編者按
2006年9月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強土地調控的通知》，明確規定自今年起工業(yè)用地必須通過(guò)“招拍掛”方式出讓?zhuān)荒甑�，國土資源部又下發(fā)《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準》，新增建設用地有償使用出讓費標準也相應提高了一倍。
中央政府的每一招都指向工業(yè)用地的無(wú)序出讓與流轉，使其不再給壓力重重的房地產(chǎn)市場(chǎng)“添亂”。不過(guò)大量經(jīng)驗表明，新制度推行后很快就會(huì )引發(fā)“灰色”市場(chǎng)操作來(lái)緩和這種剛性的沖擊。
細心觀(guān)察此中種種變化，不無(wú)啟發(fā)和裨益。
鏈條一 一個(gè)工廠(chǎng)老板的心事
再過(guò)幾天就是郭明雄的生日了，47歲的他現在最大的生日愿望，就是為自己的印刷廠(chǎng)覓得一處新的地皮。
苦心經(jīng)營(yíng)了十余年后，老郭在廣州天河區東圃鎮的廠(chǎng)房租約即將到期，商量續約時(shí)業(yè)主一下子把租金翻了一倍——“在這個(gè)壓縮成本已經(jīng)到了要計算衛生卷紙用量的年代”(老郭語(yǔ))，租金翻一倍幾乎等于宣布工廠(chǎng)倒閉。
但滿(mǎn)懷心事的郭明雄看上去還不至于十分沮喪，因為今年起廣州的工業(yè)用地全面實(shí)行招拍掛出讓了�！鞍匆幎▋r(jià)高者得，起碼運作更透明，規則也更簡(jiǎn)單�！庇辛艘欢ㄙY金實(shí)力不愿再“寄人籬下”的他，看到了建一座名副其實(shí)是自己所有的廠(chǎng)房的希望。
5月21日，廣州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區(以下簡(jiǎn)稱(chēng)廣州開(kāi)發(fā)區)公開(kāi)出讓總占地近60萬(wàn)平方米的工業(yè)及金融用地，并嚴格限定物業(yè)建成后租售對象和進(jìn)駐公司的標準。盡管門(mén)檻提高，這批土地絕大部分還是成功拍出了。
建廠(chǎng)心切的郭明雄，本來(lái)想過(guò)在這次拍賣(mài)中試一試，等他看到上述地塊拍賣(mài)公告條款時(shí)，心里涼了半截。該公告限定，出讓地塊只能用于生物飼料、鋰離子電池、平面顯示器配件及軟件等行業(yè)的廠(chǎng)房及附屬設施，老郭的印刷廠(chǎng)根本沒(méi)資格參與。
即使老郭能躋身拍賣(mài)場(chǎng)中，面對激烈的出價(jià)競爭，恐怕他也很難如愿以?xún)�。據DTZ戴德梁行統計顯示，今年一季度廣州工業(yè)用地一手買(mǎi)賣(mài)成交均價(jià)環(huán)比上升100%，廣州開(kāi)發(fā)區內工業(yè)用地租金水平則為全市最高，達每平方米每月15~38元，主要規劃為“物流產(chǎn)業(yè)群”的花都區工業(yè)用地租金，最高也攀升至每平方米每月30元。
“土地畢竟是有限的，當地區經(jīng)濟發(fā)展到一定水平時(shí)，‘騰籠換鳥(niǎo)’就非常有必要了�！睆V州開(kāi)發(fā)區管委會(huì )一位負責人向記者表示。所謂“騰籠換鳥(niǎo)”，在他看來(lái)就是以較高的地價(jià)為門(mén)檻，提升區內企業(yè)產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的市場(chǎng)調節手段。
廣州開(kāi)發(fā)區為此定下“招商選資”三大硬指標：投資密度必須達到每平方米300美元；投資規模(按注冊資本計)達到500萬(wàn)美元以上才可單獨供地；建筑密度不低于35%，多層廠(chǎng)房容積率達到2。用這個(gè)指標來(lái)衡量，不要說(shuō)郭明雄的印刷廠(chǎng)，比他們規模和實(shí)力更大的企業(yè)，都只能望開(kāi)發(fā)區之門(mén)而興嘆了。
