編者按
當包括萬(wàn)科、金地在內的地產(chǎn)公司輪番圈地狂飆時(shí)，潘石屹卻拿出一份由SOHO整理成冊的文件，指著(zhù)其中一張標著(zhù)幾十家企業(yè)財務(wù)數據的表格，語(yǔ)氣并不平和：“市盈率高達184倍，你覺(jué)得這樣正常嗎？”
并非所有房地產(chǎn)商都分享到了行業(yè)繁榮所帶來(lái)的快感。相反，業(yè)界已經(jīng)有了某種對于暴風(fēng)雨來(lái)臨前的“擔憂(yōu)”，還混合著(zhù)一種對于“洗牌”的渴望。在前不久的舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，這種矛盾的心理通過(guò)各種言論被表現了出來(lái)。如同企業(yè)家直覺(jué)所示，理論家們根據公式推算出來(lái)的數據，也同樣揭示出行業(yè)內劍拔弩張的風(fēng)險。
按照學(xué)者們的推斷，如果企業(yè)家們采取的是戰略式超常規擴張，可能最終會(huì )促使10名左右的先行者提早跨入市值萬(wàn)億的行列之中；如果僅是將所有的賭注下在土地百年之后依然只升不貶，那這些“貪吃”的企業(yè)可能最終就成為炮灰。土地，并非開(kāi)發(fā)商足以依靠的福祉。
關(guān)于土地的愛(ài)恨交織
對于一向標榜“感性”的潘石屹來(lái)說(shuō)，土地給他帶來(lái)的壓力是親身體會(huì )。
“SOHO不缺土地�！迸耸僬f(shuō)。但是，在之前的兩年，業(yè)內都知道潘石屹為了獲得“糧票”頗費腦筋。
此次斬釘截鐵地說(shuō)“不缺地”，潘石屹并不是一種“酸葡萄”的“狐貍心理”，而是另有他意。
在博鰲房地產(chǎn)論壇上，一位與會(huì )的專(zhuān)家點(diǎn)撥記者稱(chēng)：“潘石屹在放出一個(gè)信號，就是有些企業(yè)掌握了太多的土地資源，這些土地資源的‘壟斷性’獲取可能已經(jīng)嚴重違反了國家‘兩年以上閑置土地收回’的相關(guān)規定。所以，潘石屹這次‘不叫苦’，是為了能夠讓業(yè)界，尤其是政府，看到‘囤地’的政策風(fēng)險所在�！�
所有人都在抱怨，土地越來(lái)越“金貴”了。此前，以房?jì)r(jià)為“樓面地價(jià)”獲取土地已經(jīng)在武漢、南京、杭州輪番上演。
在建業(yè)住宅集團(中國)有限公司最新的一期內刊上，也表示“現在是典型的土地賣(mài)方市場(chǎng)”，并同時(shí)作出說(shuō)明“2006年，各地土地的招拍掛價(jià)格一路走高；2007年，這種狀況有過(guò)之而無(wú)不及”。
在2007年二季度REICO報告發(fā)布會(huì )上，當被問(wèn)及“地價(jià)對房?jì)r(jià)的帶動(dòng)幅度由多嚴重問(wèn)題”時(shí)，華遠集團總裁任志強的回答是大概五分之一。在發(fā)達地區地價(jià)大概是房?jì)r(jià)的50%。所有的漲價(jià)都是地價(jià)。
“股東們當然希望土地儲備越多越好，他們甚至希望土地儲備足夠100年用。但是要‘合法’�！迸c會(huì )的地產(chǎn)商對本報記者表示�！白畲蟮谋ＷC就是合法的保證�！迸耸僬f(shuō)。
“看到房地產(chǎn)公司屢屢將土地樓面地價(jià)拍出超過(guò)房?jì)r(jià)，這是一個(gè)不太正常的現象，存在很大風(fēng)險。當然，這也說(shuō)明兩個(gè)現象：政府的供地在減少；城市拆遷難度卻同期加大�！迸耸僬f(shuō)。
“只要列出四個(gè)類(lèi)別，現在幾乎全國的地產(chǎn)商都可以對號入座�！迸c會(huì )的一位專(zhuān)家對本報記者分析稱(chēng)：“有錢(qián)有地；有錢(qián)沒(méi)地；沒(méi)錢(qián)有地；沒(méi)錢(qián)沒(méi)地�！彼J為，現在的情況是，一些強勢的地產(chǎn)上市公司就可以被歸為“有錢(qián)有地”一類(lèi)，而類(lèi)似于SOHO(中國)這樣的企業(yè)，正是處于被夾在中間的“有錢(qián)沒(méi)地”這種類(lèi)型。所以，在他分析看來(lái)，今后針對閑置土地的“呼聲”會(huì )越來(lái)越高。
只有在國家強力執行政策基礎上，才可能有囤積了多年的土地被釋放出來(lái)。
“或者通過(guò)地產(chǎn)商之間自行轉讓?zhuān)换蛘咧匦逻M(jìn)入招拍掛的程序。無(wú)論是哪一種，都會(huì )導致一些有錢(qián)的開(kāi)發(fā)商有更多的機會(huì )獲取土地�！�
就在博鰲房地產(chǎn)論壇召開(kāi)期間，國土資源部也傳出消息：監察部、國土資源部、財政部、建設部和審計署近日聯(lián)合發(fā)出通知，決定集中半年時(shí)間，在全國開(kāi)展國有土地使用權出讓情況專(zhuān)項清理工作，要求各地對2005年1月1日至2007年12月31日期間供應的所有建設用地逐宗進(jìn)行清理。主要清理宗地供應前規劃情況、供地方式的合法性、供地過(guò)程的規范性、土地出讓金征收、管理和使用情況，以及供地后宗地使用情況。
這些利好消息，都讓愿意出“雞蛋”換“糧票”的地產(chǎn)企業(yè)看到了機會(huì )。
土地=萬(wàn)億市值的“沙發(fā)”？
