對于中國掌管房地產(chǎn)調控的政府職能部門(mén)來(lái)說(shuō)，居民住房的房?jì)r(jià)究竟漲了多少，始終是一個(gè)“極為敏感”的數據。因為它的高低，不僅關(guān)系到對現有政府調控政策優(yōu)劣和行政執行力好壞的評價(jià)，而且還直接可能引發(fā)國家出臺新的房地產(chǎn)和住房“調控政策”。但最近出現的一系列房?jì)r(jià)“數據打架”事件，使越來(lái)越多的人開(kāi)始懷疑，中國的房?jì)r(jià)數據究竟有多少“科學(xué)性”和“可信性”；在這些數據沖突的背后，究竟隱藏著(zhù)什么樣的“真相”。
中國房?jì)r(jià)的三個(gè)矛盾
近一段時(shí)間以來(lái)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一些頗讓人費解的現象：同是政府職能部門(mén)，對同一地區的城市房?jì)r(jià)分析報告，卻作出了兩種截然相反的判斷；而當地老百姓在“一邊說(shuō)升，一邊說(shuō)降”的報告面前不知所措的同時(shí)，只能眼睜睜地看著(zhù)不斷攀升的房?jì)r(jià)而嘆息；政府職能部門(mén)認為城市房?jì)r(jià)5.5%的漲幅在全世界范圍內都屬“健康”范疇的同時(shí)，國家對于房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控卻仍然進(jìn)行著(zhù)。
中國的房?jì)r(jià)到底怎么了？
矛盾一
官方數據為何“打架”
在今年3月全國“兩會(huì )”期間，廣州市市長(cháng)張廣寧公開(kāi)發(fā)表了降低房?jì)r(jià)的承諾。同時(shí)為了抑制房?jì)r(jià)，廣州市政府推出了“廣七條”。
4月13日，廣州市國土房管局發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告顯示，3月，廣州“一手房”均價(jià)為7029元/平方米，比2月的7729元下降了700元。當地報紙視之為行政手段干預房?jì)r(jià)的成功范例，并推而廣之，稱(chēng)“只要政府下決心，就沒(méi)有降不下的房?jì)r(jià)！”
然而僅四天后，由國家發(fā)改委發(fā)布的《2007年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況》報告中的數字卻截然相反。這一調查顯示，今年3月，廣州新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.6%，環(huán)比上漲1.2%。
兩組數據公開(kāi)“吵架”，各方反應一片嘩然。
據廣州當地媒體披露，造成兩組數據差別的直接原因是，廣州市在今年3月的數據統計中首次納入了花都區。該區位于廣州市遠郊，房?jì)r(jià)較低，自然拉低了統計均價(jià)。廣州市國土房管局宣傳處劉處長(cháng)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)澄清，“這只是區域性結構變化，和‘廣七條’等調控措施沒(méi)有直接關(guān)系�！�
據廣州市國土房管局統計，3月廣州中心城區的住宅均價(jià)并未顯著(zhù)下降，成交總量只有35.8萬(wàn)平方米，減幅達35.5%，占成交總量降至近六成。而此前未列入統計范圍的花都區，其均價(jià)只有3759元/平方米，3月成交量達到13.82萬(wàn)平方米，占總成交量的23%。正是這一“結構性變化”，令廣州市房?jì)r(jià)在市長(cháng)“承諾降價(jià)”后下降了9%，并與國家發(fā)改委公布數據相悖。
顯然，所謂“廣州房?jì)r(jià)下跌”，只是價(jià)格不斷上漲的中心城區的銷(xiāo)售比重下降帶來(lái)的“數字成就”。這就好比房?jì)r(jià)持續數月漲幅居全國之首的北京，如果通過(guò)增加順義、懷柔等郊區縣的住房供應量，或干脆將與河北相鄰的地區納入統計范圍，房?jì)r(jià)也會(huì )“下跌”。
矛盾二
“數據”說(shuō)房?jì)r(jià)降了老百姓卻感覺(jué)房?jì)r(jià)升了
其實(shí)，房?jì)r(jià)漲還是跌的數據一直以來(lái)都缺乏統一說(shuō)法。
國家統計局在今年1月下旬舉行的第一次“年度經(jīng)濟形勢發(fā)布會(huì )”上的統計數據顯示，2006年“全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.5%，漲幅比上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)”；盡管有這樣的數據支撐，但新任國家統計局局長(cháng)在會(huì )上對媒體承認，“房?jì)r(jià)漲幅仍然偏高�！�
