昨天是今年第三次加息后首個(gè)工作日，此次加息后是否會(huì )出現前兩次的轉存高峰？已經(jīng)辦好首付尚未辦理貸款手續的該執行老利率還是新利率？雖然加息幅度不大，但2004年以來(lái)已累計加息六次，買(mǎi)房人的房貸負擔累計增長(cháng)幅度不算小，對于購房人來(lái)說(shuō)，選擇怎樣的貸款方式和房貸產(chǎn)品最省錢(qián)？記者約請銀行人士為此支招。
提前還貸轉存都不多
昨天是加息后第一個(gè)工作日，但像今年上半年加息時(shí)出現的客戶(hù)轉存高峰并未出現。記者在新街口建行、工行等看到，昨天來(lái)銀行辦理轉存業(yè)務(wù)的客戶(hù)很少。
興業(yè)銀行南京分行營(yíng)業(yè)部人士表示，昨天上午該行只有一名客戶(hù)辦理了轉存業(yè)務(wù)，而且該客戶(hù)是近期剛剛存的較大金額存款。興業(yè)銀行理財師認為，客戶(hù)的這種操作手法是正確的：遇到加息，不必將所有存款全部拿出來(lái)轉存，以避免利息損失。
小碎步加息后貸款人累計房貸還款壓力逐漸加大。但記者昨天從省內各大銀行了解到，提前還貸的客戶(hù)并不多。工行、民生銀行負責個(gè)人消費信貸的人士分析認為，主要原因有兩方面：一、從去年加息以來(lái)，就很少出現加息后大量提前還貸的情況，反而是年底年初時(shí)會(huì )出現提前還貸高峰，那時(shí)人們手中余錢(qián)比較多。二、即便有提前還貸的，也以普通工薪族為主，對于他們來(lái)說(shuō)，盡管加息后每月房貸只增加了幾十元，但累計下來(lái)，負擔還是不小。
交了首付未必執行老利率
一位剛購房的消費者向記者反映，自己在央行加息前就交了房貸首付款，但還未來(lái)得及辦理貸款手續，該按老利率還是新利率計算房貸利息呢？省中行消費信貸部王欣告訴記者，銀行都是按貸款發(fā)放日的利率計算的，這在貸款合同中有規定。她解釋說(shuō)，客戶(hù)從與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同到銀行放款，中間可能要經(jīng)歷很長(cháng)時(shí)間，比如客戶(hù)簽合同到交首付款，慢的可能要10天、20天，然后還要10天左右的購房合同鑒證時(shí)間，之后才是向銀行遞交房貸申請材料，一般客戶(hù)交齊所有材料后，如果符合貸款條件，銀行會(huì )在七個(gè)工作日內發(fā)放貸款。并非只要交了首付款就按交首付款時(shí)的老利率計算。不過(guò)，銀行人士也告訴記者，按照央行規定，無(wú)論是老客戶(hù)還是新客戶(hù)，從明年1月1日起，都將按新利率計算房貸還款額，受影響的也就是今年剩下幾個(gè)月的房貸利息，因此按新利率計算的房貸還款增加額絕對數并不大。省中行消費信貸部王欣告訴記者，每次央行加息，該行房貸部門(mén)工作人員都要加班到12點(diǎn)，把全省符合貸款條件的客戶(hù)申請都批完，并把貸款發(fā)放出去，讓這些客戶(hù)都享受老利率。
等額本金法還貸壓力稍小
7月21日的加息是今年以來(lái)央行第三次加息，雖然單就每次來(lái)看，房貸客戶(hù)月供金額增加幅度尚可接受，但從三次加息總的來(lái)算，房貸利息負擔卻大大增加。以本金50萬(wàn)元、貸款10年為例，按等額本息還款法，這次加息后每月應還5619.82元，比今年第一次加息前每月還5504.44元足足每月增加了115.38元。按等額本金還款法，總利息增加了13845.85元。因此，對于房貸客戶(hù)來(lái)說(shuō)，如何在長(cháng)期內減輕負債壓力，已經(jīng)成為一個(gè)突出的問(wèn)題。深圳發(fā)展銀行南京分行零售部吳開(kāi)東建議，高收入客戶(hù)可采用等額本金還款法降低還貸壓力。他告訴記者，從還貸絕對數看，客戶(hù)采用等額本金還款法比采用等額本息法省利息，但是等額本金還款法并非適用于所有客戶(hù)，要根據各人的財務(wù)狀況，因為采用該還款法開(kāi)始時(shí)還的利息比較多，對收入低的客戶(hù)來(lái)說(shuō)負擔太大。因此，一般只有客戶(hù)收入比較高，才建議采用等額本金還款法。
投資渠道多不必提前還貸
工行南京鐘山支行理財師尹媛媛告訴記者，客戶(hù)是否要辦理轉存，可按下面的公式來(lái)計算：合理轉存天數=360×存款年期×（新利率-舊利率)÷（新利率-活期利率)。
記者照此計算出的結果是，一年期存款的合理轉存天數為38天，二年期的為60天，即只要客戶(hù)存款天數不足這個(gè)數，轉存才是劃算的。另外，富國基金人士告訴記者，年內仍有加息可能，預計時(shí)間在第三季度末或第四季度初。對此，銀行理財師表示，如果考慮到再次加息，那么客戶(hù)現在盡量不要存長(cháng)期定存。
李小姐還有7萬(wàn)元按揭房貸沒(méi)還清，加息后她準備將自己和老公的公積金賬戶(hù)中共3萬(wàn)元拿出來(lái)提前還貸，同時(shí)又將“表現不好”的基金產(chǎn)品提前贖回了4萬(wàn)元，準備一次還清剩余的房貸。銀行人士指出，對于不愿投資的風(fēng)險厭惡者，一旦有了多余的資金，最先想到的就是提前還貸，專(zhuān)家提醒，盡管累計的房貸壓力在加大，但在目前股市行情向好、投資渠道相對較寬的情況下，普通工薪族提前還貸可能會(huì )使資金成本加大，并不劃算。
銀行人士認為，現在基金及各類(lèi)理財產(chǎn)品的收益率在提高，如果投資渠道可靠，收益率又能超過(guò)目前的房貸利率水平，就應該更好地安排資金，不要急于提前還貸。畢竟，房貸是個(gè)人借貸成本最小的一種貸款品種，若將手中余錢(qián)全部用于還貸，將來(lái)若有需要重新申請貸款，資金成本會(huì )更大。銀行人士順便還提到了一個(gè)特殊情況：南京的“房蟲(chóng)”與浙江等地不同，浙江炒房者手中有十幾二十套房子并不鮮見(jiàn)，而南京炒房者手中一般只有兩三套房，這些炒房者中提前還貸的并不多，說(shuō)明他們的投資收益肯定是大于房貸利率的。（江燕平 陳春林 沈春寧）
