目前，我市二手房交易日趨火爆，房?jì)r(jià)也是越漲越高。在二手房交易過(guò)程中，一些房屋中介機構為了易于“成交”，往往會(huì )向交易雙方“推薦”一些“省”稅“招術(shù)”。賣(mài)方著(zhù)眼于當前利益，往往會(huì )與中介機構一起向買(mǎi)方“施壓”，共同“作弊”。殊不知，這種做法在觸犯了稅法的同時(shí)，也將買(mǎi)賣(mài)雙方拉入了稅務(wù)“陷阱”，使交易雙方的利益都得不到有效保障，甚至為將來(lái)埋下“禍根”。
據市地稅局有關(guān)負責人介紹，二手房交易在稅收環(huán)節的不規范行為往往產(chǎn)生在計稅價(jià)格方面。在一些不良中介的唆使下，交易雙方常常通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”、“假贈與”、“以租待售”等手段達到少繳稅或不繳稅的目的。殊不知，這些所謂的“省”稅手段只有助于不良中介拿到傭金，對買(mǎi)賣(mài)雙方則是貽害無(wú)窮。
簽“陰陽(yáng)合同”投訴無(wú)門(mén)
市民鐘小姐實(shí)際支付70多萬(wàn)元買(mǎi)了一套二手房，但在提交給產(chǎn)權登記部門(mén)的買(mǎi)賣(mài)合同上此房的轉讓價(jià)格只有37萬(wàn)元，所以新房產(chǎn)證上的登記價(jià)格也是37萬(wàn)元。過(guò)戶(hù)后，鐘小姐覺(jué)得自己被房產(chǎn)中介“忽悠”了，遂找到有關(guān)部門(mén)討“說(shuō)法”。無(wú)奈她沒(méi)有證據支持自己的說(shuō)法，所以只能“啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出了”。
根據稅收征管法，個(gè)人在轉讓房產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)”兩套合同故意低報、瞞報成交價(jià)格進(jìn)行虛假納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅行為，稅務(wù)機關(guān)將依法追繳相應稅款、加收滯納金，并處以罰款。構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。房地產(chǎn)中介機構、其他單位和個(gè)人教唆、協(xié)助他人偷稅的，也同樣要負法律責任。
從實(shí)際效果來(lái)看，故意低報、瞞報住房轉讓成交價(jià)格的行為，只是將應由賣(mài)方負擔的一些稅款推遲了繳納時(shí)間，而買(mǎi)方按市場(chǎng)價(jià)再次轉讓房屋時(shí)因為增值額較大，計稅金額較高，就要繳納高額稅款，因此本應由賣(mài)方負擔的稅款轉嫁給了買(mǎi)方；買(mǎi)方要用這套房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款時(shí)，由于登記的房?jì)r(jià)很低，往往也很難獲取大額貸款。
“假贈與”讓買(mǎi)房者有苦難言
目前，在二手房交易市場(chǎng)上，“假贈與”也是一種較為常見(jiàn)的現象。明明是花錢(qián)買(mǎi)來(lái)的房子，房產(chǎn)證上卻寫(xiě)得是“贈與”取得的。從表面上看，這為賣(mài)房者“省”了很多稅錢(qián)，并為買(mǎi)房者讓了利，實(shí)際上卻把買(mǎi)房者推入了一個(gè)有苦難言的境地。
如果這套房子在買(mǎi)進(jìn)后發(fā)生了質(zhì)量問(wèn)題或其他隱患，買(mǎi)房者就不能按房屋買(mǎi)賣(mài)條款享受法律保護，因為你這套房是人家“贈與”你的，你不愿意要可以退還給人家，但無(wú)法要求對方返還購房款。
此外，在稅收政策方面，“贈與”與“買(mǎi)賣(mài)”行為適用不同的稅收規定，“假贈與”雖然為賣(mài)房者“省”了稅，但買(mǎi)房者將來(lái)在賣(mài)房時(shí)就要承受本應由原來(lái)的賣(mài)房者承擔的稅款。針對目前二手房交易中存在的“假贈與”現象，國家稅務(wù)總局在去年9月出臺規定，要求加強對房屋贈與行為的審核認定，明確了有關(guān)個(gè)人所得稅政策，受贈不動(dòng)產(chǎn)再轉讓的個(gè)人所得稅須嚴格據實(shí)計征，房屋原值不包括原購房?jì)r(jià)。具體是：受贈人取得贈與人無(wú)償贈與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉讓該項不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財產(chǎn)轉讓收入減除受贈、轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個(gè)人所得稅。在計征個(gè)人受贈不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，必須嚴格按照稅法規定據實(shí)征收，不得實(shí)行核定征收。
這樣，別人“贈與”你的房子，你再想賣(mài)掉時(shí)，扣除的金額就非常少，要交的稅款也就非常多。
“以租待售”面臨毀約結局
“以租待售”也是一種所謂的“省”稅之道。按照國家規定，對個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對外銷(xiāo)售免繳營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免繳個(gè)人所得稅；個(gè)人將購買(mǎi)的非普通標準住宅再轉讓的，凡居住超過(guò)5年的(含5年)免繳土地增值稅；居住滿(mǎn)3年不滿(mǎn)5年的，減半繳納土地增值稅。個(gè)別人為了逃避納稅，明明是買(mǎi)賣(mài)的房子，卻要簽訂“租約”，等時(shí)間到了減免期限，再正式辦理過(guò)戶(hù)手續。
殊不知這種做法也是“搬起石頭砸自己的腳”。因為房?jì)r(jià)總是處在變動(dòng)之中，類(lèi)似這種情況，雙方約定的期限到來(lái)時(shí)，房?jì)r(jià)較當初已經(jīng)有了很大的變動(dòng)。如果價(jià)格上漲了很多，面臨的可能是賣(mài)方毀約；如果價(jià)格下降了很多，面臨的可能是買(mǎi)方毀約。所以這種“以租代售”的方式最不可靠，最終的成交率極低。
符合減免條件要提前申請
最近，市民李先生遇到了一件煩心事：他剛剛賣(mài)掉了自用5年以上、符合普通住房標準，并且是家庭唯一的生活用房，這種情況本來(lái)是可以免繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅的。由于不知道要事先到稅務(wù)部門(mén)申請減免，繳過(guò)稅后才想到也許自己符合減免條件，經(jīng)過(guò)向稅務(wù)部門(mén)咨詢(xún)，李先生確認自己符合減免稅條件，但已經(jīng)繳納了稅款，只好再申請退稅。而退稅程序較多，時(shí)間又長(cháng)，李先生不得不為此花費自己很多時(shí)間和精力。
按照有關(guān)規定，個(gè)人在進(jìn)行二手房交易時(shí)，如果符合減免稅條件的，要向稅務(wù)部門(mén)提出申請，獲得批準后，在產(chǎn)權登記部門(mén)錄入稅務(wù)部門(mén)領(lǐng)取房產(chǎn)證前，出具有關(guān)稅務(wù)部門(mén)的減免稅批件，就可以及時(shí)享受稅收減免優(yōu)惠，從而避免先繳后退稅的麻煩。
