12月11日，央行、銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(下稱(chēng)《補充通知》)，明確第二套住房的認定細則是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數，人均住房面積低于當地平均水平的家庭除外。
與此同時(shí)，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議叫停城鎮居民到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或“小產(chǎn)權房”，不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(參見(jiàn)本報昨日相關(guān)報道)。
表面來(lái)看，這兩條新規都是為了限制和規范購房者的行為，但出發(fā)點(diǎn)顯然有所不同，對民生和房?jì)r(jià)也將產(chǎn)生不同的影響。
與以往主要針對供方的房產(chǎn)政策不同，《補充通知》的矛頭直指投資性購房需求，目的是通過(guò)提高第二套房購房門(mén)檻，有效抑制投資性購房的炒房行為，使住房回歸民生本性。近期的政策面一再強調，住房是人們的一項基本生存權，這是房地產(chǎn)不能完全淪為投資市場(chǎng)的根本理由。購買(mǎi)第二套房產(chǎn)門(mén)檻的提升有利于改變房市的需求結構，控制房地產(chǎn)按揭貸款還有利于控制信貸規模過(guò)度擴張，這也是從緊貨幣政策的題中之意。
與此同時(shí)，《補充通知》的相關(guān)問(wèn)題也值得關(guān)注。銀行授信系統在執行層面上的可信度已受到各界的廣泛議論，撇開(kāi)這點(diǎn)不論，此番房市新政還至少存在以下兩點(diǎn)疑問(wèn)。
其一，提高房貸門(mén)檻只能限制中等收入階層，而不是高收入階層。對于那些資金雄厚的惡意炒房者來(lái)說(shuō)，并不依賴(lài)銀行信貸。實(shí)際上，早在細則出臺之前，就有人表示這項新政只能限制一部分的投資購房者。結果，第二套房貸款緊縮可能會(huì )演變成一個(gè)區分機制：中低收入者將被排除在投資購房者之列，而剩下的則是高收入者。對整個(gè)社會(huì )而言，這可能是一個(gè)不合理的逆向選擇。因為，只有高收入者才能真正享受未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的收益。
其二，第二套房標準的實(shí)施，并不會(huì )增加現有多套住房持有者的成本。對于北京、上海這樣的大城市來(lái)說(shuō)，市中心的住房供應已經(jīng)很難增加，持有多套住房者將不受此新規定的影響，從而成為潛在受益者。因而，即便第二套房新規立即得到嚴格執行，也只能起到邊際調整的作用，難以一舉扭轉現已較高的房屋空置率。這一點(diǎn)將使新規效果大大折扣。
其三，第二套房購買(mǎi)細則或將推升小戶(hù)型的價(jià)格。房市是高度聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)。一個(gè)看似壓制投資行為的措施，也可能會(huì )抬高小戶(hù)型的房?jì)r(jià)，因為小戶(hù)型在稅收、房貸等各個(gè)環(huán)節都享受優(yōu)惠。而小戶(hù)型房?jì)r(jià)提升的結果是中低收入者等“夾心層”購房者成本的增加。這可能不是政策的初衷。
此外，叫�！靶‘a(chǎn)權房”主要將影響到中低收入者的購房選擇。顯然，到農村購買(mǎi)小產(chǎn)權房的人多半是中低收入者。與《補充通知》的限制對象不同，限制農村土地轉為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地和小產(chǎn)權房的蔓延，將限制中低收入者逃脫市區高房?jì)r(jià)的能力。
誠然，繼續堅持農村集體土地所有制和國有土地的界限是國情所需。土地制度極為復雜，不能僅僅從降低房?jì)r(jià)這一個(gè)維度來(lái)考量。但打通城鄉二元土地制度，從根本上穩定房?jì)r(jià)，一個(gè)可能的選擇是延續此前劃分主功能區的理念，從全國和區域的視角來(lái)綜合考量對土地資源的使用。
鑒于房?jì)r(jià)上漲主要在大城市發(fā)生的現實(shí)，可以考慮在產(chǎn)業(yè)和人口集聚的地區形成城市群、城市帶，用公共交通縮短區域間的距離，而對一些內陸地區，則應嚴格限制城市擴張，增加耕地供應。通過(guò)差異化的調控手段，達成從吃飯到居住等民生問(wèn)題的最優(yōu)結果。
□傅勇(經(jīng)濟學(xué)博士 中國人民銀行上�？偛�)
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