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2007年11月30日 星期五
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抑制房?jì)r(jià)上漲須配套政策及時(shí)跟進(jìn)
2007年11月30日 09:14 來(lái)源:上海證券報

  回顧去年下半年開(kāi)始的上海房?jì)r(jià)走勢,由于沒(méi)有系列調控政策的及時(shí)跟進(jìn),最終演繹了今年上半年房?jì)r(jià)飆升的局面。因此,全面開(kāi)征土地使用稅短期內將會(huì )給開(kāi)發(fā)商造成資金壓力,但是對房?jì)r(jià)的根本性影響有限,要抑制房?jì)r(jià),配套調控政策須及時(shí)跟進(jìn)。

  在同一時(shí)間,國內兩大經(jīng)濟前沿城市——上海和深圳宣布全面開(kāi)征土地使用稅。

  對于土地使用稅全面開(kāi)征政策,公眾最為關(guān)注的是其經(jīng)濟效果如何?特別是對于目前高居不下的房?jì)r(jià)走勢,其具體的影響如何?對此,筆者認為,短期內這一稅種的開(kāi)征將會(huì )給開(kāi)發(fā)商造成資金壓力,但是對房?jì)r(jià)的根本性影響有限;而從長(cháng)期看,強調“重保有、輕流轉”的房地產(chǎn)稅制改革方向,將會(huì )逐步改變目前房地產(chǎn)業(yè)的體制亂象,更加合理地引導價(jià)格走勢。

  與流轉環(huán)節的稅收不同,保有環(huán)節的稅收更具有長(cháng)期持續性和調節貧富差距的積極意義。所謂“保有稅”,顧名思義就是為擁有某項資產(chǎn)而付出的代價(jià)。對于土地而言,因其自身不可再生,一旦某人占有了土地,就等于剝奪了他人及其后代使用該土地的權利,這種資產(chǎn)占用必須要征稅,而且應該與其占用土地的時(shí)間保持一致。理論上,保有稅的稅率應該等于土地占用所產(chǎn)生的邊際機會(huì )成本,由于占用土地越多,機會(huì )成本越大,所以征收的稅額也應越多,F實(shí)中,高收入人群由于占用了地段最好、服務(wù)設施最齊全的公共土地,繳納的稅款自然也應該更多。

  以上海的具體稅制規定為例,土地使用稅對于普通居民的影響很小。一套面積100平方米、容積率為2、處于四級地段的居民住房,每年的需繳稅款不過(guò)300元左右。但是對于高檔住房、特別是別墅住房而言,因其地段優(yōu)、面積大,就必須付出很大代價(jià)。更為關(guān)鍵的是,土地使用稅本身因其以土地面積為計稅基礎,所以對于擁有巨大土地囤積、惡意拖延開(kāi)發(fā)供應的房產(chǎn)商而言,該稅種懲罰性的實(shí)際意義更大。

  之前以流轉環(huán)節為主收稅的方式,對此類(lèi)惡意囤地行為沒(méi)有直接的作用,而土地使用稅的開(kāi)征則有助于這一狀況的改變。按照新的土地使用稅收標準,在上海、北京等大城市,以12元/平方米的中間價(jià)位計算,10萬(wàn)平方米土地一年的“持有費用”為120萬(wàn)元,那么對于動(dòng)輒擁有數千萬(wàn)平方米土地儲備的大型土地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),每年的土地持有成本就將達到數千萬(wàn)乃至上億元之巨。這對于開(kāi)發(fā)商而言,自然會(huì )形成一定的資金壓力。

