在經(jīng)過(guò)1-3月低潮期的緩沖后，4月的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新開(kāi)盤(pán)項目入市高峰。2006土地交易量的大幅上漲，使得一些開(kāi)發(fā)商手中有了一定量的土地，但由于土地增值稅的開(kāi)征，增加了開(kāi)發(fā)商持有土地的成本。另外，國家對銀根的控制、利率的上調、“未封頂樓盤(pán)禁貸令”等政策的實(shí)施，使開(kāi)發(fā)商的資金鏈日益緊縮。中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理王述認為，這些限制將促使開(kāi)發(fā)盡快完成項目的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，以便盡快回籠資金。但由于房屋建設需要周期，預計2007年年中開(kāi)始，京城樓市將會(huì )迎來(lái)供應高峰。
純新盤(pán)加速放量
公寓項目首超普通住宅
“4月份預計將有26個(gè)純新盤(pán)入市，是今年以來(lái)放量最多的一個(gè)月�！敝写蠛慊粍�(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心負責人告訴記者，這些純新項目主要集中在五環(huán)以外，總量為12個(gè)；三環(huán)至四環(huán)內的純新盤(pán)數量最少，只有2個(gè)；二環(huán)以?xún)鹊?個(gè)純新盤(pán)主要以高檔住宅項目公寓為主，主力戶(hù)型設計多以120平米以上的大戶(hù)型為主。其中東城區金寶街2號雅安國際商務(wù)公寓擬售均價(jià)為16000元／平方米，另外三個(gè)項目截至目前為止仍未定價(jià)，預計房?jì)r(jià)不會(huì )低于同一環(huán)線(xiàn)區間新盤(pán)的價(jià)格。
“我們很看好四、五月的北京市場(chǎng)，雖然整體供應量會(huì )有所增加，但由于之前的供應量較少市場(chǎng)需求有所積累，因此，市場(chǎng)消化應該不成問(wèn)題�！北本┙鹛┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃部葉嵐表示。
從不同物業(yè)類(lèi)型占比來(lái)看，4月預計上市的純新開(kāi)盤(pán)項目中公寓上市個(gè)數為12個(gè)，首次超過(guò)普通住宅。公寓項目在各環(huán)線(xiàn)均有分布，中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理王述認為，這種現象顯示出選擇在郊區購房的客戶(hù)已不僅僅局限于購買(mǎi)一套居所，對于居住品質(zhì)的要求在逐步提升，為了迎合這種消費需求的改變，開(kāi)發(fā)商將位于郊區的地塊也定位于公寓產(chǎn)品。由此可見(jiàn)，公寓項目向郊區拓展將成為新趨勢。新增普通住宅項目延續以往的特點(diǎn)，六成以上位于四環(huán)外。
住宅郊區化更加明顯
房?jì)r(jià)進(jìn)一步攀升
從區域位置上看，朝陽(yáng)區仍然擔當新盤(pán)供給的主力軍，4月份開(kāi)盤(pán)16個(gè)項目，占到總放盤(pán)個(gè)數的25%，其次為海淀、豐臺、昌平等區域�！霸�4月開(kāi)盤(pán)的項目中，八成以上分布于四環(huán)外區域，隨著(zhù)市區土地資源的稀缺，開(kāi)發(fā)商更傾向于在四環(huán)內開(kāi)發(fā)更能體現土地價(jià)值的公寓、商業(yè)等項目，造成了普通住宅項目逐步向郊區延伸�！�
在4月開(kāi)盤(pán)的項目中有四分之三位于四環(huán)外區域，王述認為，隨著(zhù)京開(kāi)高速、京昌高速、京通快速等放射狀道路的修建和城市輕軌的開(kāi)通，以及城市中心地區房?jì)r(jià)的高漲，大量遠郊區的住宅為購房人創(chuàng )造了更多選擇的機會(huì )，這一購房趨勢的轉變進(jìn)而又提高了這些地區的房?jì)r(jià)。
王述表示，雖然四環(huán)外有部分新盤(pán)售價(jià)未定，但從已經(jīng)定價(jià)的項目來(lái)看，房?jì)r(jià)并不如人們期許得那樣走低，僅普通住宅項目的均價(jià)就已達到8521元／平方米，如五環(huán)以外朝陽(yáng)區雙橋南的華美橡樹(shù)嶺，產(chǎn)品類(lèi)型為低密度花園洋房，均價(jià)為12000元／平方米；一直以來(lái)飽受關(guān)注的華潤橡樹(shù)灣二期均價(jià)預計也將達到11000-12000元／平方米。雖有部分位于平谷區、房山區的低價(jià)位普通住宅項目開(kāi)盤(pán)，但所占比重較小，已扭轉不了房?jì)r(jià)上漲的趨勢。
“小戶(hù)型”項目已露尖尖角
“90平米占70%”政策的出臺令諸多開(kāi)發(fā)商不得不對原有規劃設計進(jìn)行調整，延緩了小戶(hù)型住房的供應時(shí)間，但從2007年4月預計新開(kāi)盤(pán)的項目中可以看出，小戶(hù)型項目供應比重增加的趨勢已初見(jiàn)端倪。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心數據顯示，計劃在4月開(kāi)盤(pán)的純新項目中有8個(gè)新項目是以小戶(hù)型為主，占新開(kāi)盤(pán)項目的38%，再加上老項目后期中以小戶(hù)型為主的項目，4月開(kāi)盤(pán)的小戶(hù)型項目個(gè)數共計14個(gè)，占到了總量的22% 。
對此，王述分析，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商觀(guān)望態(tài)度的轉變，以及一些小戶(hù)型項目的陸續預售，預計在4月以后小戶(hù)型項目在整體市場(chǎng)的占比將不斷上升。這有利于遏制購房人之間對于住房面積盲目攀比造成的過(guò)度、超前消費，從而減輕消費者的購房負擔。(王小霞)
