物權法明確建筑區域權屬——
核心條款
物權法第七十條：業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十六條：下列事項由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約……(七)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
物權法這兩條規定，正在讓很多購買(mǎi)了開(kāi)發(fā)商“附贈”地下室、花園、露臺的業(yè)主坐立不安，讓不少開(kāi)發(fā)商緊急修改小區住宅設計方案，也正在悄悄改變著(zhù)北京一些樓盤(pán)的促銷(xiāo)方式。
記者調查
業(yè)主擔心“附贈”空間被收回
朝陽(yáng)北路珠江羅馬嘉園某棟住宅樓的一層，下躍式的半地下室飄著(zhù)清靈的音樂(lè )，偌大的影視廳、健身房和工作室裝修風(fēng)格簡(jiǎn)約現代，非常個(gè)性的同時(shí)又不失家的溫馨……這套買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商“贈送”的100多平方米的半地下室，曾經(jīng)是房子的主人小楊的驕傲，如今卻成了他的心事，甚至為此焦慮不安。
焦慮的原因就是物權法的通過(guò)和即將實(shí)施，這套地下室可能成為小區全體業(yè)主所有而“不�！��！爱敃r(shí)買(mǎi)房的時(shí)候，看中的就是這個(gè)開(kāi)發(fā)商贈送的地下室，哪想到一年過(guò)后，會(huì )有這么大變故”。小楊告訴記者。
物權法通過(guò)后，類(lèi)似小楊這樣的人大有人在。不少購買(mǎi)了開(kāi)發(fā)商隨房贈送地下室、露臺、花園的業(yè)主，似乎都在為此不安。
停止“贈送地下室”促銷(xiāo)
“物權法明確了露臺等應當歸屬于相關(guān)建筑區域的全體業(yè)主，必須經(jīng)過(guò)這些業(yè)主同意，我們才有權轉讓或使用�，F在的購房人對相關(guān)法律法規都越來(lái)越清楚，所以，為了不必要的麻煩，我們兩會(huì )后就已經(jīng)停止了‘贈送地下室、花園、露臺’這種促銷(xiāo)手法�！倍鄠�(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理近日告訴記者。他們感慨，“物權法的通過(guò)，會(huì )悄然改變北京乃至全國房地產(chǎn)商以前對一層、頂層住宅的促銷(xiāo)方式�！�
新項目緊急修改住宅設計方案
“物權法有關(guān)建筑公共區域權屬問(wèn)題的明確，也對我們這些正處于方案設計階段的新項目產(chǎn)生了影響，我們現在正在為此而修改設計方案�！贝笈d黃村衛星城某樓盤(pán)負責人告訴記者。
據他介紹，多年的實(shí)踐證明，“附贈”地下室、露臺、花園等空間后，過(guò)去難賣(mài)的戶(hù)型不僅變成最搶手、賣(mài)得最快的戶(hù)型，還往往能賣(mài)出一個(gè)特別高的價(jià)錢(qián)。也正是如此，很多樓盤(pán)往往都特意設計一批“下躍式”帶半地下室或者帶大露臺的特別戶(hù)型�！艾F在都得改了，要不以后會(huì )有麻煩�！彼嬖V記者。據了解，其他一些新項目最近幾周都在為此而修改方案。
業(yè)界觀(guān)點(diǎn)
附贈空間將成未來(lái)棘手難題？
“真正有可能成為難題的就是這些已經(jīng)附贈出去的空間未來(lái)如何解決的問(wèn)題，還有就是目前很多樓盤(pán)地下應該分攤但沒(méi)有分攤的地下空間問(wèn)題�！卑ń鸬貒H花園客服中心前任經(jīng)理解強等權威業(yè)內人士提出。
除此之外，有關(guān)業(yè)內人士還提出了另外一個(gè)重要的問(wèn)題：過(guò)去，很多開(kāi)發(fā)商為了提高使用率以利于銷(xiāo)售，往往將樓座地下部分應該分攤的地下空間沒(méi)有進(jìn)行分攤。而由于目前這部分地下室往往被開(kāi)發(fā)商交給物業(yè)公司用作“辦公用房”，因此，多位不愿意透露姓名的業(yè)內人士都認為，未來(lái)物權法實(shí)施后，這部分“地下室”如何處置也將成為一個(gè)難題。
而對此，北京李文律師事務(wù)所律師姜先生指出，對于已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商附贈出去的花園、地下室和露臺等空間，根據物權法的規定，將來(lái)肯定是由全體業(yè)主來(lái)決定它的使用問(wèn)題，但是對那些只能通過(guò)個(gè)別業(yè)主家進(jìn)出的空間，不排除司法部門(mén)將通過(guò)案例的判定，針對不同的空間制定不同的處理原則。
而記者就此采訪(fǎng)曾經(jīng)參與物權法起草的北京大學(xué)、人民大學(xué)等幾位相關(guān)教授，對上述問(wèn)題，他們都表示目前物權法的實(shí)施工作正在研究，屆時(shí)會(huì )出臺相應的實(shí)施細則。(余美英)