其實(shí)老郭從行家那兒也聽(tīng)說(shuō)過(guò)，這半年來(lái)，廣州的白云、花都等工廠(chǎng)密集區域地價(jià)飛漲，幾乎是每周都不一樣。所以，盡管政府已宣布，接下來(lái)的6~7月份，廣州還將有大批量工業(yè)用地公開(kāi)推出市場(chǎng)，他還是不得不做兩手準備，到村鎮集體用地中找合適的目標。
然而讓老郭操心的是，這些村鎮集體用地出讓手續上通常并不完備，一般會(huì )用土地租借的形式，且隨意撕毀合同要求加價(jià)的情況屢見(jiàn)不鮮，加上國家正加大相關(guān)的調控力度，“買(mǎi)地”企業(yè)不得不花費大量精力善后。
“有個(gè)同行在白云區買(mǎi)下一塊村鎮地，后來(lái)這個(gè)村換了個(gè)村長(cháng)，幾乎隔三五天就有村民上門(mén)要錢(qián)，不給就撒潑，企業(yè)經(jīng)營(yíng)嚴重受影響，老板只有啞巴吃黃連�！碧崞鸫祟�(lèi)案例，老郭不免擔憂(yōu)。
鏈條二 地價(jià)飆升掮客炒家竊喜
公開(kāi)拍地價(jià)格驚人，走灰色路徑風(fēng)險過(guò)大又毫無(wú)保障，像老郭這樣的中小企業(yè)主，頗有些進(jìn)退兩難。但游走在廣州及珠三角民間的眾多工業(yè)地皮掮客們，卻是另一種心情。
“現在正是出手的時(shí)候，不趁機賺一筆，以后可能就沒(méi)機會(huì )了�！蓖踯�(化名)是廣州一名資深工業(yè)地皮掮客，憑借多年積累下來(lái)的關(guān)系網(wǎng)，今年頭幾個(gè)月，他就為廣州郊區村鎮集體用地招徠了不少客商。
“如今地價(jià)比去年年底漲了至少一倍，可砸錢(qián)進(jìn)來(lái)的人依然絡(luò )繹不絕，”他私下告訴記者，“現在廣州工業(yè)廠(chǎng)房的租金回報率，大都還能維持在8%左右，加上周邊地區工業(yè)和物流業(yè)前景很好，投資空間很不錯�！�
據DTZ戴得梁行廣州公司市場(chǎng)調研部經(jīng)理黎慶文介紹，直到去年第四季度為止，廣州工業(yè)樓宇的供應主要以一些規模小、地點(diǎn)分散的農村集體物業(yè)為主。來(lái)自廣州市國土房管局的數據顯示，去年第四季度廣州新建工業(yè)樓宇的成交面積，僅為微不足道的800平方米！
與此同時(shí)，當地此類(lèi)廠(chǎng)房物業(yè)需求強勁，一來(lái)新進(jìn)入廣州的若干外資物流企業(yè)急于物色物流倉庫，二來(lái)早已扎根廣州的不少世界知名工業(yè)和消費商品生產(chǎn)商，因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規模擴大，也積極在生產(chǎn)基地周邊物色合適的廠(chǎng)房或物流倉庫。
今年一季度，廣州新建工業(yè)樓宇供應明顯加大，尤以蘿崗、白云、番禺、花都等市郊區域開(kāi)發(fā)量大增。廣州市國土房管局數據顯示，今年一季度新建工業(yè)樓宇的成交面積上漲至近兩萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)達333%。
“廣州工業(yè)用地價(jià)格和租金飛漲，主要是需求拉動(dòng)�！崩钁c文判斷稱(chēng)。他同時(shí)預計，工業(yè)用地嚴格采用“招拍掛”方式公開(kāi)出讓后，地價(jià)將會(huì )攀升，帶動(dòng)工業(yè)樓宇的租售價(jià)格繼續上漲。
眾所周知，長(cháng)期以來(lái)，國內從市、縣到區、鎮、村各級地方政府都有權出讓工業(yè)用地，為了爭取一家大企業(yè)入駐，不惜爭相減低地價(jià)(甚至出現驚人的“零地價(jià)”)、稅收等。工業(yè)用地“招拍掛”政策一旦實(shí)施，以往無(wú)序出讓的情況將逐步改善，客觀(guān)結果之一無(wú)疑是工業(yè)地價(jià)整體上漲。
這種情況，在加工制造企業(yè)聚集且去年即推行工業(yè)用地“招拍掛”的深圳，表現得更加明顯。今年3月，深圳寶安區一幅占地5000平方米的工業(yè)用地公開(kāi)拍賣(mài)，由于地理位置較佳，獲得諸多企業(yè)青睞，起拍價(jià)21萬(wàn)元，最后竟然以540萬(wàn)元成交！
