發(fā)表評論 國產(chǎn)戰爭大片《集結號》正在熱映，由于始終未聽(tīng)到作為撤退命令的那聲“集結號”，47位戰士為阻擊敵人全部陣亡。而對于國內大大小小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，資金緊縮的“集結號”自2007年9月以來(lái)聲聲嘹亮、不絕于耳的調控聲讓他們感到這個(gè)冬天有些冷。
如果說(shuō)2007年9月27日出臺的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》為開(kāi)發(fā)商套上了緊箍咒，那么2007年12月初中央經(jīng)濟工作會(huì )議定調貨幣政策由過(guò)去的“穩健或適度從緊”轉為“從緊”，則像一張無(wú)形的大網(wǎng)無(wú)情地罩向火熱的樓市。
信貸緊縮從兩個(gè)層面展開(kāi)，調控力度空前。
其一，針對賣(mài)方開(kāi)發(fā)商的貸款嚴格審批和限制，而信貸資金長(cháng)期以來(lái)都是開(kāi)發(fā)商的源頭活水，當水閘緩緩收窄，開(kāi)發(fā)商的資金緊張局面可以想見(jiàn)，最近各地土地拍賣(mài)市場(chǎng)遇冷就是最直接的體現。據悉，有關(guān)部門(mén)正在研究對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施分類(lèi)貸款政策，包括開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型房產(chǎn)項目的信貸資金規模和利率會(huì )有不同對待。
其二，對于買(mǎi)方購房者的按揭貸款實(shí)施從緊從嚴政策，尤其是2007年12月央行規定以家庭作為第二套房認定的政策，出乎市場(chǎng)各方意料(包括將按揭看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的商業(yè)銀行)，對樓市的沖擊立竿見(jiàn)影。這也是當時(shí)萬(wàn)科迅速反應，宣布全國范圍內降低樓價(jià)的導火索。
來(lái)自銀行的間接融資渠道收緊的同時(shí)，通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資成為稍有規模的地產(chǎn)商夢(mèng)寐以求之事，但要打通這條低成本融資渠道卻是越來(lái)越難。自2007年4月廣宇集團在中小板掛牌以來(lái)，就再無(wú)房地產(chǎn)公司在A(yíng)股IPO，而2007年上半年地產(chǎn)股爭相增發(fā)、配股、發(fā)債等再融資手段，到了第四季度也成了幸運者的游戲，在此期間成功實(shí)施再融資的地產(chǎn)公司屈指可數，一大批提出再融資的地產(chǎn)公司仍在苦苦等待。
更嚴峻的形勢是，緊縮背景下機構對地產(chǎn)股再融資格外謹慎，這意味著(zhù)地產(chǎn)上市公司即使拿到再融資許可，很可能找不到投資者。萬(wàn)科現在股價(jià)低于增發(fā)價(jià)，讓基金對房地產(chǎn)公司的定向增發(fā)更加謹慎。泛海建設定向增發(fā)由于機構認購熱情不高，最后大股東泛�？毓瑟毤页赃M(jìn)，用資產(chǎn)換股權，可是公司最渴望的資金卻分文未融到。
借殼上市也是很多地產(chǎn)商的選擇，但目前這條路也相當不好走。上海一家頗具規模的民營(yíng)地產(chǎn)商老總告訴本報記者，公司年底加快了借殼上市步伐，盡管眼看著(zhù)上海大華等同行2007年下半年在借殼上市之路上紛紛鎩羽而歸，他還是不愿放棄。
相關(guān)投行人士介紹說(shuō)，寄望借殼上市的地產(chǎn)商十有八九不會(huì )如意，因為針對房產(chǎn)業(yè)的調控，是為了穩定房?jì)r(jià)，如果銀行信貸口子扎緊，而直接融資口子大開(kāi)，顯然不利于政府對房地產(chǎn)行業(yè)的總體調控，證券監管部門(mén)對于房地產(chǎn)公司的直接融資訴求自然不會(huì )閘門(mén)大開(kāi)。
不過(guò)資金壓力雖日益顯現，但是現在就把融資緊縮與房?jì)r(jià)下跌等同起來(lái)，顯然為時(shí)尚早。那種認為房地產(chǎn)融資渠道受限，開(kāi)發(fā)商就會(huì )低價(jià)甩賣(mài)房子并導致連鎖反應，從而迎來(lái)樓市拐點(diǎn)的設想，目前來(lái)看并不現實(shí)。因為未來(lái)幾年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于供不應求的局面，這種供求關(guān)系決定了房?jì)r(jià)將保持穩定，拐點(diǎn)真正到來(lái)還要看政府推行保障性住房的決心與成效。(黃俊峰）
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