從明天第一城、東亞奧北中心到華業(yè)國際、嘉美風(fēng)尚，始于去年的“公建改住宅”勢頭今年有增無(wú)減。記者調查發(fā)現，目前城區的一些熱點(diǎn)板塊，以商業(yè)、寫(xiě)字樓立項開(kāi)發(fā)成住宅賣(mài)的項目不在少數。專(zhuān)家分析，部分區域市場(chǎng)住宅需求旺盛、售價(jià)高漲，銷(xiāo)售壓力遠遠低于公建項目,是造成這一現象的主要原因。
現象：城區熱地熱衷“公建改住宅”
從去年開(kāi)始，京北的明天第一城、東亞奧北中心等項目就掀起了一輪“商改住”熱潮。盡管產(chǎn)權只有五十年，但相比前些年的“住改商”，這類(lèi)產(chǎn)品有一定優(yōu)勢——不受“住宅禁商”的限制，既能住也能當作辦公自用或出租。
今年的“商改住”勢頭繼續高漲。高力國際分析人士告訴記者，包括華業(yè)國際、幸福村等在內的多個(gè)項目，都將公建立項的地塊部分建成了住宅�！半m然項目規劃沒(méi)有改變，但設計和推廣上都按住宅做”。例如望京嘉美風(fēng)尚兩棟寫(xiě)字樓中就有一棟做成了住宅。
和去年相比，今年的“商改住”有幾個(gè)新特點(diǎn)：一是地段上。去年這種產(chǎn)品多位于立水橋等新興板塊；而今年卻出現在城區成熟板塊，甚至是寸土寸金的商圈內，例如朝陽(yáng)公園板塊的華業(yè)國際、工體板塊的幸福村等。二是地段火。住宅市場(chǎng)價(jià)格高，產(chǎn)品多瞄準高檔公寓甚至豪宅。
分析：區域住宅需求大回報高
永同昌房集團營(yíng)銷(xiāo)總監肖志剛認為，市場(chǎng)需求是造成一些項目“商改住”的重要原因�！霸谑袇^一些公建過(guò)�；蛏虅�(wù)氛圍不足的區域，住宅的需求量非常大。對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，自然是什么產(chǎn)品好賣(mài)做什么�！毙ぶ緞傄灾嘘P(guān)村西區為例分析說(shuō)，前幾年中小企業(yè)創(chuàng )業(yè)需求增大，區域不少住宅立項的樓盤(pán)建成寫(xiě)字樓賣(mài)。但近兩年，區域寫(xiě)字樓放量巨大，而住宅項目愈發(fā)稀缺。在這樣的情形下，只要條件允許，開(kāi)發(fā)商肯定傾向于做住宅。而對于商務(wù)氛圍不濃的地段，做公建項目開(kāi)發(fā)商承受的壓力也遠遠高于住宅，因為公建項目對周邊的氛圍和密度要求很高。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認為，今年商業(yè)物業(yè)放量、競爭激烈也是一個(gè)成因�！敖衲晟虡I(yè)投資類(lèi)物業(yè)將達到255萬(wàn)平方米，此前供應的商業(yè)地產(chǎn)也陸續集中在今年開(kāi)業(yè)運營(yíng)。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不但要面臨本身投資多、見(jiàn)效慢的特點(diǎn)，還要面臨供應過(guò)分充足帶來(lái)的銷(xiāo)售競爭”。
以具體項目分析，今年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)將供應95萬(wàn)平方米，而嘉美風(fēng)尚所在的望京、幸福村所在的工體、華業(yè)國際所在的燕莎，都是優(yōu)質(zhì)商圈的代表，不缺優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。而中高檔住宅卻較為稀缺且價(jià)格高，開(kāi)發(fā)住宅的優(yōu)勢明顯。
入市提醒
公建立項的住宅雖受市場(chǎng)推崇，但專(zhuān)家提醒，注意這類(lèi)產(chǎn)品是否存在隱患。首先，住宅產(chǎn)權70年，到期自動(dòng)續期，而公建產(chǎn)權一般四五十年，且如何續期尚無(wú)明確政策。其次，因為產(chǎn)品規劃是公建，不受“住宅禁商”限制，居住者可能會(huì )受到在此辦公企業(yè)的干擾。另外，公建立項的產(chǎn)品可能缺失住宅必備的設施條件，即使設計上完全滿(mǎn)足住宅需求，業(yè)主也可能面臨商用水、電的居住高成本。最后，由于規劃和用途不同，未來(lái)再交易可能會(huì )面臨障礙。（楊舒萌）
