發(fā)表評論 1月23日，在上海楊浦區房屋土地管理局，新江灣城F地塊毫無(wú)懸念以?huà)炫频變r(jià)67.517億元出讓給了美國鐵獅門(mén)房地產(chǎn)公司(TISHMANSPEYERPARTNERS，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鐵獅門(mén)”)。這是上海有史以來(lái)出讓總價(jià)最高的“地王”。
F地塊位于上海市中心最后一塊能夠成片開(kāi)發(fā)的熟地——新江灣城的核心位置，是眾多開(kāi)發(fā)商一直垂涎欲滴的黃金地塊。然而，鐵獅門(mén)卻在無(wú)一競爭對手的情況下，以底價(jià)獲得了該地塊的開(kāi)發(fā)。有知情人士認為，該地塊有定向出讓嫌疑。
“地王”沒(méi)有競價(jià)
2007年12月24日，上海新江灣城核心地帶F地塊公開(kāi)掛牌出讓?zhuān)@幅包括辦公、酒店、文化娛樂(lè )、商業(yè)和住宅等各類(lèi)物業(yè)的規劃用地，占地達26.7萬(wàn)平方米，容積率3.37，總建筑面積90萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)67.517億元。
上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析，如以新加坡仁恒置業(yè)2007年11月在附近所拿樓面地價(jià)20000元/平方米的新江灣城D3地塊作為參照，F地塊總價(jià)可達180多億元。再說(shuō)D3地塊是純住宅用地，而F地塊為商業(yè)綜合體，出讓價(jià)格應該更高。
然而，事實(shí)并非如此。
2008年1月23日，鐵獅門(mén)旗下的 “鐵獅門(mén)房地產(chǎn)基金”(TISHMANSPEYER GSC PARTNERS LLC)在沒(méi)有面臨一個(gè)競爭對手的情況下，竟然以?huà)炫频變r(jià)67.517億元，輕松摘得了新江灣城F地塊的開(kāi)發(fā)權。根據資料測算，新江灣城F地塊樓面地價(jià)僅為7500元/平方米，只有D3地塊的37.5%。這令業(yè)界人士感嘆，同樣是掛牌出讓?zhuān)罹嗫芍^懸殊。
有跡象表明，聲稱(chēng)“公開(kāi)出讓”的新江灣城F地塊，其過(guò)程則“相對封閉”。
在該地塊出讓前幾天，就有知情人士向本報透露，新江灣城F地塊專(zhuān)為鐵獅門(mén)“量身定做”，毫無(wú)疑問(wèn)將“底價(jià)中標”，因為此前“有關(guān)部門(mén)已達成一致意見(jiàn)”。另?yè)⑷耸空f(shuō)，鐵獅門(mén)董事總經(jīng)理馮凱希2007年8月訪(fǎng)問(wèn)上海時(shí)，新江灣城F地塊的歸屬已成定局，“此后的一系列事情，只不過(guò)是走走出讓程序而已�！�
在現場(chǎng)，該地塊出讓前兩小時(shí)，上海楊浦區房屋土地管理局門(mén)衛聲稱(chēng)，局里領(lǐng)導有指示，禁止所有記者進(jìn)場(chǎng)。16點(diǎn)該地塊正式出讓。20分鐘后，掛牌出讓結束，開(kāi)發(fā)商匆匆坐車(chē)離開(kāi)，上海楊浦區房屋土地管理局有關(guān)官員沒(méi)有露面，也沒(méi)有向在場(chǎng)眾多記者發(fā)布出讓結果。
之前有坊間傳言，香港太古集團，李嘉誠旗下的和記黃埔，一家上海本土開(kāi)發(fā)商也有意參與競拍新江灣城F地塊。記者在出讓現場(chǎng)看不到這些開(kāi)發(fā)商來(lái)往的跡象。
被指“人為設限”
事實(shí)上，新江灣城F地塊底價(jià)出讓?zhuān)@在地塊掛牌文件中已埋下伏筆。仲量聯(lián)行亞太區董事、商業(yè)部總監陳立民認為，該文件對競買(mǎi)人提出了限制性條件，且要求極為苛刻，恐怕世界上沒(méi)有幾家開(kāi)發(fā)商能夠達到。
根據2007年國土資源部 “39號令”第十一條規定，中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)。也就是說(shuō)，將不再會(huì )出現人為的限制性條件，投資者只要符合法律、法規規定，都可以參與土地的競買(mǎi)。
但新江灣城F地塊似乎例外。