一面是官方發(fā)布的“漲幅回落”的數據，而另一邊，是居住在這70個(gè)大中城市的市民仍然感覺(jué)到房?jì)r(jià)在“上竄”。
為什么官方的房?jì)r(jià)統計數據，會(huì )和絕大多數公眾(包括官員自己)的“切身感受”相差的如此之大呢？是統計部門(mén)的數據失真，還是公眾的實(shí)際感受“錯誤”？
首先必須承認，不少媒體在解讀此次發(fā)布會(huì )上統計局的房?jì)r(jià)5.5%的漲幅的時(shí)候，都存在一個(gè)“誤讀”，把它當作這70個(gè)大中城市商品住房、甚至是新建商品住房房?jì)r(jià)的漲幅。但如果要嚴格的“摳字眼”就會(huì )發(fā)現，國家統計局資料并沒(méi)有下這樣的“定義”。它只是說(shuō)“全年70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲5.5%”，對此并未多加解釋。
據了解，在國家統計局的“房屋”概念中，不僅有居民住房，還有大量的“非住房”。這其中，既有辦公用房，也有商業(yè)和營(yíng)業(yè)用房，更有工業(yè)廠(chǎng)房用房(包括廠(chǎng)房和倉庫)等等。據不完全統計，這些“非住房”占到每年“房屋銷(xiāo)售”的30%左右。
眾所周知，在中國城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，炒的最熱、房?jì)r(jià)漲幅最快的，就是新建的居民商品住房。如果把那些“半溫不熱”、甚至長(cháng)年價(jià)格不動(dòng)(如對客商優(yōu)惠的工業(yè)廠(chǎng)房)的“非住房”也“加權”到房?jì)r(jià)的漲幅的數據之中去，居民最關(guān)心的住房的房?jì)r(jià)漲幅會(huì )被拉下多少就可想而知了。
除此以外，就是在“銷(xiāo)售的住房”中，國家統計局的數據不僅包括了新建的商品住房，而且也包含了二手房�，F在的大多數城市中，二手房?jì)r(jià)的漲幅一般低于新建商品住房房?jì)r(jià)的漲幅。把它并在住房的房?jì)r(jià)漲幅中，就進(jìn)一步拉低了房?jì)r(jià)漲幅的水平。
除了這些“統計口徑”差別外，在房?jì)r(jià)統計上的“特別”，也造成了住房房?jì)r(jià)漲幅數據統計上的“失真”。據了解，雖然統計調查部門(mén)在統計房?jì)r(jià)時(shí)，對外聲稱(chēng)要求“同質(zhì)可比”(及用同一地段、同一樓盤(pán)、同一樓層、甚至同一朝向房屋在一定時(shí)間內的價(jià)格變化作為房?jì)r(jià)漲跌的依據)，但具體的價(jià)格是多少，漲跌如何變化，表格都是由開(kāi)發(fā)商來(lái)“填空”的。而開(kāi)發(fā)商在“做帳”上的“能耐”人所共知。
業(yè)內人士透露說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)公司有多套賬本在業(yè)內早已不是什么秘密。特別是當房?jì)r(jià)和利潤的高低，可能直接關(guān)系到納稅多少的時(shí)候，要想叫開(kāi)發(fā)商規規矩矩的添上真實(shí)的房?jì)r(jià)數據，就等于讓開(kāi)發(fā)商自己給自己套上“上吊”的繩索。尤其是在國家重申要征收土地增值稅之時(shí)，要開(kāi)發(fā)商把真實(shí)的房?jì)r(jià)水平和漲幅自己填報到統計局的表格中，就相當于要他們自己為國家稅收多掏更多的“真金白銀”。這些顯然是某些“習慣于”偷稅漏稅、甚至在個(gè)人所得稅上也要“賴(lài)”上一把的開(kāi)發(fā)商所“難以接受的”的。
一些開(kāi)發(fā)商在自己填報的統計局的有關(guān)房地產(chǎn)調查的表格上作價(jià)之所以“多有得逞”，在某些方面還要“依賴(lài)”于統計方面的有關(guān)規定。根據有關(guān)統計規定，統計部門(mén)對被統計對象提供的資料要盡到“保密”的職責。而這點(diǎn)和國家要求的開(kāi)發(fā)商必須公開(kāi)商品房成交價(jià)的規定正好相反。有了這樣的“保護傘”， 一些開(kāi)發(fā)商就可以更加“肆無(wú)忌憚”在房?jì)r(jià)上按照利益所需進(jìn)行“編造”。
實(shí)際上，除了房?jì)r(jià)的漲幅因為“掌握”在一些開(kāi)發(fā)商的手里而使其難以保證不“失真”以外，在統計房?jì)r(jià)時(shí)“加權擴大化”也使得房?jì)r(jià)漲幅的真實(shí)水平被打了一個(gè)大大的折扣。
