重點(diǎn)是，土地款的支付，只要不違反土地出讓合同，按照合同約定分期付款是可以的，但不再可以分期、分批拿證了，必須繳清全部出讓金后，才可以拿到建設用地使用權證。
由于過(guò)去一些地方土地出讓過(guò)程中，受讓人未繳清全部出讓金就取得了土地使用權證，或根據付款進(jìn)程和支付比例部分取得了建設用地使用權證書(shū)，造成了一些項目房子都賣(mài)了還沒(méi)交齊土地出讓金的現象出現，同時(shí)，也造成了一些公司只支付少量首付資金，就大量拿地的問(wèn)題。這次“39號令”的出臺，能對當前一些開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為起到有力的遏止作用。
關(guān)于上海市住宅土地招拍掛的新規定的實(shí)施，意味著(zhù)在新規則下，開(kāi)發(fā)商將最多只有兩輪的出價(jià)機會(huì )，土地漲價(jià)的空間將明顯濃縮。新政出發(fā)點(diǎn)是為了遏制“地王”頻出現象和平抑高房?jì)r(jià)。減少開(kāi)發(fā)商在公開(kāi)舉牌氛圍下，將地價(jià)推高。此舉相對于公開(kāi)拍賣(mài)來(lái)說(shuō)，將有利于堵截高地價(jià)。在公開(kāi)舉牌的氛圍下，開(kāi)發(fā)商容易沖動(dòng)，從而將地價(jià)推高。新規實(shí)施之后，開(kāi)發(fā)商會(huì )根據自己的成本報出較為合理的價(jià)格，從而減少地塊出現驚人高價(jià)的可能性，并對平抑高房?jì)r(jià)起到積極作用。
規范市場(chǎng)促進(jìn)供應
主持人：土地新政會(huì )對樓市產(chǎn)生怎樣的影響？“39號令”對于土地開(kāi)發(fā)的要求有所提高，從而延長(cháng)了土地開(kāi)發(fā)的時(shí)間，這對土地供應會(huì )有影響嗎？
應振祥：政府在土地方面的調控，對樓市會(huì )產(chǎn)生一定影響，但是當前土地政策對樓市上漲的實(shí)質(zhì)性影響因素較少。當前土地資源日顯匱乏，而人們對房地產(chǎn)的剛性需求強勁，因此，在當前相關(guān)保障性房地產(chǎn)政策實(shí)施效果未得到有效證實(shí)的背景下，土地方面的調控能否有效阻止房?jì)r(jià)上揚的局勢，還有待觀(guān)察。但土地方面的調控是整體樓市調控中不可缺少的關(guān)鍵性調控手段之一�！�39號令”將使各級地方政府加大對閑置土地處置力度。依法征收土地閑置費；對于超過(guò)規定年限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地，無(wú)償收回等政策有利于清理、盤(pán)活閑置存量土地應有積極影響。
此外，“斗地主”后的囤地之風(fēng)將會(huì )有所抑制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度可能會(huì )加快�！�39號令”將打擊部分開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為，促進(jìn)企業(yè)加快開(kāi)發(fā)節奏，將使一些房地產(chǎn)企業(yè)放棄囤積土地、捂盤(pán)惜售的做法，加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，增加市場(chǎng)的有效供應。對規范房地產(chǎn)市場(chǎng)應有幫助。（活動(dòng)策劃：柯鵬 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：唐文祺 朱宇�。�
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