2005年郭先生購得一處房產(chǎn)，住了一年后卻偶然發(fā)現，房屋實(shí)際面積竟然比房產(chǎn)證載明面積少了44平方米。事后查明，該面積被錯劃給了鄰居。2006年3月，郭先生將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求償還雙倍差額款。開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，是裝修公司出錯，并且業(yè)主在驗收中沒(méi)有發(fā)現誤差，也要承擔責任。一審法院判決，郭先生訴求不當，予以駁回。郭先生不服一審判決，于2007年5月向深圳市中級人民法院提起上訴。目前此案在二審中。
發(fā)現房子少了44平方米
2005年7月18日，郭先生與開(kāi)發(fā)商深圳市美×置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱(chēng)美×置業(yè))簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，購買(mǎi)位于福田區農林路香××花園某棟1404室房產(chǎn)，該房面積為244.09平方米，總價(jià)款為352萬(wàn)多元。同年8月15日，郭先生取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證表明房產(chǎn)建筑面積為244.09平方米。然而，一個(gè)偶然的機會(huì )，郭先生卻發(fā)現了一件讓他意想不到的事情。
2006年1月，郭先生去朋友家里玩，朋友家也購買(mǎi)了一處同戶(hù)型的房產(chǎn)，面積228平方米。讓郭先生感到不解的是，朋友的房子面積比自己的要小，但是他明顯感到朋友的房子空間比自己的要大。四處查看后，他發(fā)現多了一間20多平方米的房間。是不是自己家的房子少了一塊？郭先生迅速向國土部門(mén)調閱《建筑面積分戶(hù)計算書(shū)》進(jìn)行核對，結果令他大為驚訝：自己購買(mǎi)的房子竟然有44.09平方米的面積被劃給了他的鄰居。郭先生介紹說(shuō)，在購買(mǎi)房子前后，他也曾感覺(jué)自己的房屋面積不夠，并向開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)疑。2005年11月，開(kāi)發(fā)商還傳來(lái)了加蓋國土局印章的《房屋建筑面積分套(單元)匯總表》，上面注明1404戶(hù)的面積是244.09平方米。他才打消息了疑慮。
訴至法院要求賠償
在確定房產(chǎn)面積不足之后，郭先生將這個(gè)情況反映給了美×置業(yè)。雙方交涉了一段時(shí)間，卻沒(méi)有滿(mǎn)意的解決方案。2006年3月，郭先生一紙訴狀將美×置業(yè)訴至法院。郭先生訴稱(chēng)，美×置業(yè)向國土測繪部門(mén)報送了1404號房的分戶(hù)資料，在獲得國土部門(mén)的測量報告后，卻擅自改動(dòng)1404號房的結構，將屬于1404號房的44.09平方米建筑面積分割給別人，并隱瞞長(cháng)達1年時(shí)間。因此，他要求美×置業(yè)返還面積差額款1170865元，承擔相應稅費15064元，并要求賠償13200元的經(jīng)濟損失及訴訟費。
面對郭先生的起訴，美×置業(yè)辯稱(chēng)，郭先生以房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為由提起訴訟無(wú)事實(shí)依據，本案應屬于不當得利糾紛。2000年12月，美×置業(yè)委托香××公司裝修包括郭先生的房屋在內的4套樣板房。由于香××公司設計施工人員的失誤和疏忽，不僅沒(méi)有將應該劃給1404號房的20余平方米劃給1404號房，反而將原來(lái)1404號房的20余平方米錯劃給鄰居，導致1404號房的面積減少了44.09平方米。其責任應該由第三人香××公司承擔。郭先生所購房屋面積減少，是由香××公司的失誤造成的，美×置業(yè)并沒(méi)有欺詐郭先生的故意，也沒(méi)有從中獲取任何利益。所以，本案不適用雙倍返還面積誤差款的規定。而且，郭先生在驗收過(guò)程中，沒(méi)有發(fā)現如此大的房屋面積誤差，也應該承擔相應的責任。
一審判決：駁回訴訟請求
