有人或許認為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)、特別是有關(guān)房?jì)r(jià)漲幅上的“數據失真”，只是一種“理論推測”，在現實(shí)中并不一定存在。
“那就看看南京的房?jì)r(jià)吧�！庇腥诉@么說(shuō)。
南京，在房地產(chǎn)方面屬于經(jīng)常在全國“出新聞”的“典型城市”，也是國家統計局統計的70個(gè)城市中的“重點(diǎn)城市”之一。
根據國家發(fā)改委和統計局最近發(fā)布的《2007年 3月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數報告》顯示，今年3月份，南京市房屋銷(xiāo)售價(jià)格只比去年同期增長(cháng)了6.1%，其中“新建商品住房”也只上漲6.8 %。
2小時(shí)房?jì)r(jià)上漲1200
據南京當地媒體報道：“從年初(注：指今年年初)到現在，南京房?jì)r(jià)芝麻開(kāi)花節節高”，“不太精確的統計就是，半年時(shí)間房?jì)r(jià)又漲了近千元每平方米”(注：按照官方統計的南京市商品住房平均房?jì)r(jià)計算，也就是說(shuō)該市僅半年的漲幅就已高達25%左右)。甚至在南京“新城區”江寧的一個(gè)樓盤(pán)，上午的價(jià)格還是3900元/平方米，到了下午就提到5100元/平方米，“創(chuàng )造”了2小時(shí)每平方米房?jì)r(jià)暴漲1200元的“神奇記錄”。據媒體報道，在不久前舉行的南京市房產(chǎn)春交會(huì )上，“參展的近40個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)大多在7000元/平方米以上，均價(jià)在4000元/平方米以?xún)鹊囊巡怀^(guò)5家”。而就是在今年初，南京市有關(guān)部門(mén)公布的該市平均房?jì)r(jià)還只是4000多元。
面對南京房?jì)r(jià)的如此暴漲，曾經(jīng)有媒體用“南京房?jì)r(jià)漲成‘傳奇’”來(lái)形容。連該市房管部門(mén)的負責人在看了國家發(fā)改委和統計局公布的南京房?jì)r(jià)漲幅的數據后也不得不說(shuō)：“國家發(fā)改委的數據具有一定的滯后性�！北M管這位“局內人”只承認“南京房?jì)r(jià)已經(jīng)出現加速上漲的勢頭”，并未給出具體的漲幅，但南京當地房地產(chǎn)的業(yè)內外人士都知道，在南京重點(diǎn)區域“銷(xiāo)售火爆的主流樓盤(pán)”，“半年以來(lái)的價(jià)格上漲幅度，幾乎都高于30%”。
實(shí)際上，房?jì)r(jià)數據“打架”并不是今天才有，而是存在已久的老問(wèn)題。南京這幾年房?jì)r(jià)走勢情況，也可以為此佐證。
根據南京市統計局的一份報告，在“十五”期間(2001到2005年)，南京市5年住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格“累計上漲44.7%，年平均增長(cháng)7.7%”。據媒體報道，該市房管局官員稱(chēng)，這幾年南京房?jì)r(jià)年均漲幅3%左右。
根據《南京日報》在2003年5月的報道，當時(shí)，該市“每平方米均價(jià)，城中(指南京市的老城區)逼近5000元”。 到了2006年10月，該市一家有著(zhù)南京市房產(chǎn)局背景的房地產(chǎn)研究機構對外公布了截止到9月份的南京市“城中板塊”房地產(chǎn)市場(chǎng)報告，其中商品住宅的“銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)達到9631元/平方米”。實(shí)際上，由于“城中”的概念在不斷擴大，2003年所指的“城中”區域現在的房?jì)r(jià)，現在基本上都“跑”到每平方米1.1-1.2萬(wàn)元。這不僅意味著(zhù)，南京的普通家庭要在老城區買(mǎi)上一套小康標準(人均35平方米)的普通住宅，至少要花上百萬(wàn)元的巨資，房?jì)r(jià)收入比高達20以上(根據該市統計數據推算，南京市城市家庭年收入的中位數為5萬(wàn)元左右。百萬(wàn)巨資相當于這些家庭不吃不喝不用20多年的家庭全部所得)，而且也真實(shí)地表明，在南京傳統的市區內，3年多的時(shí)間內，房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品住房的房?jì)r(jià)就漲了一倍，年漲幅高達30%左右。
