據北京市統計局發(fā)布的數據顯示，今年上半年北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲了10.1%。正在人們感嘆“新盤(pán)少、房?jì)r(jià)高、買(mǎi)房越來(lái)越難”的時(shí)候，二手房市場(chǎng)卻在不經(jīng)意間為急于改善居住條件的人們提供了更多的選擇。
鏈家地產(chǎn)統計資料顯示，雖然今年上半年北京12個(gè)行政區的二手房均價(jià)達到了8518元/平方米，同比增長(cháng)幅度達到33.7%，但在崇文門(mén)、馬家堡、朝青、亞北和清河等二手房成交熱點(diǎn)區域，一、二手房的價(jià)差仍然接近30%。建設年代相差不多的商品房，為什么一、二手房?jì)r(jià)格相差如此巨大？消費者的新房情結是否應該改變？這一現象引起了人們的廣泛關(guān)注。
三大原因導致一、二手房?jì)r(jià)差拉大
張威是北京一位30多歲的公司白領(lǐng)，工作幾年手中有了一些積蓄，這使他有了購房的打算。由于夫妻倆都在城區工作，所以他們把購房的目標定位在了朝陽(yáng)區和海淀區。剛開(kāi)始時(shí)，張威覺(jué)得既然買(mǎi)房就要買(mǎi)新房，什么東西都是新的好。不過(guò)他到市場(chǎng)中走了一圈后卻失望地發(fā)現，可供選擇的新盤(pán)實(shí)在太少了，每平方米房?jì)r(jià)動(dòng)輒萬(wàn)元以上，另外新盤(pán)的戶(hù)型通常較大，總價(jià)也比較高，實(shí)在讓人承受不起。眼看買(mǎi)房夢(mèng)就要破滅，這時(shí)一位朋友提醒他：為什么不到二手房市場(chǎng)去看看？真是一語(yǔ)驚醒夢(mèng)中人，張威跑了幾家中介公司后，發(fā)現二手房市場(chǎng)還真是一片廣闊的天地，這里各種房型、價(jià)格、配置的房屋應有盡有。經(jīng)過(guò)多方比較，不久前，張威在青年路附近買(mǎi)了一套二手房，他滿(mǎn)意地對記者說(shuō)：“周邊的新房都賣(mài)到13000元/平方米了，我這套房也不算舊，2001年的央產(chǎn)房才賣(mài)9800元/平方米，多合適��！”
據鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松介紹，從國內外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規律來(lái)看，一般區域二手商品房比在售商品房平均價(jià)格低10%-15%比較正常，但現在北京市各區域二手商品房?jì)r(jià)格比在售商品房普遍低20%左右，一些典型區域甚至低30%以上。據鏈家地產(chǎn)提供的數據，崇文門(mén)、馬家堡、朝青、亞北和清河，是目前一、二手商品房?jì)r(jià)差較大的五個(gè)區域，比如今年上半年馬家堡地區二手房成交均價(jià)為8072元/平方米，亞北區域為8310元/平方米，清河區域為8110元/平方米，這些區域新房均價(jià)每平方米都突破萬(wàn)元，一、二手房?jì)r(jià)差均在30%左右。
金育松認為，五個(gè)區域在售商品房與二手房?jì)r(jià)格差距大，原因有三：第一，區域可供開(kāi)發(fā)的土地稀缺，新房供應量減少，而需求量卻不見(jiàn)降低，導致物以稀為貴，這一現象在崇文門(mén)區域表現得比較明顯。第二，區域新房集中走中高端路線(xiàn)，品質(zhì)高于二手房。例如，亞北區域在售或預售的商品房定位均為公寓，品質(zhì)高于區域內絕大多數的存量商品房。第三，人們的新房情結使新建商品房更受追捧。
新舊房?jì)r(jià)格差距大將影響區域走勢
