12月11日，央行、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，《補充通知》對“二套房”的判定給與了一個(gè)明確的標準，結束了兩個(gè)多月以來(lái)對“二套房”標準是否統一的爭論。
應該說(shuō)這次《補充通知》在理論上基本規范了商業(yè)銀行的房貸行為，同時(shí)也給各商業(yè)銀行提供了統一的操作空間，避免了銀行各自為政的現象。
“9·27通知”沒(méi)有對“二套房”的判定給予一個(gè)統一的標準，這樣一來(lái)給了商業(yè)銀行很大的自由操作空間，由于國有商業(yè)銀行是國內房貸市場(chǎng)資金的主要來(lái)源，而各自對“二套房”標準界定的不統一所導致的“一緊一松”使得股份制商業(yè)銀行等中小銀行蠶食國有商業(yè)銀行的房貸市場(chǎng)，而作為理性經(jīng)濟體的國有商業(yè)銀行在利益的驅動(dòng)下必然會(huì )通過(guò)各種規避措施來(lái)防止其房貸市場(chǎng)的丟失，結果不僅沒(méi)有很好的控制住房貸的發(fā)放，反而使各家商業(yè)銀行出現超放的現象，無(wú)疑偏離了《通知》的初衷。因此，這次《補充通知》對“二套房”標準的統一界定很好地防止了商業(yè)銀行的這種“道德風(fēng)險”，這也將大大抑制商業(yè)銀行明年過(guò)度發(fā)放房貸的沖動(dòng)。
《補充通知》特意提到了外資銀行要按照統一政策規范其相關(guān)業(yè)務(wù)，這與“9·27通知”所針對外資銀行的模糊態(tài)度相比顯然更為清晰、嚴厲。據央行上�？偛堪l(fā)布的11月份貨幣信貸運行報告顯示，外資銀行人民幣貸款持續高位增長(cháng)，對貨幣信貸運行的影響也在不斷放大。如果不對外資銀行人民幣信貸這個(gè)“口子”加以控制，顯然資金“漏斗”將會(huì )越來(lái)越大，甚至會(huì )出現中資銀行通過(guò)拆放資金給外資銀行以謀取房貸高收益的現象。很顯然，《補充通知》對外資銀行房貸的規范為央行下一步實(shí)行從緊的貨幣政策又上了一道安全鎖。
“9·27通知”沒(méi)有針對公積金貸款第二套房上調首付的規定，這將會(huì )大大刺激市場(chǎng)對公積金貸款的追捧，據上海市住房公積金第三季度分析報告透露，上海住房公積金繳納積極、貸款需求旺盛。這在一定程度上使商業(yè)性房貸資金向公積金貸款傾斜，部分抵消了商業(yè)性房貸的緊縮效應。而《補充通知》明確規定把公積金貸款納入其規定的約束范圍，可以抑制房貸資金通過(guò)公積金貸款這條“綠色通道”流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而為央行從緊的貨幣政策“護航”。
由于央行征信系統的不完善，借款者和商業(yè)銀行可以聯(lián)合逃過(guò)監管者的“法眼”�！�9·27通知”雖然也提到了對借款者提供真實(shí)信息的規定，但是沒(méi)有相應的懲罰機制，這種低違規成本顯然不能抑制商業(yè)銀行和投資者的違規行為�！堆a充通知》則對借款者的信息審核要求更加嚴格，并制定了相應的懲罰措施，將會(huì )大大減少商業(yè)銀行和借款者的違規行為，保障了央行從緊貨幣政策的有效進(jìn)行。
□郭田勇 蔣蛟龍(中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心)
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