2006年4月29日，一審法院受理此案，并兩次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。一審中，第三人香××公司出庭，同意美×置業(yè)的答辯意見(jiàn)。第三人鄰居業(yè)主沒(méi)有到庭參加訴訟，法院進(jìn)行缺席審理。
一審法院認為，原、被告簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，具有法律約束力。被告作為房屋出賣(mài)人，負有向原告交付合同項下房屋的義務(wù)，所交付房屋的面積應當與合同約定面積一致。由于我國的不動(dòng)產(chǎn)物權轉移實(shí)行登記生效制度，被告除應向原告履行現實(shí)交房義務(wù)外，還應將符合合同約定的房
地產(chǎn)權轉移登記在原告名下。房地產(chǎn)是價(jià)值巨大的特殊商品，按涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)格計算，房屋誤差面積的價(jià)值幾近百萬(wàn)，如果機械理解司法解釋的文字含義，片面采用實(shí)際交付的交付標準，則會(huì )出現被告在向原告承擔雙倍返還房?jì)r(jià)款的違約責任后，同樣因為該條司法解釋關(guān)于房屋實(shí)際面積大于合同約定面積，面積誤差比超過(guò)3%的部分無(wú)償歸買(mǎi)受人所有的規定，無(wú)法向受益人第三人行使不當得利請求權，免除了第三人不當得利的法律責任，造成當事人之間的利益關(guān)系嚴重失衡，不利于維護當事人的正當利益，不符合實(shí)質(zhì)正義的價(jià)值目標和誠實(shí)信用的原則。
一審法院認為，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)《解釋》)第十四條，是針對開(kāi)發(fā)商在商品房預售過(guò)程中缺斤少兩現象作出的特殊規定。而斟酌本案情況，因裝修公司設計施工人員的失誤，錯將整間房屋劃給隔壁鄰居的情形應不在司法解釋的調整范圍之內�！督忉尅返谑臈l關(guān)于出賣(mài)人雙倍返還房?jì)r(jià)款的規定，實(shí)質(zhì)上是一種懲罰性賠償約定。懲罰性賠償是為了制裁出賣(mài)人而加重其違約責任的一種特殊形式。因此，對懲罰性賠償的適用有比較嚴格的限制，只適用于出賣(mài)人惡意違約的情形。被告在本案中雖然存在嚴重的過(guò)失，但未從其違約行為中獲取任何利益，不存在惡意違約的主觀(guān)故意，其過(guò)錯程度較之惡意違約要輕，在對被告進(jìn)行制裁時(shí)，應考慮被告的過(guò)錯程度，不宜過(guò)分加重被告的違約責任。
經(jīng)過(guò)審理，一審法院作出如下判決：原告郭先生與被告美×置業(yè)簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(現售)》有效，駁回郭先生的訴訟請求，案件受理費1.6萬(wàn)元由郭先生承擔。
不服一審判決提起上訴
郭先生不服一審判決，于2007年5月24日向深圳市中級人民法院提起上訴。請求撤銷(xiāo)一審法院的判決，判令美×置業(yè)返還面積差額款117萬(wàn)多元，賠償經(jīng)濟損失13200元，并承擔一、二審的訴訟費。
郭先生上訴狀中認為，《解釋》第十四條明確規定：房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。郭先生表示，他只與開(kāi)發(fā)商美×置業(yè)存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
他不應該也無(wú)權因美×置業(yè)的行為及后果向任何的第三方主張權利，更不應當承擔由于向第三人主張權利而可能存在的法律風(fēng)險與訴訟成本。郭先生認為，一審法院從保護被上訴人利益的角度出發(fā)，過(guò)度運用法律賦予的自由裁量權，極不恰當地認定最高人民法院司法解釋存在著(zhù)法律漏洞，并在判決中作出了超出審判權限乃至違背立法原意的釋義，導致作為有明顯過(guò)錯的被上訴人無(wú)須承擔任何的法律責任。
郭先生認為，一審法院的判決不僅違背法理，也違背了常理。這就如同A先生向B商場(chǎng)買(mǎi)了一臺電視機，B商場(chǎng)卻將電視機錯誤地送到C小姐家里。很顯然錯在B商場(chǎng)，B商場(chǎng)應該向A先生交付電視機。至于其錯將電視機送給C小姐，應當由其向C小姐追回。(馬培貴 高燕 張耀波)