一手房與二手房之間價(jià)差拉大，對區域樓市將產(chǎn)生什么影響？金育松認為，這一現象對區域市場(chǎng)至少會(huì )造成兩點(diǎn)影響：第一，會(huì )導致區域高價(jià)盤(pán)扎堆出現。通過(guò)部分高價(jià)盤(pán)率先試水，可能整個(gè)區域商品房市場(chǎng)的定位都會(huì )受到影響甚至發(fā)生根本扭轉。第二，加快區域二手商品房的價(jià)格上漲。兩者價(jià)差較大，會(huì )導致區域購房需求向二手商品房轉移，供需比上升促進(jìn)二手房?jì)r(jià)格上漲。另外，一、二手房還有聯(lián)動(dòng)作用，新房?jì)r(jià)格處在相對高位，會(huì )導致區域二手房的價(jià)格預期值和認同值也隨之上漲，因此，這也意味著(zhù)區域二手房可能有較大升值空間。
當然，需要提醒的是，真正對區域房產(chǎn)價(jià)值起決定作用的因素在于，市場(chǎng)未來(lái)需求與市場(chǎng)未來(lái)供應是否能夠有效地對接，如果現在區域的房產(chǎn)價(jià)格高位運行，而未來(lái)區域市場(chǎng)不能聚攏有效的需求，那么價(jià)格必然會(huì )回落，反之，則會(huì )繼續上漲。
那么消費者該如何判斷區域的房產(chǎn)價(jià)值？到底什么才是衡量房產(chǎn)價(jià)值的標尺？金育松認為，一般來(lái)講，衡量房產(chǎn)價(jià)值最有效的標尺，既不是一手房?jì)r(jià)也不是二手房?jì)r(jià)，而是售價(jià)租金比。目前，國際上衡量一個(gè)區域房產(chǎn)運行狀況良好的售價(jià)租金比一般界定為200：1-300：1，如果售價(jià)租金比超過(guò)300：1，意味著(zhù)房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現；如果售價(jià)租金比低于200：1，表明該區的房產(chǎn)投資潛力相對較大，房產(chǎn)后市看好。目前北京的售價(jià)租金比已經(jīng)接近國際警戒線(xiàn)，例如，北京一居室商品房平均總價(jià)約為37萬(wàn)元/套，一居室的月平均租金為1300元左右，售價(jià)租金比約為284：1。北京市普通住宅售價(jià)租金比正逐漸拉大的情況為市場(chǎng)傳遞了一個(gè)需要警惕的信號。
改新房情結為現房情結更理智
從事二手房交易的業(yè)內人士，跟記者說(shuō)起人們普遍存在的新房情結時(shí)，總免不了有一絲恨鐵不成鋼的意味：“新的總比舊的好，買(mǎi)新房結婚吉利等傳統觀(guān)點(diǎn)依然有著(zhù)廣泛的市場(chǎng)。好不容易攢點(diǎn)兒錢(qián)買(mǎi)房，誰(shuí)要是買(mǎi)了套舊房，都不好意思跟親朋好友說(shuō)�！边@也被人們認為是北京二手房市場(chǎng)難以崛起的深層原因之一。
其實(shí)對置業(yè)行家來(lái)說(shuō)，房子是不是新房并不是最需要考慮的要素，地段才是關(guān)注的首要因素。當然，地段早已不是簡(jiǎn)單的地理位置概念，還包括區域配套、未來(lái)規劃、發(fā)展前景等等，如果從這個(gè)角度考慮，二手房更有天生麗質(zhì)難自棄的明顯優(yōu)勢。
因此置業(yè)專(zhuān)家舒可心建議，人們改新房情結為現房情結更為理智。梯度消費是工薪階層買(mǎi)房的首選，租房、買(mǎi)二手房、換新房三步走最為明智。一步到位買(mǎi)新房適合經(jīng)濟實(shí)力較強的置業(yè)者，年輕人買(mǎi)房多不宜采用。此外，業(yè)內人士也指出，目前中國的城鎮社會(huì )保障體系尚不完善，如果用父母的畢生積蓄來(lái)圓自己的住房夢(mèng)，從個(gè)人理財的綜合角度來(lái)講，只能是一種下下之策。(孫蔚）
