發(fā)表評論 “如果趕在央行第二套房貸政策細則出臺前貸款，我肯定要買(mǎi)這套房子；但現在第二套房貸款以家庭為單位，而且利率提高了不少，我的貸款成本太高了�！痹诒本〇|城區朝內小街一家房地產(chǎn)中介公司門(mén)店里，趙先生最終放棄了他花兩個(gè)月時(shí)間千挑萬(wàn)選的一套房子。
“目前來(lái)看，在二手房市場(chǎng)中第二套房貸政策的影響力最大�！蔽覑�(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司交道口店的一位負責人在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
多家北京房地產(chǎn)經(jīng)紀公司接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，2007年12月北京二手房交易量出現下滑，成交價(jià)格也連續三個(gè)月未像以往一樣出現大幅上漲。
記者從“鏈家地產(chǎn)”獲悉，其12月份二手房市場(chǎng)成交量相比上月下降12%，平均成交價(jià)格為9407元／平米，相比11月份的9329元／平米，基本持平。
“中大恒基”市場(chǎng)部人士則告訴記者，12月以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)交易量環(huán)比上月下降兩成左右，價(jià)格也連續三個(gè)月沒(méi)有出現太大漲幅，基本維持在1.5%左右。
我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉表示，北京二手房市場(chǎng)交易量12月份比11月份下降了34%，也就是市場(chǎng)交易量少了1／3。與此同時(shí)，北京二手房?jì)r(jià)漲幅也明顯放緩，2007年12月二手房?jì)r(jià)比11月份漲幅為3.16%，遠低于全年平均8%左右的漲幅。
第二套房貸政策抑制需求
1月2日，本報記者跟隨購房的趙先生走訪(fǎng)了其在東城區朝內小街一個(gè)小區看中的一套二手房，位置處于市中心二環(huán)內，最關(guān)鍵的是離史家胡同小學(xué)非常近。
“我自己本身已經(jīng)有一套房子處于還貸期間，此次想再買(mǎi)一套二手房為了孩子上學(xué)方便�！壁w先生告訴記者，由于東二環(huán)內離史家胡同小學(xué)近的住宅項目不多，而且大部分是回遷房。所以從11月開(kāi)始，趙先生就開(kāi)始委托中介公司選房。
“好不容易在一個(gè)中高檔社區看中了一套90平米左右的房子，還沒(méi)來(lái)得及下單，12月中旬央行有關(guān)第二套房貸的細則就出臺了�！壁w先生表示，經(jīng)過(guò)計算，第二套房貸細則出臺后，他看中的房子光銀行貸款成本就多出了近二十萬(wàn)。
在與中介公司經(jīng)紀人員再三計算了各種稅費以及貸款細節后，趙先生最終無(wú)奈地表示壓力太大，先不買(mǎi)了。
“在二手房交易過(guò)程中，購買(mǎi)第二套房的客戶(hù)占比相對不少。這其中，能夠一次性付款的最多只有一半，還有一半都必須貸款�！币晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀人員告訴記者，央行第二套房貸新政對這部分人群的影響最大。
而且，各家商業(yè)銀行此次對于央行第二套房貸政策的執行也很徹底�！霸瓉�(lái)有些客戶(hù)還希望能夠打個(gè)時(shí)間差，盡快辦理貸款手續以避過(guò)這一政策。但事實(shí)上，銀行方面很難通融�！鄙鲜鼋�(jīng)紀人員表示，各家中介公司或多或少都有關(guān)系銀行，只是目前來(lái)看銀行方面很難松動(dòng)。
“奧運概念”難減觀(guān)望情緒
中國經(jīng)濟時(shí)報記者通過(guò)采訪(fǎng)還發(fā)現，近段時(shí)間掛牌房屋銷(xiāo)售周期明顯延長(cháng)，以前大部分房子掛牌不用一個(gè)月就能賣(mài)掉，現在最少也要一個(gè)半月。
