隨著(zhù)各銀行房貸新政細則塵埃落定，以后凡是購買(mǎi)第二套房或以上者，到任何一家銀行申請住房貸款，首付款比例都將不低于四成，貸款利率也隨之上調一成。由于部分銀行對第二套房的界定趨緊，讓一些已有一套自住房、準備再置業(yè)升級的市民望而卻步。
那么，首付提高了，究竟還該不該買(mǎi)房？對此，專(zhuān)家認為，目前處于升息周期，房?jì)r(jià)不斷上漲，通貨膨脹壓力也越來(lái)越大，確實(shí)有必要進(jìn)行置業(yè)升級而又必須貸款的人，還是盡早購房為妙。
建議1 通貨膨脹下仍應盡早購房
策略：1.提前還清現有房貸；2.先租一套大房暫住，將第一套房出售再買(mǎi)房。
太平人壽理財師林麗萍告訴記者，此項房貸新政的出臺，對于首次置業(yè)者、高收入購房者及一次性付款置業(yè)者影響甚微，而有住房需求且收入中等的群體，負擔則會(huì )加重許多。由于目前處于升息周期，房?jì)r(jià)不斷上漲，通貨膨脹壓力也越來(lái)越大，確實(shí)有必要進(jìn)行置業(yè)升級而又必須貸款的人，還是盡早購房為妙。
民生銀行某位理財師也表示，購房置業(yè)應優(yōu)先考慮自身需求，房?jì)r(jià)不會(huì )因為新政的推出在短時(shí)間內出現急劇變化，近一兩年內有自住需求的市民沒(méi)必要再觀(guān)望，可考慮先買(mǎi)房。
另外，由于各家銀行對于第二套房的界定不同，為了避免被界定為第二套房，市民申請貸款前可“貨比三家”，選擇對自己有利的貸款銀行。如不少已公布新政的銀行表示，對于首套房貸款已結清、再貸款買(mǎi)第二套房的人，將視為買(mǎi)第一套房對待。市民在選擇這些銀行后，可先提前還清現有房貸，然后再買(mǎi)第二套房，這樣仍可享受正常首付和利率；如果急需換大房子，又無(wú)條件立即還清現有房貸，也可先租一套大房暫住，第一套房套現后再購第二套房，如此置業(yè)升級可較為輕松。
建議2 購房支出不超過(guò)家庭資產(chǎn)50%
策略：1.首次置業(yè)者可考慮買(mǎi)限價(jià)房；2.換房者出售現有物業(yè)減輕還貸負擔。
對于確有住房需求的人來(lái)說(shuō)，另外一個(gè)非常關(guān)心的問(wèn)題是，應如何規劃置業(yè)計劃，才不至于影響到將來(lái)的生活品質(zhì)，甚至淪為“房奴”。房貸新政規定，為保障借款人的還款能力，防范信貸風(fēng)險，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
林麗萍分析說(shuō)，購房前應對家庭現有經(jīng)濟實(shí)力作綜合評估，一定要量力而行；其次要計算自己的還款能力，首期付款越少越好，不要把手中的現金全部用完，還要考慮到裝修及購置家具家電等現金需求；第三，借款期限應盡可能長(cháng)。
一般情況下，購房支出以不超過(guò)家庭資產(chǎn)50%為宜，否則可能會(huì )因為流動(dòng)資金不足而引起財務(wù)危機。要保證買(mǎi)房后不會(huì )對生活造成更大壓力，首先月供支出最好不超過(guò)家庭月收入的40%。對于首次置業(yè)者，買(mǎi)房時(shí)要量力而行，必要時(shí)可考慮購買(mǎi)限價(jià)房；對于已有物業(yè)的二次購房者，考慮到首付比例的提高及未來(lái)物業(yè)稅的開(kāi)征，最好將現有物業(yè)出售或出租，以回收現金用于減輕購房負擔。
案例：新政下二套房首付及月還款
王先生在白云區有一套以夫妻雙方名義購置的70平方米的兩室一廳房，貸款尚未結清。
小孩出生后，在老家的父母計劃搬來(lái)幫助照顧小孩，王先生考慮在老城區購買(mǎi)一套面積110平方米、價(jià)值90萬(wàn)元的三室一廳房，而原來(lái)的舊房又不想賣(mài)掉，暫時(shí)準備以租養貸，還可滿(mǎn)足父母養老之需。
還貸建議 等額本金還款更劃算
在首付款增加的情況下，要盡可能選擇利息總額低的還款方式。
據了解，目前主要有兩種還貸方式：等額本金還款法(遞減法)和等額本息還款法(等額法)。理財師林麗萍建議，采用等額本金還款法(遞減法)更為合算，因為在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”(等額法)，而且 “本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，一般情況下，還款后期的壓力要比前期輕得多。(喬倩倩）
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