從2003年到2007年，深圳新建商品房的均價(jià)從5360元/平方米攀升到15487元/平方米。上漲2倍所花的時(shí)間，香港用了13年，日本用了10年，深圳則不到5年。
幾乎所有深圳人都認同，這是一個(gè)被炒家左右的城市。投資客、中介公司乃至房產(chǎn)商等各路炒家至少占據深圳樓市的半壁江山。
數年狂奔后，今年6月深圳樓市終于有了掉頭向下的跡象。9月份以來(lái)，深圳二手房成交量急劇下降八成，一手房成交量跌至2000套以?xún)�，相對年中�?000套下挫近2/3，同時(shí)在售商品房個(gè)別樓盤(pán)的降幅達30%。專(zhuān)家稱(chēng)，目前還無(wú)法判定深圳樓市是否到了轉折期，但短期內的大幅回落已是大勢所趨。
對中國樓市而言，深圳是個(gè)異類(lèi)。在深圳有發(fā)達的經(jīng)濟，富裕的人群，強大的港澳甚至來(lái)自世界各地的購買(mǎi)力，使其足以支撐數量龐大的高檔樓盤(pán)和一定高度的房?jì)r(jià)。
國務(wù)院總理溫家寶11月19日在新加坡訪(fǎng)問(wèn)時(shí)說(shuō)：“對于高檔住房，主要靠市場(chǎng)調節，但是也必須有國家的宏觀(guān)調控，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場(chǎng)混亂”。在此局面下，深圳樓價(jià)將繼續在市場(chǎng)中狂飆，還是被政策保障拉回掉頭？
9月，孫棟接到了五洲星苑中介的電話(huà)，這是一個(gè)地處福田區特區報業(yè)大廈旁的樓盤(pán)，靠近市中心�！艾F在房?jì)r(jià)優(yōu)惠了，2.1萬(wàn)元一平方米”。
他納悶，上個(gè)月2.3萬(wàn)元，怎么突然降了2000元？到了10月，中介再報價(jià)為17800元/平方米”。他按捺不住了。
政策調整樓市“退燒”
開(kāi)盤(pán)那天，到場(chǎng)的人不多，盡管當時(shí)的樓價(jià)已經(jīng)降到了1.8萬(wàn)元左右，還附帶送500元/平方米的裝修，現場(chǎng)敲定還送冰箱和洗衣機。孫棟還是決定撤離，“兩個(gè)月每平方米降5000元，深圳的房?jì)r(jià)怕是要降了，再等等看”。
有人說(shuō)，樓市下降，銀行政策調整是最重要因素。6月下旬開(kāi)始，深圳率先出現部分商業(yè)銀行停止二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，其他銀行也進(jìn)行了不同程度的收緊。
此外，深圳市政府五六月間接連出臺的“限制港澳臺及外籍人士買(mǎi)房”、“杜絕陰陽(yáng)合同，按評估價(jià)征稅”等新政策，對投資者造成了明顯沖擊。
事實(shí)上，從6月到現在，選擇降價(jià)拋售的不僅是五洲星苑，不少開(kāi)發(fā)商選擇跟進(jìn)。降價(jià)最為“明目張膽”的是一個(gè)名為“左庭右院”的樓盤(pán)。十一前該樓盤(pán)在媒體上刊登廣告稱(chēng)“購房送全套家私電器以及全屋裝修”。到了“十一”，開(kāi)始變成“買(mǎi)3房送10萬(wàn)，買(mǎi)2房送8萬(wàn)。從9月28日到了10月1日，僅兩天時(shí)間，不少業(yè)主硬生生損失了十幾萬(wàn)甚至更多。
住宅局曾悄然退出
經(jīng)歷2005年、2006年連續兩年的房地產(chǎn)調控之后，各大城市高企的房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有絲毫回落，反而在今年迎來(lái)新一輪上漲。深圳僅上半年，就暴漲了50%以上。
據深圳市政府公開(kāi)的數據，今年5月商品房成交均價(jià)為每平方米14223元，而2006年底，這一數據為9384元／平方米，漲幅達51.57%。
而最近發(fā)生在深圳的一個(gè)個(gè)樓市神話(huà)多少證明了這一點(diǎn)。
6月底，深圳福田區歡樂(lè )谷附近一個(gè)叫“純水岸”的樓盤(pán)，一套單價(jià)7300多萬(wàn)的別墅，每平方米價(jià)格高達14萬(wàn)元。
到了8月，深圳關(guān)內房屋均價(jià)更是創(chuàng )紀錄地突破了2萬(wàn)元/平方米，有的甚至高達5萬(wàn)元/平方米。關(guān)外房?jì)r(jià)漲勢也很迅猛，一年前關(guān)外有的房子每平方米不到4000元，如今售價(jià)已經(jīng)接近1萬(wàn)元。
