住房問(wèn)題是今年兩會(huì )的焦點(diǎn)之一，“在記者印象中，參加兩會(huì )的代表委員們從來(lái)沒(méi)有哪一年像今年這樣對瘋漲不停的房?jì)r(jià)表現得如此關(guān)注”。自2005年3月以來(lái)，國家有關(guān)部門(mén)打出了一系列“組合拳”，調控力度也相當大，為何無(wú)法阻止房?jì)r(jià)上漲的步伐呢？
對此，全國政協(xié)委員王長(cháng)德教授指出，房地產(chǎn)業(yè)存在較為嚴重的壟斷情況，從而使行業(yè)競爭很不充分。王長(cháng)德委員擊中了目前房?jì)r(jià)虛高的病根。壟斷不僅是造成房?jì)r(jià)虛高不下的根源，也是導致調控未能發(fā)揮有效作用的根源之一。在春節前，《北京商報》記者做了一項調查，接受采訪(fǎng)的北京10個(gè)今年1月新開(kāi)盤(pán)的住宅項目，均表示春節過(guò)后會(huì )上調房?jì)r(jià)，幅度在每平方米300元至500元左右，目的是轉嫁清算土地增值稅的成本。節后，北京樓盤(pán)果然上漲了。據報道，剛度過(guò)春節前銷(xiāo)售淡季的北京樓市，價(jià)格再次出現明顯上漲，北京東二環(huán)內即將開(kāi)盤(pán)的住宅項目新景家園三期，敲定的銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)達到每平方米16000元，高出該項目二期售價(jià)達7000元！
開(kāi)發(fā)商們推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的意圖為何能夠輕松實(shí)現，正是王長(cháng)德委員所說(shuō)的壟斷因素在起作用。在房地產(chǎn)行業(yè)存在著(zhù)三種形式的壟斷：一是土地的壟斷。目前大量的土地被開(kāi)發(fā)商掌控，加大了土地調控的矛盾，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商壟斷房?jì)r(jià)的空間。二是市場(chǎng)壟斷。目前我國不但商品房，連經(jīng)濟適用房都由房地產(chǎn)商壟斷包辦，由于沒(méi)有形成有效的市場(chǎng)定價(jià)機制，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)操縱市場(chǎng)，提高房?jì)r(jià)。三是直接的價(jià)格控制。部分房地產(chǎn)商通過(guò)提高住房檔次、囤積居奇等方式提高房?jì)r(jià)，利用信息不充分的市場(chǎng)缺陷，通過(guò)各種形式哄抬房?jì)r(jià)，嚴重損害了消費者的利益。
壟斷強化了開(kāi)發(fā)商在商品房定價(jià)方面的主導地位。在交易中，信息是幫助雙方判斷價(jià)格走勢，從而作出買(mǎi)賣(mài)選擇決定的依據，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，民眾是分散的，他們在信息的掌握等諸多方面與開(kāi)發(fā)商相比處于絕對劣勢。開(kāi)發(fā)商們?yōu)榱藦娀约旱脑?huà)語(yǔ)權，往往通過(guò)虛擬買(mǎi)賣(mài)合同、囤積房源、發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷(xiāo)售信息，加劇信息的不對稱(chēng)，制造供不應求的假象欺騙消費者，乘機借“暗箱操作”之法牟取暴利。
為了強化壟斷力量，開(kāi)發(fā)商們大量囤積土地和囤積住房，造成對市場(chǎng)的供應減少，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。以北京為例，北京大部分樓盤(pán)都對外聲稱(chēng)已經(jīng)銷(xiāo)售一空，但是，2006年4月底，北京市建委公布的全市截至當年4月份真實(shí)銷(xiāo)售數據顯示：北京期房項目中有10.9萬(wàn)套住宅未售，現房銷(xiāo)售的項目中有17815套住宅未簽約，共計約12.7萬(wàn)套住宅未售出，期房未售出面積達1541.39萬(wàn)平方米，現房未售出面積達289萬(wàn)平方米，約有65.69%的房源未被售出！囤積土地的狀況更令人觸目驚心。2005年，七部委新政調查組報告指出，北京開(kāi)發(fā)商手里掌握的土地夠用十年。
這種囤積行為同樣強化了開(kāi)發(fā)商的壟斷地位，強化了其對房?jì)r(jià)的掌控力量。要想使房?jì)r(jià)調控取得顯著(zhù)效果，就必須打破壟斷。首先，應經(jīng)常清查開(kāi)發(fā)商的囤積居奇行為，無(wú)論是囤積土地還是囤積住房，都依法予以嚴厲懲處，以打破開(kāi)發(fā)商通過(guò)壟斷人為減少住房供應的企圖。同時(shí)，計算并公布房?jì)r(jià)的真實(shí)成本，加強信息公開(kāi)，增強房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，消除信息不對稱(chēng)的現狀。(陳燧)