  但是,這并不意味著(zhù)目前的高房?jì)r(jià)會(huì )隨之下跌。造成目前高房?jì)r(jià)的因素很復雜,至少包括社會(huì )資金供給的流動(dòng)性過(guò)剩、地方政府隱形推手的作用、中國城市化進(jìn)程加快、海外熱錢(qián)的炒作、開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)氣氛的渲染、購房者消費心理等等。這些復雜的因素混合相互作用,才最終導致了持續的房?jì)r(jià)高位攀升。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性不同于消費品,成本和現有的房?jì)r(jià)并非決定市場(chǎng)均衡價(jià)格的核心要素,只要房?jì)r(jià)未來(lái)有上漲預期,購房者就會(huì )繼續加碼買(mǎi)進(jìn),開(kāi)發(fā)商就會(huì )繼續囤積土地延緩供應。因此,要想從根本上改變房?jì)r(jià)飆漲的趨勢,就必須首先通過(guò)政策調控改變購房者和開(kāi)發(fā)商對價(jià)格趨勢的判斷。從這個(gè)意義上講,土地使用稅作為影響房?jì)r(jià)的要素之一,對其改變房?jì)r(jià)長(cháng)期走勢的作用不宜過(guò)于樂(lè )觀(guān)。

  當然,這是從長(cháng)期的角度來(lái)分析土地使用稅的作用。在當下,也即2007年歲末之時(shí),這一稅種的全面開(kāi)征卻極有可能產(chǎn)生短期的效果。事實(shí)上,自從今年十月份以來(lái),全國房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現出明顯的“價(jià)升量縮”的跡象,成交量的極度低迷意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)在高位進(jìn)入到階段性觀(guān)望期,這和去年下半年上海樓市的低迷如出一轍。而與去年相比,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金緊縮問(wèn)題更加嚴峻,伴隨著(zhù)調控部門(mén)嚴格控制信貸規模,從四季度開(kāi)始,銀行信貸資金幾乎全面收緊,無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸款還是購房貸款都陷于半停滯的狀態(tài)。再加上年底的資金回籠壓力、購房者的觀(guān)望情緒,最終導致開(kāi)發(fā)商短期資金壓力巨大,囤積抬價(jià)局面開(kāi)始動(dòng)搖。因此,從短期看,土地使用稅從今年開(kāi)始征收,開(kāi)發(fā)商馬上面臨上千萬(wàn)的稅款壓力,資金短板問(wèn)題將隨之進(jìn)一步加大,房?jì)r(jià)出現向下波動(dòng)的可能性將明顯提升。

  但是,即便短期內出現房?jì)r(jià)的動(dòng)搖,也并不意味著(zhù)房?jì)r(jià)轉勢因素的產(chǎn)生,土地使用稅之于房?jì)r(jià)走勢的作用還遠未達到這一能力。問(wèn)題就在于以土地面積為計稅基礎,并不能擊中問(wèn)題的要害,它最多只能部分抑制大戶(hù)型房產(chǎn)的購買(mǎi)動(dòng)力。同樣屬于流轉稅種,以房產(chǎn)價(jià)值為計稅基礎的物業(yè)稅,能否在房?jì)r(jià)出現動(dòng)搖的時(shí)刻及時(shí)出臺,才是決定趨勢的關(guān)鍵。物業(yè)稅與其他稅種相比,最大的優(yōu)勢就是讓任何渴望房?jì)r(jià)上漲的預期都受到直接的抑制,房?jì)r(jià)越高,購房者繳納的稅款越多。如果在物業(yè)稅的稅制上實(shí)施累進(jìn)制度,就更可以讓這一打擊效果做到精準化,讓“越漲越買(mǎi)”的投資購房心態(tài)受到遏制,從而形成一個(gè)以自住需求為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這正是所有房地產(chǎn)調控政策所期望的最終結果。

  回顧去年下半年開(kāi)始的上海房?jì)r(jià)走勢,由于沒(méi)有系列調控政策的及時(shí)跟進(jìn),短暫的觀(guān)望市場(chǎng)最終還是因為剛性需求的突然爆發(fā),而最終演繹了今年上半年房?jì)r(jià)飆升的局面。此時(shí)此刻,當市場(chǎng)觀(guān)望情緒再度出現,公眾期望能夠看到的是調控政策的及時(shí)跟進(jìn),而不再是止步不前,其中尚處于“空轉”中的物業(yè)稅何時(shí)兌現,顯得尤為關(guān)鍵。

  (馬紅漫 作者系經(jīng)濟學(xué)博士)

編輯:王菲】
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