據拍賣(mài)現場(chǎng)人士稱(chēng)，競拍者中不乏工業(yè)地皮炒家，看來(lái)“招拍掛”能否確保工業(yè)用地直接到達真正的用家手中，還不好說(shuō)。
鏈條三 地產(chǎn)商先知先覺(jué)謀“紅利”
工業(yè)用地出讓的新游戲規則，影響的不僅僅是郭明雄與王軍們的心情和命運，受到“連累”的，還有借助圈占低廉的工業(yè)用地獲取土地紅利，迅速發(fā)家的大企業(yè)。
現已身陷囹圄的家電業(yè)“資本梟雄”顧雛軍，2002年9月在南昌經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區拿下2378畝工業(yè)用地，土地出讓金僅為476萬(wàn)元。同年11月，上述土地估值高達4.71億元，顧以此為抵押向銀行貸款融資4億元。日后震動(dòng)國內的顧氏資本魔法得以順利啟動(dòng)，其對工業(yè)用地價(jià)值潛力的超常發(fā)掘功不可沒(méi)。
除了工業(yè)企業(yè)，發(fā)現這一紅利機會(huì )的還有天生就諳熟此道的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們。提前低價(jià)儲備規�？捎^(guān)的工業(yè)用地，但又不急于開(kāi)發(fā)，待時(shí)機成熟后，再施展手段將其部分或全部轉換為商業(yè)或住宅用地。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只需按當地商業(yè)用地基準地價(jià)增補地價(jià)即可，而不需要參與公開(kāi)市場(chǎng)的高價(jià)拍賣(mài)。
以深圳寶安區西鄉為例：2002年前后，該區工業(yè)用地價(jià)格約為每平方米200元，到今年年初，其商業(yè)用地價(jià)格已攀升到每平方米2500~3000元(按可建面積算)，若當時(shí)購入而現在順利轉變土地性質(zhì)，真可謂一本萬(wàn)利。
今年起國內工業(yè)用地實(shí)行“招拍掛”，固然讓取得此類(lèi)地塊的成本大增，但早在游戲規則轉變以前，先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)商就為自己留足了后路。從去年開(kāi)始，僅僅珠三角一地，包括富力地產(chǎn)、祈福新村、珠江投資等赫赫有名的開(kāi)發(fā)商，或大張旗鼓或不動(dòng)聲色地購入了大量工業(yè)用地。
2006年初，祈福集團進(jìn)入廣州花都區市，預算共投入150億元開(kāi)發(fā)住宅、商業(yè)、酒店、航空物流等16個(gè)項目，其中就包括祈福工業(yè)城和單項投資達6億元的祈福航空物流園等。2006年8月，富力高調宣布，將斥資50億元在花都區打造富力金港城工業(yè)園區，規劃建筑面積約120萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)住宅、酒店、寫(xiě)字樓和物流中心等。
盡管這些地產(chǎn)商看起來(lái)對珠三角工業(yè)物業(yè)投資前景很有信心，但實(shí)際上更多考慮的是商住產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。例如富力金港城工業(yè)園區內，只有一個(gè)占地27.36萬(wàn)平方米的物流中心，其余皆為商業(yè)設施或住宅社區。
“與屢屢拍出天價(jià)的商業(yè)、辦公和住宅地塊相比，工業(yè)用地物美價(jià)廉，升值潛力大，多拿些沒(méi)壞處，進(jìn)可攻退可守，”一位曾向多家廣深地產(chǎn)商提供顧問(wèn)服務(wù)的業(yè)內人士表示，“最重要的是，以眼下各個(gè)城市市區擴張的速度，不久的將來(lái)這些地塊規劃轉為商業(yè)用地的可能性相當高，這可是一樁比光賣(mài)房子更賺錢(qián)的生意呢”(龍飛)
