購房需求最集中的中低價(jià)二手房偏偏處于房源信息“真空”端。打通中低價(jià)二手房租售通道成為近期樓市關(guān)注熱點(diǎn),也是中介戰略調整新的著(zhù)眼點(diǎn)。
據不完全統計,二手房市場(chǎng)十分之一的交易量集中在十家品牌中介,五成以上中低價(jià)二手房源分散在近六千家中介門(mén)店。購房者或是找不到房源,或是下單不及。目前市場(chǎng)需求最大和成交最火的是總價(jià)在100萬(wàn)元以?xún)鹊闹械蜋n二手房。歷屆上海一、二手房交易展示會(huì )統計表明,60萬(wàn)元—80萬(wàn)元的低端房產(chǎn)成交意向達到50%左右,占比在各價(jià)格檔中最大。
據統計,金橋獎評選出的上海十強中介企業(yè),主營(yíng)中高檔二手房業(yè)務(wù),它們的總交易量?jì)H占到全市二手房交易總量的10%左右。以2006年全市存量住宅1842萬(wàn)平方米的交易量為例,經(jīng)十強中介之手的中高檔二手房成交量不過(guò)184萬(wàn)平方米左右。而全市中低檔二手房成交量至少900萬(wàn)平方米以上。
二手房市場(chǎng)會(huì )出現高低兩極需求現象,是因為投資高端房產(chǎn)收益較大,而投資低端房產(chǎn)的成本相對較低以及容易出手,決定了高低兩端房產(chǎn)投資比較集中。當房地產(chǎn)投資需求受到抑制時(shí),高檔房產(chǎn)交投速度放慢,而低端房源正好滿(mǎn)足當前的中低價(jià)房剛性需求,因此市場(chǎng)需求越來(lái)越大。
目前,二手房市場(chǎng)供應顯然錯位,分析其原因,臣信總經(jīng)理柯博仁表示,第一,品牌中介進(jìn)行市場(chǎng)需求分析時(shí)過(guò)分集中在中高端市場(chǎng);第二,中高端市場(chǎng)的高風(fēng)險是與高利潤相稱(chēng)的,由于市場(chǎng)表現與投資間存在的時(shí)間滯后關(guān)系,風(fēng)險有時(shí)會(huì )被粗心的業(yè)外資本所忽略。而中低端市場(chǎng)需求客觀(guān)存在,但又恰與中高檔二手房市場(chǎng)的激烈競爭形成鮮明對比。當投資需求受到抑制時(shí),市場(chǎng)供需結構性短缺問(wèn)題便會(huì )凸顯。若品牌中介能將兩極需求抓住,市場(chǎng)占有率將成倍增長(cháng)。
租售通道不暢,癥結如何打通?部分人士認為,只要分流市場(chǎng),就能夠滿(mǎn)足購房者對中低價(jià)二手房的需求。有普通市民表示,政府應開(kāi)辟中低價(jià)住房租售通道,減少這類(lèi)房屋轉讓的政策障礙,使中低收入家庭包括動(dòng)拆遷居民都可以?xún)?yōu)先選擇中低價(jià)房。業(yè)內人士提議,將中低價(jià)房交易的起點(diǎn)從簽訂購房合同之日計算,而不再從房產(chǎn)證辦理完畢之日計算。這樣可以盡力規避7部委《通知》中“普通商品房購買(mǎi)未滿(mǎn)兩年轉讓須繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅”的規定。甚至可強制房屋租賃備案制度,“逼出”投資性低價(jià)房,滿(mǎn)足自住購房者的需求。
一些品牌中介準備向中低檔二手房市場(chǎng)進(jìn)軍,擴大中低價(jià)房源信息庫。上海中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百強表態(tài),中原門(mén)店正慢慢從中高檔二手房交易延伸到中低檔二手房,爭取涵蓋整個(gè)二手房市場(chǎng)。同時(shí),下半年將打出“第二品牌”,此舉是為了全面占領(lǐng)上海的二手房市場(chǎng)?虏┤室啾硎,2007年購房需求集中在婚房及改善型等剛性需求上,絕大多數購房者更關(guān)注中低檔房源。易居臣信75家門(mén)店近一半將根據所在商圈性質(zhì),盡力滿(mǎn)足中低檔房源的需求。(唐穎豪)