據介紹，其他一些國家在統計一個(gè)城市或地方的房?jì)r(jià)時(shí)，很多都是用市中心的半徑地段或傳統城市區域來(lái)做統計比較的。有一位國內開(kāi)發(fā)商“大佬”自己就承認，“東京在公布房?jì)r(jià)的時(shí)候，就公布東京都15公里、20公里、30公里范圍內的房?jì)r(jià)”。而在中國，一些城市雖然也根據離市中心的遠近劃分為多級地段，但在公布房?jì)r(jià)的時(shí)候，從來(lái)都是以一個(gè)城市為單位進(jìn)行統計。眾所周知，在大中城市中，隨著(zhù)市區(主城區)可供開(kāi)發(fā)住房的土地越來(lái)越少，大部分新建的商品住房都是建在新城區(也就是過(guò)去的郊區縣)。有的大城市主城區內一年新建的商品住房，甚至連該市全年供應的新建商品住房的10%都不到。由于主城區內的新建的商品住房呈現年年遞減之勢，所以不僅一個(gè)城市的房?jì)r(jià)越來(lái)越像該市的“新城區”房?jì)r(jià)，而且“全市的房?jì)r(jià)漲幅”也因為是“加權在一起”，自然也就被“拉下”了許多。
比如，北京的二環(huán)地段內的房?jì)r(jià)可能一年漲了30%，但由于北京的房?jì)r(jià)是全部“加權統計”在一起的，而新建的商品住房不僅絕大部分在二環(huán)以外，而且其所占的市場(chǎng)比例也一年比一年大。如此的不可同比性“加權”在一起，就造成當地房?jì)r(jià)的真實(shí)的漲幅被“統計方法”壓低。
除此之外，造成房?jì)r(jià)漲幅“失真”的另一方面原因，還在于人們誤以為房?jì)r(jià)的上漲，就是統計部門(mén)的統計的“房屋銷(xiāo)售價(jià)格”的上漲。
其實(shí)這也是兩種不同的概念。統計部門(mén)的“房屋銷(xiāo)售價(jià)格”，只是統計本年度買(mǎi)賣(mài)出去的房屋，但并不包括沒(méi)有交易的海量的居民現在居住的存量房屋的升值。比如說(shuō)，上海的內環(huán)內哪怕房屋升值了50%，但由于很少有人買(mǎi)賣(mài)該地段的房屋，或者該地段房屋買(mǎi)賣(mài)占全市房屋買(mǎi)賣(mài)的比例很小，那么這樣的“升值”就基本上很難反映在統計局的“房屋銷(xiāo)售價(jià)格”的漲幅上。這也造成統計部門(mén)公布的房?jì)r(jià)漲幅數據，很難體現一個(gè)地方房屋價(jià)格真實(shí)的上漲狀況。
當然，除了在統計方法造成相當多地方的房?jì)r(jià)數據失真外，還有另外一個(gè)人們所不知的因素，也可能是拉低房?jì)r(jià)漲幅的原因之一。
有房地產(chǎn)方面的研究人員就提出，國家統計局公布的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲幅度，之所以低到5.5%，除了上述的原因以外，還有可能把不在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的、定向為領(lǐng)導干部所蓋的超低價(jià)“疑似福利房”也“加權”了進(jìn)去。人們注意到，在國家統計局前幾年的統計年鑒中，專(zhuān)門(mén)有一項“城鎮和工礦區個(gè)人建房”。這里所謂的“個(gè)人建房”，被業(yè)內人士普遍認為大多數就是領(lǐng)導干部的和其他特權人士的“疑似福利房”。僅在2004年，在此名下住宅的竣工面積，就高達2.1248億平方米，而同年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住房的銷(xiāo)售面積，也只有3.3819億平方米。由于在國家統計局的統計年鑒中，全國每年“城鎮新建住宅面積”，基本上就等于把每年房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際銷(xiāo)售的商品住房的面積，加上新竣工的、“非市場(chǎng)”的個(gè)人建房的面積。所以人們“按理同推”，懷疑在對全國70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)進(jìn)行統計時(shí)，統計部門(mén)也可能同樣把“個(gè)人建房”(實(shí)際上大多數就是單位所建“特權房”)也算在了房屋的“銷(xiāo)售價(jià)格”中。
理由就是，國家統計局對外公布的，是“房屋銷(xiāo)售價(jià)格”，并沒(méi)有特指是“商品房市場(chǎng)價(jià)格”；而個(gè)人建房，同樣也包括在“房屋銷(xiāo)售”之中。 根據國家統計年鑒，從2000年-2004年這5年間，全國每年的“個(gè)人建房”總盤(pán)子就高達2億平方米左右，而它5年間每平方米的“竣工房屋價(jià)值”，只是從428元上升到468元左右，5年總共只上漲40元，加在一起5年的漲幅連10%還不到。如此大的“個(gè)人建房”“房屋銷(xiāo)售”比例，如此低的房?jì)r(jià)漲幅，如果真的“加權”在房?jì)r(jià)指數之中，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)的房?jì)r(jià)漲幅，被拉下一半以上也是十分正常的。
