7月1日，北京市開(kāi)始實(shí)行存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約和信息公示制度，同時(shí)按照《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本統一簽署標準合同。這是今年繼4月15日開(kāi)始實(shí)行二手房資金監管后監管北京房產(chǎn)中介行業(yè)的又一重大舉措。
網(wǎng)上簽約
信息公示提高透明度
長(cháng)期以來(lái)，信息不透明是二手房交易過(guò)程中的一個(gè)典型特點(diǎn)，消費者不知道市場(chǎng)的變化情況、實(shí)際成交價(jià)格等信息，多是僅憑中介公司的一面之辭來(lái)確定自己的購房?jì)r(jià)格。為改變這一現狀，5月30日，北京市建委發(fā)布了《關(guān)于實(shí)行存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確規定自2007年7月1日起，二手房交易須實(shí)現網(wǎng)上簽約。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構須通過(guò)中介協(xié)會(huì )對房源部分信息進(jìn)行公示后，方可在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行掛牌或通過(guò)媒體發(fā)布廣告。這意味著(zhù)今后二手房交易活動(dòng)更趨公開(kāi)化、透明化。
據了解，網(wǎng)上交易信息公示的主要內容包括：1.備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員信息；2.房源信息：擬轉讓房屋的發(fā)布編號、房屋坐落的典型區域、房屋所在層/總層數、戶(hù)型、建筑面積、建成年代、擬售價(jià)格、受托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、聯(lián)系方式；3.其他交易統計信息。房源信息在網(wǎng)上公示一天后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可為達成交易意向的買(mǎi)賣(mài)雙方提供網(wǎng)上簽約操作服務(wù)，網(wǎng)上簽約合同的房屋信息根據已公示房源信息自動(dòng)生成。網(wǎng)上簽約后，各交易權屬登記管理部門(mén)可進(jìn)行網(wǎng)上受理，通過(guò)權屬系統辦理產(chǎn)權證。
此外，如果個(gè)人不通過(guò)中介公司賣(mài)房，但想通過(guò)存量房網(wǎng)上簽約系統發(fā)布房源信息和進(jìn)行網(wǎng)上簽約的，可持房屋所有權證和身份證件，到房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )辦理信息公示和網(wǎng)上簽約。如個(gè)人自行成交需進(jìn)行網(wǎng)上簽約的，可由中介協(xié)會(huì )提供網(wǎng)上簽約服務(wù)。
標準合同
減少糾紛的發(fā)生
北京市建委在發(fā)布網(wǎng)上簽約公示《通知》的同時(shí)，還發(fā)布了《關(guān)于推行<北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同>示范文本的通知》，規定簽署二手房買(mǎi)賣(mài)合同必須使用北京市工商局最新下發(fā)的《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本。
這一示范文本對存量房的權屬情況、交易方式、付款方式、資金劃轉方式、房屋交付以及稅費繳納等內容作出約定，以避免一些容易引發(fā)糾紛的問(wèn)題。如：明確了雙方要對房屋設施設備、裝修裝飾、相關(guān)物品等情況進(jìn)行驗收，對于水、電、氣、物業(yè)管理費以及轉移專(zhuān)項維修資金(公共維修基金)等問(wèn)題要明確寫(xiě)入合同中。根據該文本，如果賣(mài)房人“一房二賣(mài)”，不但要返還房款，還須按已付款的一倍支付違約金。
對于個(gè)人自行成交簽訂紙制合同文本的，可到各區縣工商分局或中介協(xié)會(huì )購買(mǎi)印刷版的示范文本，也可通過(guò)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)()和北京工商網(wǎng)()下載合同示范文本進(jìn)行簽約。
消費者增強
二手房交易信心
6月28日上午，《市場(chǎng)報》記者登錄存量房網(wǎng)上簽約系統，發(fā)現許多房源信息已經(jīng)被公示出來(lái)。記者點(diǎn)擊了其中3條信息，看到房源的所在區縣﹑典型區域﹑戶(hù)型﹑建筑面積﹑擬售價(jià)格﹑所在樓層/總層數﹑建筑年代﹑裝修情況﹑規劃用途等一目了然。發(fā)布信息的房產(chǎn)經(jīng)濟公司及聯(lián)系方式也都明示出來(lái)。此外，客戶(hù)還可以通過(guò)選擇區域﹑價(jià)格﹑戶(hù)型等快速查找合適的房源，非常方便。