據“中大恒基”一位店長(cháng)反映，“準客戶(hù)”數量明顯減少，很多客戶(hù)都不再像以往看三、四套房子就能確定購房意向，而是只看不買(mǎi)，觀(guān)望情緒明顯。同時(shí)，很多中介公司也選擇在年底進(jìn)行戰略整合，紛紛關(guān)閉贏(yíng)利能力不理想的店面。
記者走訪(fǎng)了一些成熟社區發(fā)現一個(gè)普遍現象，有不少中介包括一些品牌中介在其周?chē)鹨粔K布滿(mǎn)該社區二手房源的“廣告版”，一兩個(gè)員工站在“廣告版”旁邊等待“生意”。盡管這些統一穿著(zhù)單薄西裝工作服的中介人員在瑟瑟寒風(fēng)中耐心“守候”，但來(lái)往的路人鮮有上前詢(xún)問(wèn)。
一位中介人員告訴記者，現在房子越來(lái)越不好賣(mài)了，很多中介公司都采用這種在社區周邊“擺攤”的形式爭取市場(chǎng)。但過(guò)來(lái)詢(xún)問(wèn)的客戶(hù)不多，真正有意向購買(mǎi)的又擔心房?jì)r(jià)會(huì )跌而猶豫不決，要促成一筆交易難度比以前大得多。
據“鏈家地產(chǎn)”統計數據顯示，盡管12月份二手房源掛牌量上漲17%左右，但客戶(hù)需求環(huán)比回落9%。
“包括奧運場(chǎng)館周邊在內的二手房成交量都有5%—21%左右不同程度的下降，成交價(jià)格也出現了一定程度的松動(dòng)�！薄版溂业禺a(chǎn)”副總金育松表示，這讓前幾個(gè)月憑借奧運概念火爆的區域二手房市場(chǎng)發(fā)展變得不是特別明朗。
究竟奧運之前房?jì)r(jià)還能漲多少以及奧運之后這部分房產(chǎn)優(yōu)勢不再明顯是否會(huì )降價(jià)，成了絕大多數自住需求者最大的疑慮，“過(guò)了奧運會(huì )再說(shuō)”成了一種普遍的觀(guān)望心理。
向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變，中介壓力大
“買(mǎi)房的人等著(zhù)房?jì)r(jià)降，賣(mài)房的人等著(zhù)市場(chǎng)回暖，這種博弈心理的表現就是雙方都在觀(guān)望�！辨溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司東直門(mén)店一位負責人告訴記者，市場(chǎng)交易量減少，中介公司的壓力就變大了。
北京一家大型連鎖房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的負責人向記者表示，該公司在北京有700多個(gè)門(mén)店，近7000名經(jīng)紀人，光是經(jīng)營(yíng)這些門(mén)店每個(gè)月就需要不少投入。一旦市場(chǎng)遇冷，門(mén)店業(yè)務(wù)量下降，就會(huì )對整個(gè)公司贏(yíng)利能力產(chǎn)生影響。
“原來(lái)我們公司規定新入職經(jīng)紀人三個(gè)月沒(méi)有業(yè)務(wù)辭退，但前不久公司出了新政策，45天沒(méi)有業(yè)績(jì)就辭退�！眲⑴鄻�(shù)剛進(jìn)入經(jīng)紀行業(yè)不到兩個(gè)月，面對這份新規定，他向記者坦言壓力很大�！拔椰F在每天都在想怎么能把業(yè)務(wù)做好，市場(chǎng)不好了，我就得更勤奮一些�！眲⑴鄻�(shù)在和記者交流過(guò)程中，不斷提到目前的市場(chǎng)太缺乏人氣。
“雖然市場(chǎng)交易量在下降，但大部分二手房的價(jià)格并沒(méi)有下降，只有個(gè)別房源價(jià)格回調�！蔽覑�(ài)家我家交道口店的負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)分析，回調價(jià)格的房子有以下幾種情況，一種是房子存在明顯缺陷；二是當初報價(jià)過(guò)于離譜；三是非常急切等錢(qián)用。