矛盾三
“健康”的數據為何還要“宏觀(guān)調控”
分析人士稱(chēng)，也許是因為中國房?jì)r(jià)漲幅的高低有著(zhù)巨大的“經(jīng)濟效能”，能牽涉到很多的“利益角力”，所以，每次一到國家發(fā)改委和國家統計局公布全國70個(gè)城市的房?jì)r(jià)漲幅的時(shí)候，總是能在社會(huì )上掀起不小的“波瀾”。
近日，當國家發(fā)改委和國家統計局關(guān)于今年3月的“房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.9%，環(huán)比上漲0.6%”的“調查數據”公布后，輿論一片嘩然。盡管有媒體稱(chēng)這個(gè)“官方數據”的房?jì)r(jià)漲幅，已經(jīng)超過(guò)2006年房地產(chǎn)“調控前水平”，但在公眾看來(lái)，這樣的數據和他們“切身感受”的房?jì)r(jià)高漲的實(shí)際情況還是存在較大的差距。因為在國家統計局“調查”的這70個(gè)城市中，幾乎沒(méi)有幾個(gè)地方的老百姓會(huì )認同他們居住地的房?jì)r(jià)，一年來(lái)的漲幅控制在兩位數以下。甚至在許多市民的直覺(jué)中，有相當多的地方，一年的房?jì)r(jià)漲幅甚至高達20-30%以上。
分析人士認為，房?jì)r(jià)每年5.5%的漲幅，在全球范圍內都應該算得上是一個(gè)“健康”的數據，至少不是一個(gè)“病態(tài)的市場(chǎng)”。但如果中國的城市居民住房的房?jì)r(jià)真的如此“健康”，那么中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就無(wú)需再“調控”，房?jì)r(jià)也不會(huì )再成為社會(huì )的“熱點(diǎn)問(wèn)題”。
但公眾是生活在現實(shí)中，而不是“統計數據”里。來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易所的消息顯示，2006年僅北京住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格達8050元/平米，均價(jià)同比去年上漲了20%；此外從民間研究機構也傳出消息，2006年北京市中高檔二手商品房成交均價(jià)也上升到每平方米7387元，與上年每平方米5804元的成交均價(jià)相比上漲1583元，漲幅達27%。
不僅北京如此，全國各地不少大中城市的房?jì)r(jià)漲幅也都遠遠數倍于國家統計局的“數據”。在廣州，廣州市國土房管局發(fā)布的“市場(chǎng)分析”顯示：2006年，“廣州全年住房均價(jià)每平米上漲1927元，漲幅達37%”。正是由于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題在各地的普遍繼續存在，國家發(fā)改委在不久前發(fā)布的一份調查報告中稱(chēng)，由于“部分城市房?jì)r(jià)仍然偏高，且上漲較快”等原因，“穩定房?jì)r(jià)調整結構效果不明顯”。
一邊是“權威”統計出來(lái)的“健康數據”，一邊又是上下一致公認要“加強調控”的市場(chǎng)。國家統計局局長(cháng)所遇到的問(wèn)題，同樣也成為中國數億城市居民迫切想搞清的問(wèn)題：中國城鎮的房?jì)r(jià)，究竟漲了多少？
分析人士認為，如果中國城市房?jì)r(jià)的漲幅真的如國家統計局所公布的那樣，控制在5%的上下，那么，不管是從全球房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗來(lái)看，還是我國自身的經(jīng)濟發(fā)展歷史來(lái)說(shuō)，這“5.5%的房?jì)r(jià)漲幅”，算不上什么“問(wèn)題”。從某些方面來(lái)說(shuō)，它甚至還是一種“房地產(chǎn)市場(chǎng)健康”的標志。