“以前總是不太相信中介公司，感覺(jué)他們肯定會(huì )在交易過(guò)程中吃差價(jià)，所以看了好幾次房子，談到最后都沒(méi)談妥�！币晃毁彿空吆闻扛嬖V記者，“至少現在看來(lái)，(新規定)能夠使二手房交易過(guò)程更加透明�！狈恐魍跸壬鷦t表示，“過(guò)去一直對交易過(guò)程的風(fēng)險心存疑慮，導致房源也不能及時(shí)放出”。鏈家地產(chǎn)的200份抽樣調查問(wèn)卷顯示，對于北京市7月1日起要求二手房交易必須網(wǎng)上簽約和執行標準買(mǎi)賣(mài)合同的規定，23%的消費者認為“二手房交易將更加安全，從而愿意選擇二手房”；32%的消費者認為“有助于規范市場(chǎng)，淘汰不良中介”；18%的消費者認為“二手房交易信息更加透明，有助于平抑房?jì)r(jià)”；14%的消費者認為“可以降低違規操作，保障買(mǎi)賣(mài)雙方權益”。
北京中原三級市場(chǎng)部研究人士分析認為，采取網(wǎng)上簽約公示后，消費者就可準確把握擬購房區域的二手房成交價(jià)格走勢，并根據自己經(jīng)濟實(shí)力及時(shí)調整自己的置業(yè)計劃。同時(shí)，消費者還可看到不同區域的房屋報價(jià)情況，對全市房?jì)r(jià)有一個(gè)全面認識，購房選擇余地會(huì )加大，從而也起到解決區域結構不平衡問(wèn)題，有利于全市二手房?jì)r(jià)格的穩定發(fā)展。
中介公司
勢必加速洗牌
6月28日上午，《市場(chǎng)報》記者走訪(fǎng)了團結湖附近的地產(chǎn)中介公司，這些中介公司都已經(jīng)接到《通知》，并表示正按照要求進(jìn)行準備工作�！熬W(wǎng)上簽約的出臺，預示著(zhù)行業(yè)監管力度已經(jīng)開(kāi)始延伸到個(gè)人。以往的行業(yè)監管、資質(zhì)的審核都是針對企業(yè)層面，而網(wǎng)上公示，將會(huì )使違規個(gè)人很難再在這個(gè)行業(yè)內從業(yè)�！蔽覑�(ài)我家的經(jīng)紀人員向《市場(chǎng)報》記者表示。記者了解到，相關(guān)部門(mén)也正在對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、交易保證機構業(yè)務(wù)管理負責人及網(wǎng)上操作人員進(jìn)行培訓。繼成功舉辦第一期存量房網(wǎng)上簽約系統操作培訓班后，7月13日，由北京市建委房屋市場(chǎng)處、中介協(xié)會(huì )及系統開(kāi)發(fā)單位舉辦的第二期培訓班正在報名中。
“我愛(ài)我家”認為，行業(yè)將會(huì )面臨著(zhù)新的一輪洗牌。由于將買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行網(wǎng)上簽約和信息公示，這樣使得一些小中介公司的霸王條款幾乎作廢。更為根本的是資金監管的實(shí)行，將會(huì )把房款存放到指定的銀行賬戶(hù)，那么以往靠客戶(hù)房款而運作的小中介公司將會(huì )迎來(lái)滅頂之災，逐步淡出北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)。北京市建委負責人也表示，企業(yè)必須要適應新的市場(chǎng)環(huán)境才能求得長(cháng)遠發(fā)展。
鏈接
資金監管保障交易資金的安全
2007年2月28日，北京市建設委員會(huì )與中國人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)了《加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規范交易結算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。根據文件要求自2007年4月15日起所有通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)交易的行為，均應通過(guò)“存量房交易結算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)進(jìn)行交易結算資金的劃轉，簡(jiǎn)稱(chēng)資金監管。未設立‘專(zhuān)用賬戶(hù)’的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，其成交業(yè)務(wù)的交易結算資金應通過(guò)設立‘專(zhuān)用賬戶(hù)’的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構實(shí)施劃轉�！痹撡~戶(hù)是交易保證機構(包括房地產(chǎn)經(jīng)紀公司或專(zhuān)門(mén)從事交易保證業(yè)務(wù)的公司)在商業(yè)銀行開(kāi)設的專(zhuān)用賬戶(hù)。
由于在北京房屋交易過(guò)戶(hù)一般為一至三個(gè)月的時(shí)間。買(mǎi)賣(mài)雙方在達成房屋交易之后，不能做到“產(chǎn)權證與房款”的即時(shí)交割。在這期間的賬戶(hù)資金如果沒(méi)有監管，資金安全存在極大的隱患。資金監管避免了中介公司挪用客戶(hù)資金的可能，進(jìn)而杜絕了不良中介“卷款逃跑”事件的再度發(fā)生。資金監管也在一定程度上限制了經(jīng)紀公司“吃差價(jià)”行為。一是資金交付均通過(guò)銀行完成，收多少付多少，不存在差價(jià)。二是經(jīng)紀公司不能夠通過(guò)挪用客戶(hù)資金進(jìn)行“押房”，從而減少了“吃差價(jià)”的可能，確保了交易資金的安全。(王旭輝 王少勇)