“比如，燈市口附近一套50平方米左右、1995年的房子，戶(hù)型不好，朝向也一般，但在去年9、10月份的時(shí)候掛牌價(jià)格102萬(wàn)，目前則回調到85萬(wàn)�！睎|四某中介公司經(jīng)紀人員韓濤向記者介紹，在以上這幾種情況下回調房?jì)r(jià)，對于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響并不大。
“中介公司的壓力不僅僅來(lái)自于市場(chǎng)觀(guān)望，另一個(gè)重要原因是二手房市場(chǎng)越來(lái)越規范，買(mǎi)、賣(mài)雙方也更加理性，市場(chǎng)不再像過(guò)去那樣一哄而上�！表n濤介紹，過(guò)去二手房交易市場(chǎng)賣(mài)方與買(mǎi)方的比例是1∶10以上，但現在則是1∶2或者1∶3。
“過(guò)去只要把目標客戶(hù)帶去看房就可以了，一套房子十幾個(gè)客戶(hù)看，總有一個(gè)能看中，而且交易時(shí)間也短�，F在不一樣，要向客戶(hù)深入地介紹前期、后期市場(chǎng)，要為買(mǎi)、賣(mài)雙方考慮得更多�！表n濤說(shuō)，現在的市場(chǎng)正從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變，中介公司的經(jīng)營(yíng)方式也在轉變�！�2008年，如果銀行繼續收緊貸款，二手房市場(chǎng)的壓力會(huì )更大�！�
上漲與回調博弈，市場(chǎng)低迷持久
“2007年前11個(gè)月，二手房的成交量可以用突飛猛進(jìn)來(lái)形容，即使在成交淡季的第三季，成交量也是一路上漲�！苯鹩杀硎�，由于大部分人當時(shí)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期值過(guò)高，導致部分需求的“透支”，經(jīng)歷一年的價(jià)格飆升后，一部分自住需求者開(kāi)始預期走低，推遲購房計劃。因此，2007年底二手房市場(chǎng)出現盤(pán)整是一個(gè)必然的過(guò)程。
“中大恒基”市場(chǎng)研究中心發(fā)布的年度報告顯示，2007年北京市二手房市場(chǎng)持續高速發(fā)展。二手房整體成交均價(jià)比2006年上漲了45%，房?jì)r(jià)的普漲達到了一個(gè)新的頂峰，9月份北京市13個(gè)城區整體二手房成交均價(jià)破萬(wàn)。
“多項調控政策對以投資為主的房產(chǎn)持有者構成了強大的心理壓力，讓部分持有者急于出售的同時(shí)也讓部分需求者不愿輕易接盤(pán)�！苯鹩杀硎�，心理預期走低及交易周期拉長(cháng)使價(jià)格與交易量的回歸與調整似乎成為一種必然。
“盡管北京二手房市場(chǎng)交易量2007年12月有所下滑，但觀(guān)其背景，似乎沒(méi)有‘拐點(diǎn)’來(lái)臨的可能性�！薄爸写蠛慊笔袌�(chǎng)研究部門(mén)認為，2008年北京市二手房?jì)r(jià)格漲幅將縮小，但受奧運會(huì )帶動(dòng)，價(jià)格也不會(huì )下跌；成交量有望突破10萬(wàn)套，漲幅也不會(huì )很大。
金育松預計，多空雙方的博弈將促使2008年北京二手房市場(chǎng)保持穩中有升的態(tài)勢。
“2008年的市場(chǎng)低迷將會(huì )比2007年持續得更久一些，但由于供需矛盾無(wú)法獲得根本解決，觀(guān)望可能是暫時(shí)的�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇對記者表示，未來(lái)一年，諸多利于價(jià)格增長(cháng)的基本因素如奧運會(huì )、經(jīng)濟增長(cháng)、人民幣升值、城市化等未變，北京樓市很難轉為全面下跌，2008年表現為穩中有升的“慢�！备窬�。(王小霞 謝麗佳)
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