●案例回放●
楊先生于2007年6月通過(guò)某經(jīng)紀公司介紹購買(mǎi)了朝陽(yáng)公園附近一套房產(chǎn)，成交總價(jià)為200多萬(wàn)元。然而在買(mǎi)賣(mài)雙方與中介公司簽訂買(mǎi)賣(mài)合同和居間合同時(shí)，楊先生才得知該套房屋的產(chǎn)權證還未辦理下來(lái)，還要等三個(gè)月的時(shí)間。
雖然心存疑慮，購房心切的楊先生還是將首付款打進(jìn)了資金監管賬戶(hù)。但他還在為另一件事煩心：經(jīng)紀公司簽訂合同后拿走了買(mǎi)賣(mài)合同與居間合同的原件，說(shuō)是要在他們公司進(jìn)行備案。楊先生覺(jué)得：“如果發(fā)生什么糾紛，我是不是連有法律效力的證據都沒(méi)有��？”
9月份，經(jīng)紀公司通知楊先生來(lái)辦過(guò)戶(hù)手續，但得先繳納5萬(wàn)余元的中介費。至于拿回合同原件、看一下房產(chǎn)證這樣的要求都被經(jīng)紀公司拒絕�！澳阆冉恢薪橘M我們立馬就給你看�！睂Υ藯钕壬苌鷼猓骸昂贤脑緛�(lái)就應該給我，你憑什么扣下？我首付都交了房產(chǎn)證還沒(méi)看到，哪有這種道理？”而中介方也很強硬：“按照居間合同你早該付費了，你不付費我們有權扣下這些東西�！庇捎谫u(mài)方一直說(shuō)自己有事拒絕露面，楊先生開(kāi)始懷疑是否是因為賣(mài)方那邊有什么變故：該不是賣(mài)給別人了吧？想到這里，楊先生急忙報警。
最后，在多方調解下，他們終于達成了合意：中介方交還楊先生合同原件，并保證一周內辦理過(guò)戶(hù)手續，楊先生支付了中介費用。盡管經(jīng)紀公司一再說(shuō)這是一場(chǎng)誤會(huì )，但楊先生還是感到后怕�！皩�(shí)在是萬(wàn)幸，以后再也不能這樣買(mǎi)房了！”他說(shuō)。
●市場(chǎng)火熱考驗交易誠信買(mǎi)賣(mài)方居間方各自擔心
當前正處于“金九銀十”的房屋交易高峰期，越來(lái)越多的人開(kāi)始通過(guò)中介買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)。而在房?jì)r(jià)快速上漲的大背景下，人們的心態(tài)發(fā)生了變化，對關(guān)乎切身利益的房產(chǎn)交易細節越來(lái)越關(guān)注，人們的市場(chǎng)道德觀(guān)念也在受到考驗。
對于中介公司來(lái)說(shuō)，為了防止買(mǎi)賣(mài)方跳單而使傭金不能收取，一般在簽訂完居間合同和買(mǎi)賣(mài)合同后，中介公司就要收取一定比例的傭金。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)的一位工作人員講，每年都會(huì )有10%左右的二手房交易會(huì )出現收不到或收不全中介費的情況，現在各大房地產(chǎn)經(jīng)紀公司都在內部制度上作了嚴格規定，但許多客戶(hù)對此表示不理解，認為中介公司在耍手段。
而對于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，對中介公司存有一定的不信任情況，主要是受到以往經(jīng)紀行業(yè)的一些不良行為影響，使得消費者對經(jīng)紀公司出現一定信任危機。另外，一些房地產(chǎn)公司的服務(wù)章程里都規定：一旦促成雙方簽訂合同就應該視為完成了主要的服務(wù)內容，有權要求客戶(hù)支付相關(guān)費用，而且無(wú)論最后是否順利過(guò)戶(hù)，中介費用不退。這讓許多購房者提心吊膽：萬(wàn)一最后沒(méi)有買(mǎi)成房子，這中介費不是白交了嗎？再者，由于購房的房款都不是小數目，可能是買(mǎi)方的大部分積蓄，在心中地位較高，對其安全程度加倍注意，過(guò)分謹慎也使交易各方難以達成互信。