“嚴重超速”的發(fā)展，才有利于更快的搶奪萬(wàn)億市值的“沙發(fā)”，而“嚴重超速”目前的市場(chǎng)狀態(tài)就是更多的囤積土地。如果方法得當，“土地”與“萬(wàn)億企業(yè)”之間可能存在以上所述的遞進(jìn)關(guān)系。
根據萬(wàn)科2004年的規劃，連續10年年增長(cháng)30%之后，2014年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額將達到1093億元。
按照北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的運算模板：萬(wàn)科到2014年，市值可以達到3090億元左右，到2018年，市值便可以超過(guò)萬(wàn)億。
“在未來(lái)10年，沒(méi)有哪家A股公司市值將超過(guò)萬(wàn)億。在未來(lái)20年，市值可能過(guò)萬(wàn)億的A股上市公司有3家�！辩妭ヮA測說(shuō)，除了萬(wàn)科之外，陸家嘴可能在2024年市值超過(guò)萬(wàn)億，北辰實(shí)業(yè)2025年市值達到萬(wàn)億。
鐘偉的結論建立在一個(gè)基本假定基礎之上：“中國的房地產(chǎn)業(yè)還有20年的黃金發(fā)展時(shí)期，并假定未來(lái)的20年發(fā)展與過(guò)去5年的發(fā)展差不多，即在平均意義上，房地產(chǎn)公司未來(lái)20年的基本財務(wù)狀況、業(yè)務(wù)增長(cháng)情況與過(guò)去5年的情況相當�！�
“如果業(yè)務(wù)擴張維持在2006、2007兩年的水平，如果資本市場(chǎng)的擴張也維持在近兩年的水平，那么，上述時(shí)間可能縮短一半左右�！辩妭シ治龇Q(chēng)。
鐘偉采用“權益負債比”(股東權益/有息負債)來(lái)作為財務(wù)風(fēng)險指標。在他看來(lái)，安全區域應該大于1。
在對 “2007中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”做了數據估算之后，鐘偉發(fā)現：權益負債比小于1的企業(yè)占了5家，分別是保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團、蘇州高新、華發(fā)股份，鐘偉下結論稱(chēng)“這5家企業(yè)在2006年年度已經(jīng)嚴重超速狀態(tài)”。
在權益負債比大于1的5家公司中，陸家嘴 的有息負債率為0，權益負債比無(wú)窮大。所以鐘偉認為“這家公司是安全的，處于保守狀態(tài)”。
萬(wàn)科在2006年的銷(xiāo)售增長(cháng)率大于2007年的最大擴張速度，被定義為“超速狀態(tài)”。
此外，北辰實(shí)業(yè)、中華企業(yè)2006年的銷(xiāo)售增長(cháng)率小于平穩增長(cháng)速度，處于保守狀態(tài)；金融街2006年的銷(xiāo)售增長(cháng)率大于可持續增長(cháng)速度，但小于最大增長(cháng)速度，處于輕度超速狀態(tài)。
同時(shí)，根據這種對于“跑道”以及“跑步速度”的研究，還可以確定的一點(diǎn)是：不是所有急速擴張的企業(yè)都可以搶到“萬(wàn)億”的沙發(fā)，因為必然有人在這一過(guò)程中成為炮灰。
“最終進(jìn)入萬(wàn)億市值的企業(yè)應該在10家左右�！辩妭Α兜谝回斀�(jīng)日報》表示：“屆時(shí)，市場(chǎng)的集中度就與現在的美國大體相當，因為美國目前的寡頭房地產(chǎn)企業(yè)的市值也在萬(wàn)億元人民幣左右。但是，相對于其他國家，美國是一個(gè)市場(chǎng)集中度較為松散的市場(chǎng)�！�
“萬(wàn)億”的誘惑，就在于可以直接影響到國家的土地政策、金融制度等等方面。所以，即使目前的瘋狂囤地，也是十分值得的。
“但是聰明的企業(yè)不僅應該知道什么時(shí)候‘瘋狂’，也應該知道什么時(shí)候‘收手’�！睒I(yè)內專(zhuān)家對本報記者點(diǎn)評說(shuō)。而根據該專(zhuān)家的分析，一家國內大型房地產(chǎn)上市公司從2003年開(kāi)始加大圈地力度，他們極有可能在3到5年之內突然收縮土地陣線(xiàn)，那就是他們所判斷的“周期”到了。
需要提出警醒的是：地產(chǎn)企業(yè)，可能因土地而興，也可能因土地而廢。
恒隆集團董事局主席陳啟宗在博鰲房地產(chǎn)論壇上感嘆：“今天大家看非常好的將來(lái)不一定最好�！彼f(shuō)：“1982年的時(shí)候，我們四家人，一同發(fā)展香港的一些項目，其中兩家的土地儲備很大，比新鴻基還大，但是不到一年半兩家都破產(chǎn)了，就剩下另一家和我�！�
據陳啟宗的觀(guān)察，中國內地房地產(chǎn)市場(chǎng)，現在還在資金累計的一個(gè)環(huán)境之下，可能正是類(lèi)似于美國1981年到1992年的情況，以及香港特區上世紀70年代和80年代的光景。
但是，經(jīng)濟周期依然不容忽視�！澳愕降资潜惶蕴艘徊糠�，還是保留了實(shí)力的一部分，這個(gè)還要看你個(gè)人的能力�！标悊⒆谡f(shuō)。(郝倩)
