跨國公司向郊區遷移的行動(dòng)今年仍在上海繼續。但與此同時(shí)，在上海市中心的甲級寫(xiě)字樓中間，也正在上演著(zhù)辦公場(chǎng)地的“搶奪戰”。在連續兩年高喊上海高檔寫(xiě)字樓供不應求之后，今年上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍然將保持非�；鸨木置�。
仲量聯(lián)行幾天前發(fā)布的2007年一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報告透露，由于新鴻基地產(chǎn)的襄陽(yáng)路項目及中信泰富的上海船廠(chǎng)項目延后，預計2010年世博會(huì )前，上海甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應仍將保持緊缺態(tài)勢，寫(xiě)字樓租金也將持續上漲。
受市場(chǎng)利好的刺激，辦公樓投資也出現熱潮。據國家統計局的數據，上海今年1~2月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資175.77億元，比去年同期增長(cháng)16.6%。其中，辦公樓投資同比增長(cháng)最多，共投資18.06億元，同比增長(cháng)38.9%。
市中心甲級寫(xiě)字樓緊缺
“緊缺！緊缺！緊缺！”在五大代理行的報告中，這是對上海市中心甲級寫(xiě)字樓的最簡(jiǎn)單概括。雖然近幾年有制造、化工等行業(yè)向郊外轉移的跡象，但金融、銀行、咨詢(xún)等行業(yè)企業(yè)更大量地涌入對寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成強大而持久的需求。
這些跨國企業(yè)地區總部組織復雜，規模龐大，租用寫(xiě)字樓往往都是大手筆，如耐克去年租用了1萬(wàn)平方米的辦公樓，玫琳凱則租用了8000平方米，剛開(kāi)幕的瑞典著(zhù)名服飾品牌H&M的辦公樓面積也達5000平方米。
第一太平戴維斯的《2006年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)報告》(下稱(chēng)《報告》)顯示，至2006年底，上海甲級寫(xiě)字樓的總量達到334萬(wàn)平方米，其中40%位于浦東區域。鑒于去年消費品行業(yè)以及專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)，包括律師事務(wù)所、金融機構、咨詢(xún)公司以及培訓中心的快速發(fā)展，甲級寫(xiě)字樓的空置率仍維持在較低水平。2006年的空置率僅為6.5%，比2005年年底低0.2%。
上海市外經(jīng)貿委的數據顯示，截至2006年11月，累計共有151家跨國公司在上海建立地區總部，累計落戶(hù)上海的外資研發(fā)中心共196家。2006年1~11月，全市共批準外商投資項目3637個(gè)，合同外資金額131.23億美元，比去年同期增長(cháng)1.63%；實(shí)到外資66.51億美元，同比增長(cháng)1.6%。今年合同外資和實(shí)到外資均創(chuàng )歷史同期最好水平。上海在吸引跨國公司地區總部數量增加的同時(shí)不斷提升總部的“質(zhì)量”。
據了解，每引進(jìn)一個(gè)地區總部，都會(huì )促進(jìn)周邊城區金融、會(huì )計、咨詢(xún)、酒店、廣告等高級服務(wù)業(yè)的繁榮，一座寫(xiě)字樓帶來(lái)的經(jīng)濟增長(cháng)甚至超過(guò)一個(gè)大型工業(yè)園區。因此，上海市將發(fā)展總部經(jīng)濟作為提高引資質(zhì)量的突破口。2006年4月，上海經(jīng)濟促進(jìn)中心發(fā)布了國內首張總部經(jīng)濟地圖，劃定了上海16個(gè)總部經(jīng)濟基地。