2006年十月下旬，南京市建委、房產(chǎn)局等5部門(mén)聯(lián)合舉辦的“南京房產(chǎn)新政政策解讀會(huì )”上，南京市房管局長(cháng)表示：“前5年內，南京房屋平均價(jià)格年均漲幅3%左右，比較平穩”。在10月底，江蘇省建設廳又根據南京市提供了資料對外公布，1～9月份南京市市區商品房(注：不含政策性商品房)平均成交價(jià)格為每平方米4255元。
“市區面積”讓房?jì)r(jià)下跌
那么，為什么市場(chǎng)上隨處可見(jiàn)每平方米上萬(wàn)元高房?jì)r(jià)的同時(shí)，一些職能部門(mén)的官員卻稱(chēng)房屋均價(jià)為4000多元呢？關(guān)鍵是不斷擴大統計口徑上的“市區面積”。
房?jì)r(jià)增長(cháng)統計及縱向比較是否準確的一個(gè)基本前提，就是相同區域的住房相比。但隨著(zhù)這幾年城鄉區劃的調整，行政轄區概念上的市區也已調整得越來(lái)越大。因此有人認為這正好為某些官員在房?jì)r(jià)漲幅上的“數字游戲”提供了“舞臺”。
在南京市，僅在2002年的南京江北行政區劃調整中，南京市區面積就由當時(shí)的2598平方公里擴大到4737公里。一次調整就把市區的面積擴大了近1倍。而那些過(guò)去還屬郊區縣的“江北新市區”，當時(shí)的商品房?jì)r(jià)每平方米僅1000多元，只有當時(shí)“正宗市區”每平方米四五千元房?jì)r(jià)的幾分之一。這樣一來(lái)，擴大后的“市區房?jì)r(jià)”自然而然的就“大幅下降”，房?jì)r(jià)的漲幅也就“水到渠成”的被大大壓縮。
除了直接把過(guò)去的郊縣通過(guò)新的行政區劃調整為“市區”外，在現在“新市區”的規劃調整擴充中，把房?jì)r(jià)及漲幅“做下去”常用的另外一種做法就是把原來(lái)的郊區縣重新劃并到老城區中。這樣使得老城區的房?jì)r(jià)也被“綜合平衡”了下來(lái)。如在“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”上，鼓樓、玄武、白下、秦淮、建業(yè)和下關(guān)這六個(gè)主城區的房?jì)r(jià)，分別只有5900-8400元之間，這和南京市民“切身感受”相差甚遠。其原因就在于這些掛在“老城區”名下的新建商品住房，絕大多數都是建在居民習慣中的“郊區郊縣”上。此外，在南京的市區房?jì)r(jià)統計表上，過(guò)去統計全市“平均房?jì)r(jià)”時(shí)，“非主城區”的“五縣四郊”只有2-3個(gè)區的房?jì)r(jià)統計在“市區房?jì)r(jià)”中�，F在經(jīng)過(guò)一系列的“調整”后，南京市僅僅還剩下兩個(gè)高淳、溧水這兩個(gè)邊遠的郊縣商品房沒(méi)有被統計在“市區平均房?jì)r(jià)”中。這樣一來(lái)，不僅南京市區高房?jì)r(jià)被過(guò)去還屬郊區縣的低房?jì)r(jià)大大“稀釋”，全市的“平均房?jì)r(jià)”達到了超乎普通市民想象 “出奇的低水平”，而且房?jì)r(jià)的漲幅也被“控制”在極低的幅度之下。