●明晰交易程序是關(guān)鍵執行資金監管保安全
有專(zhuān)家指出，如何在買(mǎi)、賣(mài)、居間三方建立起互信，讓交易程序更加透明是其中的關(guān)鍵步驟。以往有些經(jīng)紀公司一味地在促成交易上下工夫，甚至不惜使用隱瞞、欺騙等不正當手段，這種揠苗助長(cháng)的結果只能與愿望背道而馳。
在二手房交易中，購房款無(wú)疑是數額最大的一筆資金，而相對于房子這樣的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，購房款也更容易遭遇一些風(fēng)險。北京市建委規定從2007年4月15日起開(kāi)始執行存量房交易結算資金監管規定，然而根據北京中原三級市場(chǎng)部調查顯示，如今仍有相當一部分買(mǎi)房者對這一程序不了解，從而引發(fā)不必要的擔心。
中原的專(zhuān)業(yè)人士告訴記者：二手房交易資金監管，就是在二手房交易中，通過(guò)經(jīng)紀公司與銀行合作，客戶(hù)將房款直接存入專(zhuān)用的資金監管賬戶(hù)，由銀行進(jìn)行監督管理直至買(mǎi)方取得房屋所有權證、賣(mài)方取得辦結單，銀行才進(jìn)行放款的交易操作過(guò)程。在這一系列操作中，房款由銀行進(jìn)行監管，中介公司是無(wú)法動(dòng)用的，這樣也是最安全的，因此，建議消費者在進(jìn)行二手房交易中采用資金監管這種方式來(lái)保障資金的安全。
●購買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權房風(fēng)險大拒絕非法程序是上策
由于房?jì)r(jià)的上漲，目前部分購房人出于經(jīng)濟利益的考慮，在對方未辦下房產(chǎn)證的情況下也同意進(jìn)行交易，殊不知這樣的交易風(fēng)險很大。
中原三級市場(chǎng)部的專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，無(wú)房本交易的風(fēng)險主要體現在以下幾個(gè)方面：首先，面對房?jì)r(jià)不斷增漲，業(yè)主有可能反悔將房屋出售給其他人，產(chǎn)權證辦下來(lái)的間隔時(shí)間越長(cháng)，買(mǎi)方承擔的風(fēng)險就越大；其次，即使買(mǎi)賣(mài)雙方就購房合同作了公證，此時(shí)的公證也是可以撤銷(xiāo)的，使得交易無(wú)法進(jìn)行；最后，一旦出現賣(mài)方悔約現象，買(mǎi)方就有可能承擔一定的經(jīng)濟損失。
案例里的楊先生最后還提到了一個(gè)情況：最后那家中介公司主動(dòng)向他推薦進(jìn)行“避稅”，能幫楊先生節省好幾萬(wàn)元，而楊先生由于急于辦過(guò)戶(hù)，沒(méi)有同意。事后楊先生問(wèn)：這個(gè)“避稅”到底是怎么回事呢？針對一些中介提出的所謂“避稅”，中原相關(guān)人士告訴記者，有的經(jīng)紀公司會(huì )以贈予公正交易等方式逃避繳納稅金，以此向客戶(hù)收取額外的服務(wù)費。而這種方式本身存在一些隱患，會(huì )給交易帶來(lái)更大的風(fēng)險。
這種所謂“避稅”，是以假贈予代替真買(mǎi)賣(mài)，雙方意思表示不真實(shí)，以合法形式掩蓋逃避稅收的目的。所以，根據合同法的規定，以房屋贈予代替買(mǎi)賣(mài)逃避稅收的行為顯然歸屬無(wú)效。其次，假贈予代替真買(mǎi)賣(mài)中，賣(mài)方有可能不能依據買(mǎi)賣(mài)合同全額取得賣(mài)房款。中原專(zhuān)業(yè)人士提醒購房者，拒絕非法程序才是明智的選擇。(衛東）
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