根據文件，競買(mǎi)者需要符合如下條件：所開(kāi)發(fā)建設的甲級綜合商辦項目(非住宅)不小于200萬(wàn)平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬(wàn)平方米商辦綜合項目建設和管理業(yè)績(jì)。同時(shí)，要有超高層建筑建設業(yè)績(jì)；擁有和管理不小于500萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)；有開(kāi)發(fā)世界級專(zhuān)業(yè)綠色建筑機構標準的建筑項目不少于100萬(wàn)平方米，獲得世界級專(zhuān)業(yè)綠色建筑機構頒發(fā)的認證等。
陳立民認為，如此苛刻的競拍資格標準，不僅把所有大陸開(kāi)發(fā)商擋在了門(mén)外，就連李嘉誠等香港開(kāi)發(fā)商也難以逾越，這地塊似乎專(zhuān)為鐵獅門(mén)量身定做。也有業(yè)界人士認為，文件規定競買(mǎi)者要 “與500強企業(yè)中不少于100家有緊密的租賃合作關(guān)系”，從中看出當地政府對該地塊“樓宇經(jīng)濟”的訴求。
“這是無(wú)形之手在起作用�！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內人士認為，借助世界級開(kāi)發(fā)商，在提升該片區房地產(chǎn)整體品質(zhì)同時(shí)，有關(guān)部門(mén)也看重 “樓宇經(jīng)濟”對GDP增長(cháng)、稅金增收等的影響。據介紹，目前上海一些甲級寫(xiě)字樓1年能產(chǎn)生1億元以上的稅金。
據了解，在苛刻條件下，對F地塊也有所覬覦的另一家開(kāi)發(fā)商李嘉誠旗下“長(cháng)和系”(長(cháng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔)在資格審查階段被淘汰出局。最終僅鐵獅門(mén)一家公司參與F地塊的競買(mǎi)。
運營(yíng)或已開(kāi)始
新江灣城F地塊，是鐵獅門(mén)首次在中國內地拿地，也是新江灣城引進(jìn)的第二家美國開(kāi)發(fā)商。此前，新江灣城C5地塊以股權轉讓的方式引進(jìn)美國漢斯集團。
事實(shí)上，鐵獅門(mén)對中國市場(chǎng)關(guān)注已久。
2005年鐵獅門(mén)宣布，與美國投資公司GSCPartners組建合資公司，計劃斥資5億美元在上海和北京開(kāi)發(fā)高端商業(yè)和住宅項目，用3—4年時(shí)間開(kāi)發(fā)占地500萬(wàn)—1000萬(wàn)平方英尺(相當于46.5萬(wàn)—92.9萬(wàn)平方米)的甲級寫(xiě)字樓和豪華公寓樓。也就在這一年，“鐵獅門(mén)房地產(chǎn)基金”成立。
如今，鐵獅門(mén)已設立“鐵獅門(mén)房地產(chǎn)有限公司上海分公司”。據了解，該分公司主要負責新江灣城F地塊的具體運作。
仲量聯(lián)行亞太區董事、商業(yè)部總監陳立民認為，受2005年—2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控影響，“鐵獅門(mén)房地產(chǎn)基金”并未有大規模投資，而是在更多地搭脈中國市場(chǎng)。據披露的相關(guān)材料顯示，該基金只收購成都一在建大廈工程等少數項目。2007年，在南京東路163號地塊競拍中，開(kāi)始出現鐵獅門(mén)。
“資金應該不成問(wèn)題�！币晃煌顿Y人士認為，在國家限制外資投資房地產(chǎn)禁令迭出之際，有關(guān)出讓方很可能與鐵獅門(mén)接觸已久，相關(guān)資本運營(yíng)或已開(kāi)始。該人士認為，根據項目開(kāi)發(fā)，此前鐵獅門(mén)在國內尚無(wú)龐大資金積累。但只要商務(wù)部批準這個(gè)投資項目，外資流入自然不成問(wèn)題，否則鐵獅門(mén)不敢輕舉妄動(dòng)。
據悉，鐵獅門(mén)成立于1978年，是全球一流的房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)公司，在全球18個(gè)城市開(kāi)發(fā)或管理著(zhù)41宗商業(yè)與居住房地產(chǎn)項目，包括紐約克萊斯勒中心、洛克菲勒中心、法蘭克福商品交易會(huì )大廈和柏林索尼中心等世界地標式建筑。
2005年鐵獅門(mén)已成功開(kāi)發(fā)并獲取了資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)150億美元，面積超過(guò)520萬(wàn)平方米的土地投資組合，是擅長(cháng)開(kāi)發(fā)與管理密切結合的房地產(chǎn)企業(yè)。 (陳周錫)
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