此前深圳的樓市是另一番光景。深圳市在1988年率先提出：依托深圳市住宅局代表政府建設微利房，以成本價(jià)向居民出售，住宅局可獲微利，以彌補建設福利房的虧損。它是一種成本房。1993年，這個(gè)城市曾自豪地宣稱(chēng)，深圳市有戶(hù)籍人口的住房問(wèn)題已經(jīng)基本解決，該市住宅局因此于1992年獲得了聯(lián)合國人居榮譽(yù)獎。
但到2003年，深圳市住宅局黯然退出歷史舞臺，此后深圳的福利房和微利房建設陷入停頓，深圳人的住宅問(wèn)題完全交給了市場(chǎng)。這為深圳房?jì)r(jià)上漲埋下的伏筆，那年一手房均價(jià)5360元/平方米。
滿(mǎn)城盡是炒房客
2003年各路炒家紛紛登場(chǎng)。有種說(shuō)法：深圳是一個(gè)被炒家左右的城市。投資客、中介公司乃至房產(chǎn)商各自扮演著(zhù)自己的角色，其中，炒房客最為顯眼。
今年樓市最為瘋狂的8月，曾流傳一個(gè)說(shuō)法，“全深圳的炒家達200萬(wàn)人”，盡管無(wú)法證實(shí)，但幾乎所有深圳人都相信，各路炒家至少占據深圳樓市的半壁江山。
在滿(mǎn)堂紅深圳福田區銷(xiāo)售總監卞超看來(lái)，寶安區是深圳炒家最為集中的地區之一。根據他的估算，投資者持有總供應面積的80%左右，總套數的65%左右房子。他估計，整個(gè)深圳樓市，炒家所占的份額在70%左右，其中香港炒家占三成。
據說(shuō)深圳最頂級的炒家最多時(shí)曾擁有房子上千套。卞超卻認識不少同時(shí)擁有幾十套乃至上百套房子的炒家。
業(yè)內人士看來(lái)，深圳炒家最恐怖的玩法是“干炒”�！胺孔釉诙唐趦葟囊粋�(gè)炒家手中轉到另一個(gè)，投資客之間相互接貨”。有炒家放出香密湖一帶房子3萬(wàn)以下全收，但下個(gè)月就加了20%，變成3.6萬(wàn)。再下月又加20%，就變成了4萬(wàn)多。
過(guò)去這一年時(shí)間的“干炒”，讓深圳樓價(jià)已很大程度上透支了未來(lái)的價(jià)值空間。
當批判的矛頭對準炒房客時(shí)，他們覺(jué)得委屈，“開(kāi)發(fā)商才是最大的炒家”。
開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)有“五大利器”
孫棟很早就相中了五洲星苑的房子，“地段好，戶(hù)型好，流動(dòng)性強，升值潛力大”。這個(gè)2004年9月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)至今還有100多套一手樓在開(kāi)發(fā)商手中“睡大覺(jué)”。那時(shí)出奇便宜， 只賣(mài)6800元/平方米。
孫棟罵開(kāi)發(fā)商是孫子，捂盤(pán)3年多賺3倍。但聽(tīng)說(shuō)了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的五種武器后，他說(shuō)：“再牛的炒客也不是開(kāi)發(fā)商的對手�！�
孫棟說(shuō)的五種武器，一是分批次取得商品房預售證明。一個(gè)僅50萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商能劃分為三期甚至四至五期，根據每期市場(chǎng)反映情況抬升房?jì)r(jià)。二是瞞報數量，欺騙購房者。銷(xiāo)售員老是說(shuō)好戶(hù)型所剩無(wú)幾，通過(guò)制造稀缺假象，來(lái)抬高房?jì)r(jià)。
三是變“售”為“租”。開(kāi)發(fā)商常用親戚朋友甚至整村整族的身份證來(lái)制造“銷(xiāo)售告罄”的假象。實(shí)際上把其出租，用租金償還銀行利息，等時(shí)機成熟再直接銷(xiāo)售。四是暗渡陳倉，部分樓盤(pán)在尚未拿到商品房預售證明時(shí)，就與一些政府部門(mén)、企事業(yè)單位達成了“折扣購買(mǎi)”的意向，確保能夠收回樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的成本。余下的樓盤(pán)中拿出1/3進(jìn)行銷(xiāo)售，1/3進(jìn)行囤積抬升房?jì)r(jià)，開(kāi)發(fā)商能夠從同一個(gè)樓盤(pán)中獲得100%至200%的巨額利潤。