上海市以服務(wù)業(yè)為主的發(fā)展戰略對市中心的甲級寫(xiě)字樓而言就是一個(gè)絕好的機會(huì )。幾大代理機構均認為，2006年諸如保險業(yè)、銀行業(yè)等領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)服務(wù)型公司，對甲級寫(xiě)字樓項目的強勁需求依舊不減。一些外資商業(yè)銀行，國內的一些保險公司、銀行，以及一些前兩年還在猶豫之中，但最近下定決心在中國開(kāi)設分支機構的外資企業(yè)，都表現出對甲級寫(xiě)字樓物業(yè)的大量需求。
《報告》表示，鑒于良好的經(jīng)濟運行，強勁的寫(xiě)字樓需求以及寫(xiě)字樓項目的高入住率，2006年全年上海甲級寫(xiě)字樓平均租金上漲11.7%。另有分析機構認為，去年上海寫(xiě)字樓的平均租金上漲幅度更高達15%。
此外，上海甲級寫(xiě)字樓新增供應可能從2007年上半年起開(kāi)始上揚，預計在未來(lái)一年上海全市范圍內甲級寫(xiě)字樓平均租金將會(huì )上漲10%～15%。而隨著(zhù)2007年印尼黃金置地大廈、廖創(chuàng )興大廈、越洋廣場(chǎng)等甲級寫(xiě)字樓的竣工交付，預計2007年的新增供應達到34.7萬(wàn)平方米。
商務(wù)成本高企使企業(yè)外遷
結合上�；蛘唛L(cháng)三角的產(chǎn)業(yè)轉移及其發(fā)展方向，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現如此火爆的局面就比較容易理解。早幾年前作為制造業(yè)轉移典型代表的聯(lián)合利華，此次仍可作為一個(gè)可資參考的案例。
近兩個(gè)月前，聯(lián)合利華在上海的新辦公樓全新啟用，與其他跨國公司更愿意選擇在市中心辦公的想法不同，聯(lián)合利華把新樓建在了郊區——從地鐵二號線(xiàn)延伸段的終點(diǎn)站淞虹路出來(lái)打車(chē)，還要起步價(jià)；大樓周?chē)落佋O的馬路上罕有行人；環(huán)顧四周，目光所及處經(jīng)常是成片的農民瓦房……
事實(shí)上聯(lián)合利華此次的辦公中心遷移并非第一次。從徐家匯的美羅城到虹橋開(kāi)發(fā)區的辦公樓“上海城”，再到現在的遠離市中心的臨空經(jīng)濟園，聯(lián)合利華的遷移是一個(gè)非常明顯的由市中心向郊區轉移的路線(xiàn)。
實(shí)際上，在過(guò)去兩年里，像聯(lián)合利華這樣，將區域總部的辦公中心轉移至郊區或工業(yè)園區、商務(wù)園區的跨國公司已經(jīng)越來(lái)越多，市中心的一些高檔寫(xiě)字樓也因此受到部分沖擊，某國際知名代理行在代理市中心某高檔寫(xiě)字樓招商時(shí)曾一度將跨國公司將辦公中心遷往郊區作為該寫(xiě)字樓可能受到的最大挑戰之一。
實(shí)際上，在聯(lián)合利華之后，飛利浦照明、阿爾卡特相繼加入這場(chǎng)遷徙運動(dòng)的行列。飛利浦是遷往上海西南漕河涇開(kāi)發(fā)區的上�？萍季G洲，租用的面積有2萬(wàn)平方米；阿爾卡特則將它的大部分業(yè)務(wù)從淮海路上的時(shí)代廣場(chǎng)遷往浦東張江集電港。此外，從上海市中心遷走的還有3M和Intel公司。
仔細研究可以發(fā)現，這些把辦公中心外遷的跨國公司，大多是以生產(chǎn)制造為基礎的公司，這類(lèi)公司對成本的敏感度相對較高。因此，隨著(zhù)上海市中心商務(wù)樓宇租金的日益抬升，高企的租金對這些公司而言意味著(zhù)成本的壓力。
