發(fā)表評論 一度作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標，土地市場(chǎng)在2007年風(fēng)光無(wú)限。眾多資本陳兵各地，不懼壓力，競相抬價(jià)，“地王”成為去年最為核心的地產(chǎn)詞匯。
因而，開(kāi)年以來(lái)各地頻頻曝出的清冷成交不禁讓人在2008年伊始感到了一絲涼意。隨著(zhù)限價(jià)房用地的大舉入市，土地市場(chǎng)的調整或許會(huì )走向深入。
比預料的還淡，北京土地市場(chǎng)在2008年以廣渠路15號地塊流標冷清開(kāi)場(chǎng)。
“不是我不想要，而是如果我去拿要比別人多出好幾億�！盨OHO中國董事長(cháng)潘石屹在放棄這幅熱門(mén)地塊后向《第一財經(jīng)日報》無(wú)奈地表示。但就在幾個(gè)月前，對于上述地塊他還是志在必得，并開(kāi)始為其描繪未來(lái)。
潘石屹稱(chēng)自己放棄的理由是，該地塊的評標標準中，開(kāi)發(fā)資質(zhì)一項占10分，如果想爭奪這10分，唯有砸錢(qián)力拼。他進(jìn)一步強調說(shuō)：“與信貸收縮當然也有關(guān)系�！�
眼下，與拿錢(qián)囤地相比，更重要的是后期資金鏈�！昂娩撘迷诘度猩�，尤其現在�！绷硪晃淮笈崎_(kāi)發(fā)商高層同樣表示自己沒(méi)有去投標是因為根本拿不到第一季度的銀行貸款。
土地拐點(diǎn)乍現？
北京市土地整理與儲備中心土地招投標現場(chǎng)�！坝捎趶V渠路15號地的投標企業(yè)不足三家,所以該塊地以流標處理�！迸d致勃勃等待“地王”出現的各媒體記者沒(méi)有想到,等來(lái)的是這句話(huà)。放眼現場(chǎng)，到場(chǎng)媒體比來(lái)參與投標的開(kāi)發(fā)商還要多，而此前，購買(mǎi)該地塊標書(shū)的公司高達十余家。
距此不到1個(gè)月之前，另一塊“地王”級地塊清河營(yíng)1號地塊由于同樣的原因流標。應該說(shuō)，這兩幅地塊是北京久違的好地，面積大、地理位置好。然而卻均以流標的方式傳承了自己特殊的命運。
根據北京市土地整理與儲備中心網(wǎng)站顯示：到目前為止，1月份成交的土地中，絕大部分規劃建筑面積不足10萬(wàn)平方米，甚至有5塊以上的地塊規劃建筑面積才一兩萬(wàn)平方米。體量小，對資金的要求也相應減少。
兩塊“準地王”紛紛流標，業(yè)內就此預測土地市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)到。潘石屹指出，2007年土地市場(chǎng)“發(fā)瘋”了一段時(shí)間，這種“發(fā)瘋”的熱潮一定不會(huì )持久，一定會(huì )回歸到正常水平的。
他甚至表示，土地市場(chǎng)的拐點(diǎn)很快就會(huì )到來(lái)�！懊娣鄣膬r(jià)格超過(guò)面包，這肯定是不正常的�！惫_(kāi)資料顯示：2007年1~10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購置費為3570億元，同比增長(cháng)32%。根據測算，在北京現四五環(huán)外的地價(jià)已占到房?jì)r(jià)的三四成之多,而中心地段的地價(jià)甚至占到了五成。也是基于這樣的考慮，潘石屹最終放棄了扮演“地王”的東家。
華潤置地總經(jīng)理陳鷹也承認開(kāi)發(fā)商存在觀(guān)望的情緒，“都想看看再說(shuō)吧”。國土局的一位工作人員也表達了自己對未來(lái)的謹慎判斷：已經(jīng)很難看到像前兩年一樣，動(dòng)輒把標的價(jià)格翻倍之后投標的現象了。
調整拿地策略
顯然，去年10月以來(lái)，對房地產(chǎn)信貸政策，尤其是按揭貸款政策的收緊，開(kāi)始影響地產(chǎn)商今后在土地上的投資能力。如果沒(méi)有足夠的按揭貸款形成銷(xiāo)售回款，地產(chǎn)商能投入在土地上的資金，就要受到影響，這是一個(gè)資金鏈運作的問(wèn)題，按揭貸款是關(guān)鍵環(huán)節。
絕非空穴來(lái)風(fēng)。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道一直比較單一，其中銀行貸款和房屋預售款是開(kāi)發(fā)貸款的主要來(lái)源，最新的REICO顯示：2007年1~11月二者在資金來(lái)源中的比重之和達到58.8%。嚴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸和個(gè)人住房貸款，必將導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中小企業(yè)由于資金鏈問(wèn)題的重新整合而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給增長(cháng)。
在這種情形下，是否意味著(zhù)接下來(lái)開(kāi)發(fā)商們將會(huì )調整拿地策略�！罢{整是肯定的，但具體的還沒(méi)有想好�！币晃坏禺a(chǎn)商表示，在目前房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)尚不明朗的情況下，他不會(huì )貿然出手。
國土局方面，去年北京的住宅供地指標超額完成。北京市國土局局長(cháng)安家盛表示，今年北京計劃在公布土地供應計劃的同時(shí)，還公布每個(gè)地塊具體的信息，包括規模，競標的條件等，此外還會(huì )公布各地塊具體的上市時(shí)間。開(kāi)發(fā)商就可以據此安排資金，競標地塊，從而也加速土地供應，盡快實(shí)現住房供應。
顯然，這也是為了讓開(kāi)發(fā)商更好安排拿地事宜。中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰認為，今年實(shí)行貨幣從緊政策,開(kāi)發(fā)商從銀行獲取資金難度增加,或者說(shuō)是無(wú)法從銀行獲取資金。即便是有的企業(yè)拿得出這筆地價(jià)款,但從緊的貨幣政策會(huì )影響項目的后期資金鏈。
元旦剛過(guò)，國務(wù)院就出臺了《關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)，為了提高建設用地利用效率，對于閑置土地，嚴格無(wú)償收回；土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心認為，土地的整理打響了奧運年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的第一炮；除已有土地的整理再上市外，新增土地供應也顯示出今年土地供應將呈現加快放量的趨勢。
根據北京市土地整理與儲備中心數據顯示，目前正在交易的土地為29塊，即將入市的土地達到42塊，總計71塊，而去年全年成交的土地僅為85塊；這表明今年的土地供應仍然延續了去年供應量大的趨勢。
在未來(lái)信貸政策不確定的情況下，貿然支出大筆資金，必然會(huì )影響到公司的財務(wù)報表，進(jìn)而影響到股價(jià)。這是大多數上市公司的擔心，而非上市公司又沒(méi)太多的資金。開(kāi)發(fā)商拿地一時(shí)間進(jìn)退兩難。(許慧穎)
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