最后一種“新式武器”是先“抵押”后“贖回”，風(fēng)險為零，利潤翻番。在各種調控手段頻頻出臺的情況下，不少開(kāi)發(fā)商采用與銀行聯(lián)手，在獲得樓盤(pán)預售許可證后，立即將1/3左右的樓盤(pán)抵押給銀行，獲取貸款滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，購房者買(mǎi)房后，開(kāi)發(fā)商又迅速從銀行手中將房子贖回。
中介也瘋狂
坐地生財的地產(chǎn)中介也不是傻子。
如今，深圳的地產(chǎn)中介炒樓不算什么新鮮事。只是到全國的中介100強——深圳中天置業(yè)因炒樓失敗倒閉后，中介炒樓的秘密才浮出水面。
11月13日，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷巨款2600萬(wàn)逃跑。就在幾個(gè)月前，該公司獲得“25年中國最具價(jià)值的深圳中介品牌”等稱(chēng)號。事后調查得知，該公司倒閉的原因是，深圳樓市降溫，成交量下降，而炒樓導致該公司資金鏈斷裂。
據了解，中天置業(yè)崩塌，主要原因是蔣飛挪用客戶(hù)資金炒房，并以他人名義向銀行申請按揭貸款。下半年，深圳樓市有價(jià)無(wú)市，房子無(wú)法脫手，導致其資金鏈條崩潰。
蔣飛以各種方式從銀行申請的貸款，以及被中天置業(yè)控制的客戶(hù)貸款總額大約在2~3億元左右。
據介紹，中介炒房的方式主要有四種：一是認購，因與發(fā)展商熟悉，先拿房源再轉手。二是從二手市場(chǎng)上吸收便宜的房源，轉手獲利。三是為發(fā)展商包銷(xiāo)整棟或整層或一些尾盤(pán)。四是對于一些國企資產(chǎn)整批拿進(jìn)再分賣(mài)出去從而獲利。
有業(yè)內人士透露，有些大地產(chǎn)中介，每天會(huì )有高達2億元的買(mǎi)房定金從公司過(guò)手，小的也有幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)元。
下降是對瘋漲的報復
有專(zhuān)家認為，一般情況下，房?jì)r(jià)增長(cháng)速度不應超過(guò)GDP增長(cháng)速度。因此房?jì)r(jià)和GDP增速對比的指標值，合理范圍應該在1以?xún)�。如果指標值�?以上，則表示房?jì)r(jià)虛漲泡沫顯現。今年6月，中原地產(chǎn)公布分析數據稱(chēng)：當前深圳房?jì)r(jià)的增長(cháng)率與GDP增長(cháng)率之比已經(jīng)達到2.68。
不過(guò)，深圳市綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，樓市有泡沫，并不代表樓價(jià)必然暴跌�！巴恋刭Y源緊缺，注定深圳住房的強烈剛性需求。從當前的經(jīng)濟大環(huán)境看，深圳相對富裕的民間資本并沒(méi)有太多的投資渠道，必然大量擠入股市和樓市�！�
更大憂(yōu)慮是，深圳樓價(jià)在飆升，人均可支配收入卻在下滑。據統計，2004年深圳人均可支配收入為27596元；2006僅為22567元。兩年間下降了5029元，降幅達18%�！叭绻３稚习肽隄q勢，明年關(guān)內樓價(jià)會(huì )與香港郊區持平。但2006年，香港人均GDP為38127美元，深圳僅8619美元，是香港的22.6%�！�
在宋丁看來(lái)，樓市短期內下降是必然的，“現在的下降是對上半年瘋漲的一種報復”。他預言，下降必須達到三成才能解決問(wèn)題，而卞超則認為，按目前的狀況樓市應該下降五成！
政府開(kāi)始作為
深圳最新的消息顯示，政府在這個(gè)狂飆的市場(chǎng)中并非毫無(wú)作為。
近日，深圳市首次推出兩宗“限價(jià)房”用地，并將于12月30日公開(kāi)拍賣(mài)開(kāi)發(fā)權。轉讓后將開(kāi)發(fā)建設1500套90平方米的限價(jià)商品住宅,最高售價(jià)分別限定在9840元和8400元/平方米。符合條件的居民每人限購一套，并規定5年內不得出售。
事實(shí)上，這只是深圳市在樓市上進(jìn)行調控的措施之一。不少人認為，此措施的推出代表了政府重視民生的態(tài)度，顯示出政府開(kāi)始作為；不過(guò)如果就此認為這個(gè)樓市高溫地段已經(jīng)依靠政府保障性政策拉動(dòng)“掉頭”，似乎又為時(shí)過(guò)早。(廖杰華)
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