第一太平戴維斯的分析認為，不少公司發(fā)現過(guò)快的租金增長(cháng)以及員工成本上升已擠走了行業(yè)的利潤，因而開(kāi)始在非商業(yè)中心尋找租金更為優(yōu)惠的項目。這尤其對于那些希望快速擴張，但是在市中心又沒(méi)能找到合適的寫(xiě)字樓的企業(yè)，已發(fā)展成為主流的趨勢。對此，不少企業(yè)將其非核心部門(mén)搬至城市邊緣，在那里可以享受到寬闊的寫(xiě)字樓面積及租金優(yōu)惠。
仲量聯(lián)行中國區董事陳立民認為，并非所有的跨國公司都必須要選擇市中心區域。他舉例表示，某外資銀行數據處理中心就在當時(shí)以0.45美元/天/平方米的價(jià)格，在南京西路租下了1.2萬(wàn)平方米左右的寫(xiě)字樓，而有些辦公室竟然是用來(lái)放機器的。他認為：“這個(gè)數據處理中心早晚會(huì )搬到郊區或者近郊的�！�
在上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金持續幾年的上漲之后，對于這些制造企業(yè)而言，原來(lái)低租金的優(yōu)勢已蕩然無(wú)存，這必然也會(huì )影響到跨國企業(yè)在上海的產(chǎn)業(yè)布局。隨著(zhù)非中心區域辦公樓市場(chǎng)的擴大，市場(chǎng)對商務(wù)園區內辦公物業(yè)的需求繼續增長(cháng)，張江高科技園區內租賃尤為活躍。
產(chǎn)業(yè)升級推動(dòng)市場(chǎng)火爆
但事實(shí)也并非代理行們原先所設想的那樣悲觀(guān)。從過(guò)去一年的情況看，上海市中心區域的甲級寫(xiě)字樓租售情況仍然呈現異�；鸨木跋�。一些在建的高檔辦公樓宇正在以預租的方式接納急需尋找足夠大面積辦公樓的公司用戶(hù)。
這不僅是那些快速擴張的企業(yè)解決的方案，也是不少制造行業(yè)、高科技行業(yè)、培訓中心、研發(fā)中心、呼叫中心和資料處理中心等部門(mén)的解決方案。所有這些行業(yè)對寫(xiě)字樓的面積需求均超過(guò)1000平方米，并且只關(guān)注合理的租金，而不考慮高檔地段。因此產(chǎn)生了對特殊辦公條件的需求。這些公司更偏向于租用距離中心城區較近、經(jīng)過(guò)改造的倉庫和廠(chǎng)房，可獲得便捷的交通，以及超高層高的開(kāi)放式空間和獨特的建筑風(fēng)格等所帶來(lái)的創(chuàng )造性環(huán)境。
與此同時(shí)，上海主要商務(wù)園區的空置率繼續下跌。隨著(zhù)交通便利的物業(yè)提高其租金水平，上海商務(wù)園區的整體租金也有所增長(cháng)。在過(guò)去的18個(gè)月內，租戶(hù)的平均租賃需求已由5000平方米上升至1萬(wàn)平方米，這反映出大面積租戶(hù)正逐漸移向商務(wù)園區。
在這一趨勢的刺激下，上海的開(kāi)發(fā)園區目前都有意地將重點(diǎn)轉向辦公樓宇的開(kāi)發(fā)及招商上。對于制造企業(yè)而言，園區更具吸引力。優(yōu)厚的入駐條件以及寬敞的辦公環(huán)境，與生產(chǎn)線(xiàn)更近、更便捷的接觸與聯(lián)系，使企業(yè)在內部管理上的“能耗”因此得以降至最低。
早在聯(lián)合利華將生產(chǎn)基地遷往安徽時(shí)，就曾經(jīng)有評論認為，上海高企的商務(wù)成本迫使制造業(yè)外遷，而制造業(yè)的遷出有可能使上海經(jīng)濟面臨空心化。這種擔心并非沒(méi)有道理，之后幾年里，上海市一直致力于更適合自己，同時(shí)也更符合自己產(chǎn)業(yè)定位的發(fā)展方向。郊區工業(yè)園區及商務(wù)園區辦公樓受到跨國公司追捧實(shí)際上是上海之后實(shí)施的總部經(jīng)濟策略的最充分體現——僅留住了制造業(yè)，同時(shí)也將更多的跨國公司將區域運營(yíng)總部遷至上海。(于驍)