“新市區”拉低房?jì)r(jià)指數的“最大貢獻”的直接原因，就是全市新建的居民商品住房，絕大多數都是建在“新市區”。據媒體報道，南京市某房地產(chǎn)研究機構的市場(chǎng)分析表明，在南京市2006年預計新增的878萬(wàn)平方米商品房中，作為“新市區”的江寧、江北就占五成以上，作為新建城區的河西也占到新增量的17%左右。僅這三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城區的“新增邊緣市區”，整個(gè)南京市新建商品住房的90%以上都是建在“非傳統城區”。據南京日報報道，2006年一季度南京市“城中住宅上市2萬(wàn)多平方米，占全市住宅上市量的不到2%”。
期待統計科學(xué)性
正是由于南京市的新建商品住房絕大多數都是在新市區，也正是由于新建商品住房在新老城區的比例差別是如此之大，因此，可以得出如下判斷：官方統計口徑中的“南京市區新建商品住房”，基本上就是南京市“新市區”的新建商品住房；南京市的“新建商品住房平均房?jì)r(jià)”，基本上就等于南京市“新市區”(也就是過(guò)去的郊區縣)“新建商品住房平均房?jì)r(jià)”。由于這些“新市區”住房所占比例的越來(lái)越大，不僅使統計報表上的南京市平均房?jì)r(jià)能夠“低”到每平方米4200多元的“驚人地步”，而且也使得南京房?jì)r(jià)的漲幅也被“控制”在“健康”的水平。
但這樣的“官方統計”雖然“拉低”了全市的房?jì)r(jià)水平和漲幅，但它不僅無(wú)法掩蓋老城區房?jì)r(jià)的漲幅，同樣也掩蓋不住“新市區”房?jì)r(jià)的暴漲。就拿南京的江北市區來(lái)說(shuō)，3—4年以前，這里的房?jì)r(jià)每平米還只有1000多元，但現在這里房?jì)r(jià)已經(jīng)高漲到3000-4000元左右；同樣是在南京的仙林新區，房?jì)r(jià)也由前幾年的2000元左右，一下子暴漲到現在的5000-6000元，甚至更高。在這些占據“市區”新建商品住房絕對主力的“新市區”，房?jì)r(jià)的漲幅顯然也不是每年增加百分之幾。
其實(shí)，南京的情況在全國各大中城市都極為普遍。在現在的政策下，不管是原來(lái)的老城區，還是剛建的新市區，就同一區域的居民來(lái)說(shuō)，這幾年房?jì)r(jià)的漲幅度，已經(jīng)到了讓普通百姓越發(fā)難以承受的“驚人地步”。從市民的切身感受來(lái)說(shuō)，各自居住區域的房?jì)r(jià)的真實(shí)漲幅，遠遠超過(guò)了官方統計數據中的百分之幾的水平。其實(shí)，不僅是買(mǎi)房者，即使是開(kāi)發(fā)商和房屋中介，也無(wú)法把官方的“平均房?jì)r(jià)”和“房?jì)r(jià)的平均漲幅”當作經(jīng)營(yíng)依據。如果真的拿“官方的數據”當作買(mǎi)房的“參照系”的話(huà)，人們可能永遠也買(mǎi)不到房。
也正是因為如此，所以當媒體要求廣東省統計局副局長(cháng)解釋為什么統計局和房地局的房?jì)r(jià)數據會(huì )出現“打架”時(shí)，這位“官方統計”的“發(fā)言人”不得不承認，由于我國房地產(chǎn)“一直沒(méi)有形成規范的價(jià)格表達方式，沒(méi)有價(jià)格統計體系來(lái)產(chǎn)生平均價(jià)格”。
房?jì)r(jià)數據的“打架”，使得統計局的官員不得不說(shuō)出了“實(shí)話(huà)”。公眾在“數據打架”中終于明白，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)“房?jì)r(jià)”及其“漲幅”的各種“統計數據”，之所以與公眾感受不同，甚至難以被公眾認可，是因為既有統計口徑的不一致，也有統計本身的不科學(xué)；而對于國家發(fā)改委和國家統計局等職能部門(mén)來(lái)說(shuō)，如何提高和規范統計的科學(xué)性，已成當務(wù)之急，因為他們發(fā)布的統計數據，不僅事關(guān)百姓的購房選擇和導向，同時(shí)，更是學(xué)者、專(zhuān)家和決策層制定宏觀(guān)調控的依據。(沈曉杰)
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