首先，從世界上各國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，5%左右的房?jì)r(jià)漲幅實(shí)在不能劃歸于“不健康”、甚至“非正�！钡姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)所為。據媒體報道，從上世紀90年代中期以來(lái)，伴隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展的持續繁榮，美國的房屋價(jià)格出現了范圍最廣、持續時(shí)間最長(cháng)的上漲時(shí)期。尤其是近5年多來(lái)，美國房?jì)r(jià)的累計漲幅更是達到了50%以上；在房?jì)r(jià)瘋漲的俄羅斯，房產(chǎn)專(zhuān)家預測2006年全俄各地平均房?jì)r(jià)將上漲25%~30%，莫斯科甚至會(huì )超過(guò)50%。統計數據顯示，莫斯科的平均房?jì)r(jià)在一周內上漲50多美元是一件“很平常的事”；此外，在一些房?jì)r(jià)漲幅“還算正�！钡臍W洲城市，比如比利時(shí)的布魯塞爾，從2001至2005年這5年時(shí)間房?jì)r(jià)的年均漲幅也在10%上下，房?jì)r(jià)上漲最快的英國、愛(ài)爾蘭和西班牙房?jì)r(jià)的漲幅都要比這高得多。
這些國家和中國相比，不僅房屋的絕對價(jià)格要比中國高得多，而且他們的經(jīng)濟增長(cháng)水平也比中國要低得多。在這樣的背景下，如果中國城市居民住房的房?jì)r(jià)漲幅真的只有人家平均水平(10%左右)的一半(5%左右)，那么政府部門(mén)在抑制房?jì)r(jià)增長(cháng)上出臺一系列調控的“組合拳”，似乎是“杞人憂(yōu)天”。
其次用中國經(jīng)濟發(fā)展的“數據”來(lái)做進(jìn)一步的“論證”，人們更會(huì )感到“5%左右的房?jì)r(jià)漲幅”對中國的經(jīng)濟和百姓的生活實(shí)在是“算不了什么”。根據國家統計局公布的材料，2006年中國“全年國內生產(chǎn)總值209407億元，按可比價(jià)格計算，比上年增長(cháng)10.7%，加快0.3個(gè)百分點(diǎn)”；在城鄉居民收入上中國的增長(cháng)速度就更快。按照國家統計局公布的數據，全國城鎮2006年“全年城鎮居民人均可支配收入11759元，比上年增長(cháng)12.1%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(cháng)10.4%，加快0.8個(gè)百分點(diǎn)”。
既然全國的GDP都增長(cháng)了10.7%，而且漲幅還提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)，既然全國城鎮的人均可支配收入也增長(cháng)了12.1%(實(shí)際增長(cháng)10.4%)，漲幅也高了0.8個(gè)百分點(diǎn)”，那么，中國城市的房?jì)r(jià)“只漲了”5.5%又有什么“不健康”？更何況房?jì)r(jià)的漲幅比上一年還低了2.1個(gè)百分點(diǎn)。在這樣情況下，如果說(shuō)中國城市居民住房的房?jì)r(jià)漲幅真的只有5.5%，那么，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是地地道道的“健康市場(chǎng)”。在這樣“統計數據”下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有什么“調控”的必要呢？
但事實(shí)上，中國近六億的城鎮居民，真真切切的生活在房?jì)r(jià)飛漲的“水深火熱”之中。在2007年全國“兩會(huì )”上，政府工作報告也不再回避，把“居民住房”加到了“解決得不夠好”、“群眾不滿(mǎn)意”的“涉及群眾利益的突出問(wèn)題”條款之中。
面對房地產(chǎn)出現這種“健康的房?jì)r(jià)數據”和“病態(tài)的真實(shí)市場(chǎng)”之間的自相矛盾，大多數人都不會(huì )認為是老百姓的“感覺(jué)”出了問(wèn)題，也沒(méi)人會(huì )以為中央在房地產(chǎn)上采取的一系列調控政策是不對的。既然對“病態(tài)的市場(chǎng)”的“診斷”沒(méi)有問(wèn)題，那么人們就不得不對統計部門(mén)提供的“健康的房?jì)r(jià)數據”打上一個(gè)大大的問(wèn)號：這些統計數據究竟能在多大程度上反映中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)一面？對于規范發(fā)展中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些“健康數據”又能提供什么樣的指導作用？(沈曉杰)
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